一个理想主义开发商的撤退

爱野

绿城多个项目的融资成本都超过了10%，一度还有项目超过20%。

很难解释，这是商业上的理想主义，还是“大跃进”。

宋卫平把绿城给卖了，这不是他第一次卖股份。

“你放心，只要是绿城造的房子，不管是以前造的，现在造的，将来造的，我全部负责任。”绿城和融创收购的发布会上，宋卫平说得豪迈，又有些赌气。

资本市场不这么看。随着退居成第三大股东，他能承担的责任，微乎其微。理想和商业像两条交叉线，交汇过后，渐行渐远。

英雄隐退

“宋先生和我在交易完成后，还会合计持有18.55%的股权，其中宋先生持有10.473%的股权，我持有8.086%的股权。”5月23日的收购发布会上，绿城中国行政总裁寿柏年宣布这一决定。

宋卫平、孙宏斌、寿柏年，汪孟德坐在台上，几乎都面无表情。

交易得从4月的一天说起。绿城中国执行总裁寿柏年给孙宏斌打了个电话，“要不，你来做绿城的大股东吧？”这起收购从4月中旬开始启动，历时一个月，所有该酝酿的情绪，基本都已告结。

收购完成后，融创中国与九龙仓并列成为绿城中国最大股东。融创中国董事会主席孙宏斌将担任绿城中国非执行董事、董事会联席主席和提名委员会主席；融创中国副总裁兼首席财务官黄书平将担任绿城中国执行董事、执行总经理。

绿城之所以走到今天，融绿合作之所以引起全国轰动，主要是调控背景下的绿城现状，具备一种广泛的象征意义，这种现象可以称之为“绿城困境”：造高品质房子，必然要高成本，那么必然要有更高的销售价格；造一般品质的房子，在萝卜快了不洗泥的时代，不仅成本低而且周转更快。

宋卫平选择了前者，主动负重前行，自然比别人更吃力。很多人基于此，把宋卫平称为理想主义者。

如果说在资金供给充沛的时代，理想主义者还有很大施展空间的话，那么在资金紧张、高端人群购买力不足的调控深寒期来临之后，“绿城困境”就开始显现了。继续坚持造高品质的房子，那么资金链紧张、目标客户流失，几乎无法避免。

对于未来的规划，宋卫平表示他将专心从事代建、养老和现代农业。他同时表示，自己并非远离绿城，仍有坚守的义务。“对于房产的品质、服务的品质，我还会以我的责任、能力去担当。”

“过了知天命之年，我深知自己应该做什么、能够做什么。属狗之人，天生就是看家护院、为众生服务的。身居何位，并非人生最重要命题。”收购风波之后，宋卫平亲自给媒体写了一封信，他把姿态放到低位。

一场划算的交易

“不是我选择，是宋总选择我。对于我来说，只有我有这个机会，别人没有机会。你别说绿城这么好的公司，因为这是中国最好的品牌。”孙宏斌说。

这宗收购在资本市场的流言始于5月15日。绿城5月14日收盘价是7.81元，30日均价是8.328元。这是一个参照的基数，参考房地产行业整体的大背景，溢价率不会超过30%，加上内地市场的地产股价格也很低迷，

所以，溢价率超过30%，孙宏斌就会很谨慎。如果低于20%，估计宋卫平也不肯出这个价格。最近资本市场的多起收购可以看出，大部分给10%溢价率的参考标准。

不过，最终的价格还是让人大跌眼镜。此次交易相当于每股12港元，较当日绿城中国收盘价7.69港元有56%的溢价。

由于还有股息0.43港元/股的返还，最终实际收购价格为11.46港元/股，溢价49%，实际收购价格约为60.14亿港元。

“这个价格我觉得，因为我们在定这个价格的时候，我们基本上跟股价没有关系。因为这个价格是净资产，是账面资产。”买方孙宏斌认为，这个价格买得划算，“其实大家都知道绿城的品牌价值大概就是200亿元，这次我们在交易的价值也是200亿元，相当于说我们12块钱买了一个品牌，其土地跟房子都是白送的。”

绿城内部的一位高管透露，这个价格卖得不亏。事实上，这两年来，宋卫平缺席了多个绿城内部的重要会议，年岁渐大的宋卫平在管理公司上渐渐力不从心。

还有一些原因在于宋卫平的老搭档寿柏年，“绿城二十年，他担任重要角色，让绿城上市，扶公司过调控关，在资金线上呕心沥血。那是真正的呕心沥血，去年路演回来，他胃出血，1500ml……不下火线，他就要继续面对超强度的工作量。何况，那些超强度的工作量，那些心血和理念并没有让绿城在行业的惨淡中得以幸免。这些年，只看到越来越多的绑缚，未能有喘息之机。”在宋卫平的这封公开信中，他坦诚想退出的原因。

业绩连年不佳是让宋卫平心灰意冷的深层次原因。6月9日，绿城中国公布营运数据显示，截至2014年5月底止五个月，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计总销售面积约97万平方米，合同销售金额约217亿元，其中归属于绿城中国的权益金额约为106亿元。

按照绿城中国在其全年业绩发布会上宣布的650亿元目标计算，其前5月仅完成了年目标的33.38%。

2013年，中国年销售额过千亿的大型房企有6家、100亿元到1000亿元之间的有65家，其中绿城集团以2013年销售额660亿元位居第十，但是绿城的销售面积仅仅为320万平方米，在规模最大的前20家中，销售单价居高不下。

“股价反映未来的趋势，作为一个比较成熟的市场，交易价格被视为具有专业水准。”分析人士称，包括绿城在内的房地产股票，价格一直无法上扬，本次交易价格比公开交易价格要高，对宋卫平来说，当然是一笔比较划算的买卖。

踏空行情

宋卫平曾试图努力过。2011年，宋卫平就曾经写过一封公开信。这个毕业于浙江大学历史系的开发商的理想情怀贯穿全文，他说：“对于企业来说，命运只有两个字，生、死。无他。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。”endprint

这一年绿城如履薄冰。他们很快为战略上的失策买单。

2012年6月8日，绿城宣布与九龙仓（00004.HK）达成认购及投资协议，向九龙仓定向增发股份和可换股证券，交易金额总计约51亿港元（约合人民币41.6亿元）。完成配发后，九龙仓集团持有绿城中国24.6%的股份，成为第二大股东。

不到半个月的6月22日，绿城又将其在上海、苏州、无锡、常州、天津等地的9个项目的一半股权转让给融创中国，收取对价33.7亿元。此外，绿城还在上半年先后转让了上海外滩地王、绿城广场、无锡香樟园、台州等地的项目股权，回笼资金约51.1亿元。

当时，宋卫平个人为此付出的代价是：作为绿城第一大股东，他的股份被稀释至25.45%，略高于九龙仓的24.6%。

比起去年的低谷时的奋力挣扎，今年的宋卫平已经显得十分平静。去年，宋卫平曾语出惊人：“先努力卖房子，不行就卖项目，再不行就将价格一降到底，从此退出房地产。”

这些话看着有些惊醒触目般残忍。现实让这些赌气话很快得到了“兑现”。2011年底到2012年4月，宋卫平连续转让6个项目，回流现金近60亿元，才在“生死线”上缓了一口气。

在毛利率畸高的过去十年，高负债、高回报、快周转的行业状况，导致买地、建设、销售全链条类型的资金密集型房地产开发模式获得了高速发展；持续销售和持续拿地，在房价和地价联袂扬升下，房地产企业规模快速扩张。业界评价宋卫平，是一脚踏空行情的人。

这已经不单单是宋卫平的失败。哪怕是宋卫平最欣赏的开发商吴亚军，也始终走不进“千亿俱乐部”。

这被视为是开发商在理想主义裹挟下的一次集体溃败。

新绿城的未来

尤为微妙的是，融创与九龙仓双雄并峙，是本次转让后绿城的股权结构特点。这个局面的产生，和历时四年有余的本轮房地产调控有关。限购令和新国八条的出台，导致2012年6月绿城的两次大动作，分别是九龙仓入股，绿城获得51亿港元资金，以及绿城出让沪苏锡常津的9个地产项目股权给融创，绿城获得33.72亿元人民币。

正是此一时彼一时。九龙仓和融创在宋卫平的心理天平上，当初和现在，正好调了一个位置。当初的51亿港元相当于约41亿元人民币，九龙仓就获得了第二大股东位置以及潜在的转股后第一大股东位置，但是融创出资33.72亿元人民币，仅仅是拿到了9个项目的合作。可以看出，当时宋卫平是倚重九龙仓更多一些，融创只是一个小兄弟的角色。

如今融创逆袭成功，看似偶然实则必然，因为宋卫平逐渐看出了九龙仓的若即若离，也看出来了融创对绿城不离不弃的“痴心”。

在过去一年中，九龙仓既没有对绿城财务继续施以援手，帮助绿城守卫财务底线，也没有按照当初说好的那样，借助境外资源为绿城牵线搭桥成功融资，而是眼睁睁看着绿城在调控中孤军奋战。最终，宋卫平和寿伯年回报给了孙宏斌“一个生意，但也不是纯粹的一个生意”。

由于有这样一个来龙去脉，九龙仓就算手握绿城24.6%的股份，孙宏斌仍可稳操胜券，因为孙宏斌、宋卫平、寿伯年、罗钊明等四人仍总计持有49%左右股份。

昂贵的理想

宋卫平的许多理想，像传说中永不落地的荆棘鸟一样，飘浮在空中。

绿城是幸运的，它生逢中国房地产最好的年代，两个现象支撑起它的品质模式：一是房价的持续疯狂上涨，无论绿城投入多么惊人的成本，最终的售价仍会让绿城有利润空间。二是浙商作为一个财富群体的崛起，无论绿城做出多么精致奢华的产品，都不乏大批购买力强劲的“绿粉”。

以此逻辑来观照，绿城的成功在人类商业史上并不是一个典型现象。它的高品质是建立在成本的无限追加上，更因宋卫平的严苛经常上演“砸掉重做”的戏码，导致绿城楼盘的单价常比竞品高出数千元，甚至上万元。

这样的品质模式，在蓝色钱江南区和云栖玫瑰园的中式大宅达到顶峰。

以蓝色钱江为例，整个项目光玻璃幕墙就花进去6亿元，单方成本是普通石材干挂住宅的8倍。蓝色钱江的围墙足足有4.5米高，一延米的造价高达13000元，堪称“杭州最贵的围墙”。园区内的风雨连廊原先预算是1500万元，实际花掉了4500万元。

因售出一套1.15亿元“杭州最贵住宅”闻名的云栖玫瑰园，则承载了中国地产界对传奇宅园的终极想像。仅仅规划方案设计及相关调整，就经历了34轮；在营造的每一个环节，几乎都狂超预算。

这是其他开发商难以想象的。比如中海，跟绿城走出了不一样的路径。2013年该公司毛利率超过35%，比万科23.69%的毛利率高出11个百分点。这得益于中海地产出色的成本管控能力和高利润率水平。

中海地产在融资、成本控制、业务协同、逆周期发展等方面都拥有极大的优势。其中，中海外的资金成本控制能力又极为出色，其资金借贷利率长期仅为4%左右，为内地房地企业最低。

相比而言，绿城多个项目的融资成本都超过了10%，一度还有项目超过20%。很难解释，这是商业上的理想主义，还是“大跃进”。这些，宋卫平统统都不计较，他计较的是细枝末节，并不是财务上的枯燥数字。

这个地产大佬，待得最多的地方是九溪玫瑰园，这里“远眺钱江，背枕五云，左傍九溪烟树，右伴云栖竹径”，有生活气息，可“大隐隐于市”。淡出绿城的宋卫平，将在此酝酿理想中的蓝城崛起。endprint