房地产企业税务风险浅析

王冉秋

摘要：面对日益激烈的竞争环境，房地产企业全面降低成本的需求更加迫切。税收成本是房地产企业成本中的重要组成部分，加强税务风险管理能够有效降低税收成本。本文从企业设立环节、取得土地环节、开发环节及销售环节四个方面深入地分析房地产企业存在的税务风险，以便房地产企业更好的提出有针对性的防范措施。

关键词：房地产 税务 风险

近年来，房地产业在一系列的国家政策施压下，虽然涨势减缓，但依然是国家经济增长的主力军，从所属领域来看，房地产业横跨了生产及流通两个领域，其所涉及的税种多，税率复杂，税务风险高依然是各房地产企业经营过程中广泛存在的问题。

本文主要探讨房地产企业存在的税务风险，以便房地产企业更好的提出有针对性的防范措施。以下将分别通过企业设立环节、取得土地环节、开发环节及销售环节来分析房地产企业业存在哪些税务风险。

第一是企业设立环节。这里主要探讨的是对于需要设立分支机构的房地产企业来说，设立分公司还是子公司该如何权衡。首先，需要考虑的是新设置的分支机构能否盈利的问题，如果分支机构在短期内可以自负盈亏，推荐设立子公司，由于子公司具有独立的法人资格，不但不需要承担母公司的盈亏，而且子公司还可以将自我所得投入于自身的发展；但在现实情况中，企业设立分支机构的初期，将会耗用大量的成本，所以亏损的概率较高，这时可以考虑先设立分公司，其亏损可以由母公司承担，并且降低母公司的企业所得税，经过两三年的经营，当分公司能够扭亏为盈时，再将分公司变更注册为子公司，降低分支机构对母公司的风险责任。其次，若土地使用权归母公司所有，而其准备以分支机构的名义开发土地，那么设立分公司还是子公司就会涉及到是否缴纳契税的问题。设立子公司，不管是母公司以土地使用权作价投资还是先以货币资金投资，然后用土地使用权增资扩股，土地使用权在这个母子公司之间的内部转换中都是要缴纳契税的。设立分公司，就不存在土地使用权内部流转环节的契税，节约了税收成本。

第二是取得土地环节。近年来，房地产行业的资产重组越演越烈，房地产企业可以通过股权收购的方式取得开发用地，以此来回避直接转让带来的税务风险。股权转让不征收营业税，也意味着可以减免土地转让环节的营业税、城市维护建设税、教育费附加，相比较直接转让土地来说，减少了土地转让环节的流转税。土地增值税也是取得土地环节的一项重要税收，很多房地产企业在如何合理规避土地增值税的问题上也是大费周章，但根据相关规定对于房地产开发企业投资、联营或被投资土地，要有一方为房地产开发企业，就不允许企业享受暂免征收土地增值税的政策，当然也不是无计可施，要想享受该优惠政策，可以从这两点进行筹划，其一是不以房地产开发企业拿地进行投资，其二是此地块不用于房地产开发。

第三是开发环节。房地产企业为了方便顾客了解其楼盘的性质和结构，一般都会在不同的区域设立售楼部、样板间等设施，区域的不同也会引起税务处理的差别，进而影响房地产企业的税务风险。目前，主要存在三种售楼模式：利用楼宇内的商品房作为售楼部、样板间，这种模式存在两种情况：整体出售时，计入“开发成本—建筑安装工程费”；不能判断是否随楼宇一并出售时，计入“开发成本—开发间接费”；开发小区内楼宇之外临时建造的售楼部、样板间，该成本计入“开发成本—开发间接费”；利用小区内的配套设施，如会所作为售楼部、样板间，可分为三种情况：设施属非营利性且产权归业主所有时，计入“开发成本—公共配套设施”；设施属营利性时，作为独立开发商品和成本计算；企业自用时，由在建工程转入固定资产。

不同的会计处理，售楼部、样板间的成本将计入不同的费用，进而成为影响税收的因素，例如利用小区内的配套设施模式，若房地产企业自用，则征收相应的房产税和土地使用税，若对外出租则征收营业税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、企业所得税、印花税等多个税种，因此房地产企业在建造设立售楼部、样板间时应当考虑到其成本的归结，对其合理防范税务风险，降低税收具有重要意义。

第四是销售环节。多数房地产企业都会推出职工福利房来激励员工更好的服务于本企业，但福利房这种激励政策是存在税务风险的，首先，对于销售职工福利房所涉及到的营业税、企业所得税、土地增值税等，房地产企业一般情况下都会以优惠后的价格作为计税依据，这样既可以减轻各项税收又可以激励员工，是一举两得的好事，但由于内部售价偏低，主管税务机关很可能会根据各项税种的核定价格计税，这样不仅不能达到企业想要合理避税的效果，还会使企业背上逃税的不良影响。其次，对于购买职工福利房的员工来说，根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的沟通》规定：单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税，也就是说当实际支付的价格高于房屋建造的成本时职工是不需要缴纳个人所得税的。鉴于上述规定，房地产企业在推出职工福利房时销售价格的制定往往是企业税收筹划的重要方面。

通过从房地产行业的四个主要环节可能会涉及到的不同的税务风险出发，我们可以看到企业只有充分了解和掌握税收法规的变化，在企业内部建立严格的内部控制制度才能有效控制税务风险的发生并最大限度地减少税务风险所带来的损失。

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