青年群体“以租代购”住房消费调查与思考

张远索　张玥

摘要：公共租赁房将成为我国城市保障性住房体系的主体。文章从分析北京市租赁市场现状入手，调查青年群体对“以租代购”住房消费理念的认知、认可情况，就公共租赁房的规划建设和诸多方面的设计提出政策建议。

关键词：青年群体；以租代购；消费理念；公共租赁房

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1009-5381（2014）02-0036-04

2003年以来，我国城市房价持续攀升，国家出台诸多调控措施，但整体来看，效果不甚理想。目前，高房价带来的弊端逐步显现，由于将住房过度商品化，诱发了大量的社会游资将住房作为投机投资对象，并导致住房资源的大规模垄断，由此进一步拉大了社会贫富差距，违背了中央政府建设公平、和谐社会的政策初衷。十八大报告中指出要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”。保障性住房是国家为保障中低收入者的租购需要而推出的住房形式，常见的保障性住房类型有出租给低收入阶层的廉租房、出售给低收入阶层的经济适用房、出售给中等收入阶层的限价房以及出租给中等收入阶层的公共租赁房。实践证明，保障性住房在解决部分中低收入家庭住房问题的同时，也暴露出很多弊端和问题，比如由于规划、准入退出、分配管理等方面的设计缺陷，既导致了国有资产流失，又进一步加剧社会不公。为解决骗购骗租，加强保障性住房资源的可持续性，2009年以后，公共租赁房走上历史舞台，并在政策层面逐步成为保障性住房体系的最主要的组成部分。关于包括公共租赁房在内的各种保障性住房类型的研究多集中在融资途径[1]、准入退出机制[2]、空间选址[3]、社会评价[4]等方面，但对民众“以租代购”住房消费理念的调查研究相对较少。有学者调查分析发现，目前市场上租房大军中绝大多数是青年人[5]，这个特征在北京等大城市尤其明显。在此背景下，本文以北京为例，调查思考青年群体对“以租代购”住房消费方式的认知、认可程度及期待解决的问题，旨在为政府部门制定出台后续相关政策提供参考。

一、北京市住房租赁市场现状

住房租赁市场比住房买卖市场更为复杂，其动态性、隐蔽性都更强，因此，即便是统计部门、房管部门也难以实时统计到准确的数据。从理论界研究成果看，对住房租赁市场的研究多体现在具体“点”的研究上，以“以点带面”的方法进行研究分析。北京市住房租赁市场更为复杂，供需旺盛，瞬息万变，加上各中介机构“地方割据”、“兴风作浪”，很难准确地获取整个市场的全部信息。但根据相关研究和感性认识，现阶段北京市住房租赁市场具备以下几个特征。

（一）租金持续上涨，投机投资现象严重

近年来，北京市房租保持持续上涨的态势。北京房地产中介行业协会最新公布的数字显示：2012年，北京住房租赁市场量稳价涨，平均租金达每月每建筑平方米53.5元。[6]导致租金上涨的原因除供需失衡、交通改善等之外，过度的投机投资现象是导致租金上涨的最重要原因。有研究表明，北京住房市场价格/购买力价格、住房负担能力指数、房价租售比都已脱离居民家庭真实居住需求和购买力支撑，市场投资投机性需求占比过多。[7]投机投资性游资加剧了供需矛盾，刚性需求被挤压后变得更加“刚”性十足，如很多中低收入者被迫多人合租，蚁族、蜗居等词的出现，形象体现出刚性需求的爆发，这进一步刺激投机投资性资金的垄断和炒作热情。

（二）租金与房价保持同向变化，但相对滞后于房价变化

国际上用来衡量一个城市房价是否合理的指标有很多，其中房价收入比、售租比是常用的两个指标。前者是指房价与购房家庭年收入的比值，合理区间为4-6，后者是指房价与该房月租金的比值，300∶1为其警戒线。2007年，北京某房产中介机构调查数据曾经显示，北京的房屋售价与租金相比上涨趋势迅猛，平均售租比超过警戒线达到 315∶1，但其预警时间远比房价收入比要晚很多年。事实上，北京房屋售租比早就应该超过警戒线了。因为国际上所谓的房屋售租比是假定租金由完全健康的租赁市场形成的，即作比基数是反映正常租赁需求状态下的租金水平，以此来推断房价是否存在虚高。但是，目前北京住房租赁市场是一个不够规范的市场，有超过 90%的二手租赁房源被中介公司垄断，而这些中介公司中又不乏黑中介。很明显，这样的市场状况决定了租金本身就是“虚高”的。在本来就虚高的租金基数上，另外一个量——房价，出现了更为严重的虚高现象，说明房价不但比房租上涨起势早，而且幅度更大[8]。

（三）房地产中介乱象丛生，几乎垄断了租赁市场

如前所述，受巨大利益诱惑，北京市约90%以上的出租房源被各房地产中介垄断。通过赚取差价、收取佣金、坑蒙拐骗定金、看房费、信息费等谋取暴利。其多是收取租客一个月的租金作为佣金，这种模式决定了中介有故意搅浑整个租赁市场的冲动，通过哄抬租金、增加租客租房频次等途径牟取利益。《中国质量万里行》曾提醒准备租房的消费者，在租房时应留心房东问题、收费问题、物业交验问题、押金问题等四个陷阱，防止上当受骗。[9]

经济建设张远索，张玥：青年群体“以租代购”住房消费调查与思考二、青年群体“以租代购”消费理念调查分析

目前对青年群体的年龄界限规定不一，国家统计局将15-34岁年龄段划分为青年，共青团将15-28岁年龄段划分为青年，青年联合会将18-40岁年龄段划分为青年。从考虑人们对购房置业、结婚成家等需求出发，本文将青年群体的年龄区间定义为18-35岁。

问卷调查区域包括东城区崇文门花市大街，西城区的鼓楼大街、地安门、前门大栅栏，海淀区的中关村大街、学院路，朝阳区的朝阳公园蓝色港湾、建外SOHO，丰台区的马家堡、大红门。共发放问卷205份，回收有效问卷200份，问卷有效率97.6%。

本次调查的被访者年龄构成为18-22岁24人，占12%；23-27岁109人，占54%；28-32岁43人，占22%；32-35岁24人，占12%。家庭构成：自己独住的30人，占15%；两口之家27人，占13%；三口之家43人，占49%；三人以上居住的有46人，占23%。家庭年收入：5万以下的36人，占18%；5-9.9万的61人，占31%；10-14.9万的53人，占27%；15-19.9万的24人，占12%；20-24.9万的10人，占5%；25-29.9万的5人，占2%；30万及以上的8人，占4%。居住现状：租住房屋的39人，占19.5%；住父母家的113人，占56.5%；自己购买房屋的38人，占19%；单位分配住房的4人，占2%。

200份有效问卷中，选择打算购房的有126人，占63%；选择不打算购房的有74人，占37%。结合约有20%受访者已经拥有自己住房，尚有63%的人打算购房的情况，说明购房意愿还是很强烈。74位不打算购房的受访者原因多样，有的是已经有房，有的是觉得房价过高买不起，也有部分人选择“以租代购”的消费方式。在购房目的的选择上，结婚用房、自己居住、改善居住条件的占大多数。选择结婚用房的49人，占24.5%；选择自己居住的36人，占18%；选择投资理财的11人，占5.5%。

在是否接受“以租代购”住房消费模式的调查中，35%的青年人表示可以接受，65%的青年人表示不能接受。在表示可以接受的受访者中，选择通过“以租代购”实现“人人有房住”的发展目标，解决青年等夹心层群体住房困难这两项目的较多，选择建立行之有效的公共租赁住房管理体系、国家调控房地产业，解决购房高昂房价根本问题这两项的较少。

选择其他原因的青年人提到，国家公共租赁住房形同虚设，不能解决实质问题，对刚性需求的人群毫无意义。还有青年人尖锐地提出，这是地方政府调控房价失败后的弥补政策，由于前几年的政策失误，已经解决不了北京本地人的住房问题，只能通过这种方式予以拖延。选择愿意的35%的青年人中，在月租金的支付意愿方面，33人选择每月1000元以下租金，占47%；31人选择每月1001-2000元租金，占45%；7人选择2001-3000元租金，占8%；没有人选择每月3000元以上的租金选项。

选择不愿意“以租代购”的65%的青年人中，45%的青年人认为国家相关政策尚未完善，担心保障权益问题。担心租金高、租赁的房屋条件设施不完善、顾虑在房屋租赁期间房价上涨等选项所得票数相对平均。另外，选择其他原因的青年人主要提到，“以租代购”不是解决问题的办法，毕竟“以租代购”方式下房屋的产权归国家或单位所有，认为“以租代购的房屋没有家的感觉”、“租来的始终不是自己的家”，等等。

三、调研结果给公共租赁房建设带来的启示

根据上述调研结果，可以一定程度上了解青年群体对“以租代购”住房消费模式的认知、认可程度，也可以依据其内心顾虑、想法等，思考其给公共租赁房的规划建设和诸多方面的设计带来的启示。

（一）“以租代购”消费理念的灌输和培养

多数中国人多年以来形成的住房理念是“拥有自己的住房”，而很难接受长久的“租房”形式。所谓的安居乐业，也是指购置自己所有的住房，方为“安居”。这种思想体现在中老年人身上更为明显，比如绝大多数丈母娘都要求女儿找对象要找已经购房的男孩，这种想法又很大程度上影响着年轻人的思想和决策。为此，国家要构建以公共租赁房为主体的保障性住房体系，灌输和培养民众“以租代购”住房消费理念，是必须重视的一项工作。否则，会导致公共租赁房既起不到应有作用，又加剧商品房刚性需求的现象。

（二）加强政策连续性和权威性，不宜过多变动

自2003年以来，政府出台了60多项调控政策，但收效甚微，甚至某些政策还诱发了房价的报复性反弹。调控政策的短期性和多变性是导致上述现象的原因之一。比如2008年世界金融危机后，四万亿的信贷扩张拯救了资金链条紧绷的房地产行业，让很多开发商看到了政府的底牌，更大胆地融资圈地。在保障性住房问题上，更应该建立长效机制，不宜朝令夕改。比如北京经济适用房由大户型、低门槛到突然冻结，限价房申请伊始承诺的“摇号三次不中的家庭，由政府直接配售一套”，到几乎退出历史舞台不过三四年时间。这既让民众心里没底，动摇市场预期，又有损政府形象。

（三）合理确定租金，切实体现其保障性

现阶段我国包括北京在内的绝大多数城市，其保障性住房的租售价格都是以商品房市场租售价为基础，采取一定的“折扣”得出的。比如北京公共租赁房租金水平定位是同类地段商品房出租价格的80%-85%。显然这种定价思路值得商榷，这样得出来的租金水平容易被市场价牵着鼻子走，而不管市场价有多虚高。保障性住房的租售价格定价思路应该是以不超过承租或购买住房家庭年收入较低比例为标准，才能切实体现出这类住房的“保障性”。近来北京市出台了相关文件，体现出将廉租房、公共租赁房合并的趋向，将承租家庭按收入进行分等定级，不同等级收入的家庭享受相应级别的租房补贴。这种调控思路是值得称道的。

（四）严格准入退出，加强动态管理

像其他类型的保障性住房一样，公共租赁房面临的一个难题是，价格定的偏高，起不到应有的保障作用，价格定的过低，则会诱使很多不符合租购条件的家庭通过资料造假等来争抢这些“蝇头之利”。这需要政府主动发现造假者并制定出台严格的骗购骗租惩处办法，而不是被动地靠举报等消极的方法来发现造假家庭，同时应该改变比如取消申购资格等过于绵软的措施，改以切实惩罚。另外，要加强公共租赁房的动态管理，政府房管部门应建立承租家庭的详细档案，按月实时监控，确保承租家庭租住品质和公共租赁房的公益性。

（五）有效抑制商品房价是外围保障

公共租赁房能否起到应有的作用，很大程度上受制于商品房价是否理性运行。事实上，整个保障性住房体系的建设，都有赖于这个外围大系统良好的运行。如果房价还是呈现跳台阶似的“小跌大涨”、“一掐量就死，一放价就疯”的局面，市场各方预期混乱，心态浮躁，则更多的热钱会涌入楼市，垄断与投机盛行，迫使更多人造假骗租骗购。更重要的是，进一步拉大贫富差距，摧毁社会道德体系，挤压民众信仰空间，对整个社会效益而言，得不偿失。

参考文献：

[1]罗寅.我国公共租赁房建设融资模式研究[J].社会科学家，2013（1）：70.

[2]杨嘉理.我国保障性住房准入和退出机制的困境及其对策[J].中国房地产，2011（23）：65.

[3]郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址：理论基础、国际经验与中国现实[J].现代城市研究，2010（9）：18.

[4]陈文佼.对我国保障性住房的政策思考[J].中共贵州省委党校学报，2011（6）：81.

[5]禤文昊，张杰.北京住房租赁市场现状、问题及对策：基于对租客的网络调查实证[J].住区，2012（2）：110.

[6]任峰，郭宇靖.北京2013年抑涨压力大 供需失衡推高房租[EB/OL].北京房地产网，2013-02-18 [2013-06-05] http：//bj.fzg360.com/news/201302/8506_1.html.

[7]袁小兵.住宅房地产市场投机度研究[D].东北财经大学，2010：33-43.

[8]张远索.预防房地产市场的“非常态”发展[N].中国房地产报，2007-11-26（A21）.

[9]李颖.警惕：租房四大陷阱[J].中国质量万里行，2013（4）：43.

责任编辑：孔九莉