2013年上海房价变动成因及市场运行状况分析

朱琳莲

（国家统计局上海调查总队，上海 200003）

2013年上海市房地产市场仍处于宏观调控政策偏紧的环境，为促进房地产市场健康稳定发展，国务院及市政府分别于2月底和3月底出台新“国五条”调控政策及相关地方细则，此外还采取了包括收紧公积金贷款等紧缩的房贷政策。这些政策的相继出台在抑制投资、投机性需求的同时，自住、改善型的购买需求得到大量释放。上海市住宅销售市场整体呈现“量价齐升”的态势。2013年，上海市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上升14.2%和9.7%。

一、住宅销售市场“量价齐升”

1.住宅成交量保持较高水平。2013年，上海市房地产市场延续2012年下半年以来“量价齐升”态势，无论是新建商品住宅，还是二手住宅成交量均保持较高水平。从新建商品住宅看，受“新国五条”政策末班车效应及传统“金九银十”影响，3月、9月和10月上海市新建住宅月销量均超过10000套，分别为12590套、10616套和10715套。与上年同期相比，除7月和12月两个月外，2013年其他月份的新建商品住宅成交量均高于2012年同月。全年成交总套数比上年增长25.5%（图1）。

图12013 年上海市新建商品住宅月成交套数与上年比较

二手住宅成交量波动趋势和新建住宅保持一致。RES系统①显示，3月份上海市二手住宅销售量一度冲高达69526套，刷新近两年来单月成交记录。4—8月，住宅成交量小幅波动。9—10月，步入传统旺季，成交量再度回升，分别为26786套和23782套。11—12月，受“沪七条”政策影响，成交量有所下滑，分别为22669套和18475套。与上年相比，2013年上海市二手住宅成交总套数增加了55%。

2.住宅销售价格连续12个月保持上升。受土地价格上升、市场需求旺盛等因素影响，2013年以来上海市住宅销售价格一路走高，连续12个月保持上扬。新建商品住宅和二手住宅价格走势基本一致，上升幅度有所不同。3月份受新“国五条”政策末班车效应影响，新建商品住宅和二手住宅价格环比升幅冲高至年内峰值，分别为3.2%和2.6%，后逐步震荡下滑，至12月份价格环比升幅均实现年内新低，分别为0.6%和0.5%。2013年，上海市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比累计分别上升21.9%和13.9%（图2）。

图22013 年各月上海市新建商品住宅及二手住宅环比价格指数

随着价格环比的持续上升，2013年上海市新建商品住宅和二手住宅价格同比升幅逐月扩大。新建商品住宅同比升幅从1月份的1.5%逐步扩大到12月份的21.9%，其中4月份起同比出现两位数增长。全年同比平均上升14.2%，升幅比上年扩大15.4个百分点。二手住宅价格同比价格升幅由1月的2%上升至12月的13.9%；全年同比平均上升9.7%，升幅比上年扩大10.6个百分点。

3.上海新建商品住宅价格全年环比累计升幅为一线城市最高。2013年，上海新建商品住宅价格环比累计上升21.9%，居一线城市之首，分别高出北京、广州和深圳1.3个、1.5个和1.6个百分点。分月来看，3月、6—9月上海新建商品住宅价格环比升幅居一线城市首位。

从同比指数看，上海新建商品住宅价格比上年上升14.2%，位列一线城市末位。升幅分别比北京、广州和深圳低1.6个、1.5个和0.6个百分点（表1）。

表12013年一线城市新建商品住宅价格升幅（单位：%）

资料来源：表中数据根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据计算，或有小数位差异。

二、住宅销售市场运行特点

1.小户型房源减少，大户型供过于求。RES系统显示，截至2013年12月31日，上海市在售新建商品住宅房源中单套面积小于90平方米的共15504套，占全部在售新建商品住宅的24.5%，比上年同期下降0.6个百分点。而大户型房源供应增加且明显供过于求。上海市在售新建商品住宅中单套面积在180平方米及以上的共18397套，占比29.1%，比上年同期增加208套，占比提高1.5个百分点（图3）。而2012年网签数据显示，全市单套面积小于90平方米的新建商品住宅共成交27867套，占新建商品住宅成交总量的35.4%；单套面积在180平方米及以上的共成交9002套，仅占总成交量的11.5%。小户型房源的需求更为旺盛，供不应求矛盾凸显。

图32012 年、2013年在售新建住宅大、小户型套面积的占比情况

2.改善型需求占比有所上升。2013年，上海二手住宅成交的购房人群构成情况出现明显变化，呈现刚需客户占比下降、改善型客户占比上升的态势。据中原地产统计，2013年初该公司刚需客户与改善型客户之比为7∶3，到4月份演变为6∶4，6月份进一步调整为5∶5。汉宇地产反映，该公司二手住宅的刚需客户与改善型客户之比也由年初的7∶3转变为下半年的6∶4。

3.住宅销售市场去库存化明显。2013年以来，上海市房产市场成交活跃，房产开发商积极推盘入市。RES系统显示，2013年全市获得预售许可证的商品住宅共计96222套，同比增加37%。其中3月份新增11653套，创上年以来的单月新高。但2013年全市新增商品住宅供应量仍比成交量少2611套。截至12月31日，全市在售新建商品住宅共63338套，比上年同期减少3.9%。

三、房价上升的成因分析

1.新“国五条”政策产生“末班车”现象。2013年2月底国家出台新“国五条”政策。为规避政策影响，购房者急于在地方细则出台前完成交易，导致3月份上海市二手住宅市场出现“末班车”现象。具体表现为成交速度较前期有所加快，成交量明显放大，3月份二手住宅成交套数比2月份增加近5倍。此外，由于担心二手住宅额外增加的个人所得税转嫁至买方，部分二手住宅客户流向新建住宅市场。3月份问卷调查显示，在被调查的42家大型房产企业中，认为“目前存在二手住宅潜在客户转向新建住宅市场现象”的占66.7%，认为“不存在”的仅占9.5%。

3月30日，上海市出台新“国五条”政策实施细则后，市场走势一度变得不明朗，4—5月，新建商品住宅和二手住宅环比价格升幅连续两个月收窄。

2.上半年市场形势较好对下半年产生涨价压力。2013年，为规避“新国五条”政策影响，不少客户急于在地方细则出台前购房，导致上半年上海市商品住宅成交量快速攀升。上半年，上海市商品住宅销量比新增供应量多10622套，去库存速度加快在一定程度上助推房价上升。同时，上半年住宅市场热销大大减轻了开发商下半年的销售压力，加上对“金九银十”的较高期望，这些都增强了开发商下半年的涨价预期。

3.居住用地价格上升明显。2013年，上海市居住用地交易价格高位徘徊，“地王”频现，价格上升明显。从环比指数看，一季度上海市居住用地价格上升4.2%，至四季度升幅扩大至17.5%，全年环比累计上升47.2%。与上年相比，全年平均上升27%。居住用地交易价格上升，给商品住宅市场带来看涨预期，推动上海市商品住宅价格不断上扬。