我国房地产市场泡沫存在性的实证研究

王岩

近年来.我国房地产业飞速发展.这对拉动内需、带动国民经济增长起到了重要作用。房地产本身作为暴利行业，以土地为基础的增值空间很大，使大多数房地产商会尽力争取高利润，再加上国内的购房和投资需要，使得房价越炒越高，这都是房地产泡沫产生的原因。本文对我国房地产行业是否存在泡沫，存在泡沫的程度如何等问题进行了实证研究。本文主要采用四种指标来测量房地产泡沫的程度。

一、基于常用统计指标的实证分析

（一）房地产泡沫常用统计指标介绍

房地产贷款增长率/贷款总额增长率指标（下文用R1表示），是用来测算房地产行业的贷款总额占全国贷款总额的比例，用来判断银行业对房地产业投资程度。因此，通过对该指标变动情况的分析可以预测房地产业的非正常变化。

房价收入比（下文用R2表示）是平均房价与居民平均家庭年收入的比值，这里的居民平均家庭年收入是城镇居民平均家庭总收入与城镇人均住房面积之商。这里的总收入用的是可支配收入，这样更有说服力。通过这一指标就可以估算出居民家庭对住房价格的支付能力。该指标数据可得性非常高、计算简单，也最容易被人理解和接受。

房地产价格增长率/实际GDP增长率这个指标（下文用R3表示）能反映房地产业的扩展情况，是测量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标。由于房价增长率和GDP增长率数据都较易得到，所以该指标在数据的可得性方面有着较大的优势。

房地产开发投资/固定资产投资这一指标（下文用R4表示）被认为是衡量房地产泡沫最为直接的指标和科学的指标，这而且数据也较容易从国家的权威部门取得。

（二）数据选取

本文选取2009年至2012年，权威机构公布的我国重要经济数据作为分析数据。具体到分析步骤，本文将按照R1、R2、R3、R4的顺序分别进行检验.以便从多个角度考量房地产泡沫的真实状况。

（三）实证分析

房地产贷款增长率/贷款总额增长率分析。据国际标准，房地产贷款增长率/贷款总额增长率指标在1至3左右为宜。由表一看出，中国的这个指标波动很大，除了2008年其他年份R1的值不是很大。这说明我国对房地产贷款方面还是收紧的政策。

房价收入比。R2比反映了居民家庭对住房的支付能力。目前国际上公认的R2应该为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍，但并没有关于R2的临界值标准。有专家指出，一些经济落后的发展中国家和社会主义国家的R2远高于6倍。所以，单凭R2的值较高但而不结合我国国情，就判定我国房地产市场存在严重的泡沫是不科学的，但是这是出现泡沫的前兆，必须得到相关部门的重视。

房地产价格增长率/GDP增长率。该指标的计算公式为RHP/RGDP。其中，RHP是房地产价格增长率，RGDP是GDP增长率。根据以上公式，对中国2009--2012年各相关数据及R3如表三所示。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价有较大泡沫。由表三可知，除了2008年以外，我国目前的R3值不是很大，这就说明当前中国房地产市场不存在明显的泡沫，更不存在崩盘之说。

二、结束语

从本文实证结果看。就全国范围而言，还没有足够的证据证明我国存在普遍性的房地产泡沫。但本文的数据是全国范围内，如果对北京、上海和广州这样的一线城市进行研究，可能得到的结论大相径庭。另外本文的分析方法主要是比率分析法，这也存在一定的问题。根据各项相关指标均运行在较高位，这就说明房地产泡沫还是有向前发展的趋势。鉴于此，政府需要采取积极措施，尽量减轻房地产泡沫产生，引导房地产的发展向更为健康的方向发展。

参考文献：

[1]黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].金融研究，2002

[2]李维哲，曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[J].山西财经大学学报，2002

[3]洪开荣.房地产泡沫：形成、吸收与转化[J].中国房地产金融，2001endprint