利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究

赵晓莉 赵德彦

(1.内蒙古电力(集团)有限责任公司，内蒙古呼和浩特 010011;2.内蒙古电力勘测设计院，内蒙古呼和浩特 010001)

0 引言

近年来我国房地产业飞速发展，房地产行业已经成为我国的支柱产业，并成为财政收入的重要组成部分。自2000年以来，我国房地产行业经历几次大起大落，最显著的标志就是房价的大幅涨跌。这其中导致房价高涨的众多因素中，房地产行业税负过重是造成房价大幅上涨的重要因素之一。房地产行业中存在十多类税种，这其中以土地增值税为重中之重。土地增值税的税负不但在逐年增加，而且增幅比例明显高于其他税种。因此，如何通过合理、有效的方式对土地增值税进行税收筹划从而减轻房地产行业的税负就成了提高房地产企业利润空间的一个重要途径。

1 税务筹划概述

1.1 税务筹划的基本概念

在西方发达国家，税收筹划几乎已是家喻户晓，而在我国则尚处于初始阶段。但就税收筹划这一概念而言，西方国家和国内的有关书刊所给的解释都不尽一致。荷兰国际财政文献局LBFD编纂的《国际税收辞汇》中写到:“纳税筹划是指通过纳税人经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收”。我国著名经济学专家唐腾翔在《税收筹划》一书中将税收筹划概括为:“税收筹划是指在法律规定许可的范围内通过经营投资理财活动的事先筹划和安排尽可能取得节税的税收利益，其要点在于合法性、筹划性和目的性”。本文中讨论的税收筹划是税负的最终承担者为了规避或减轻自身税收负担而利用税法漏洞或缺陷进行的非违法的避税筹划，以及利用税法特例进行的节税筹划，其形式是合法的，其目的是降低企业生产经营成本。

1.2 国内房地产税务筹划研究现状

曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。

1.3 税务筹划的基本原则

税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。

1.4 房地产行业税收存在的问题

从20世纪50年代开始，随着土地改革，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。

2 土地增值税税务筹划的概念与策略

2.1 土地增值税概念

土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。

2.2 土地增值税的计算

2.2.1 土地增值税的计算方法

出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。

2.2.2 土地增值税的税率问题

目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。

2.3 土地增值税筹划的基本策略

表1 同增值税率所对应的速算系数 %

2.3.1 优先安排策略

进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。

2.3.2 整体转让策略

整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。

2.3.3 资金结构策略

根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。

3 房地产行业税务筹划的展望

当前，随着对税务筹划认识的不断深入，以及房地产企业规范经营的意识逐步增强，面对行业竞争日益激烈的现状，能通过合法手段带来经济效益的税务筹划日渐受到越来越多的房地产企业的重视。与此同时，随着我国税制的不断完善，经济政策不断稳定，加之近年来房地产企业聚集了大批专业人才使之经济管理水平不断提高，所以实施税务筹划的条件越来越成熟，可以预测，未来税务筹划在房地产企业将得到较大发展。

［1］唐腾翔，唐 向.税收筹划［M］.北京：中国财政经济出版社，1994.

［2］张中秀.公司避税节税转嫁筹划［M］.北京：中国工商联合出版社，2006.

［3］张中秀.避税节税转嫁筹划［M］.北京：中华工商联合出版社，2001.

［4］贺志东.房地产开发企业纳税筹划［M］.北京：机械工业出版社，2002.

［5］樊 虹，国满莉.新避税与反避税实务［M］.北京：中国审计出版社，1999.

［6］谷志杰.税收筹划与避税［M］.北京：中国财政经济出版社，1997.