长沙市住宅地价空间分布研究
2014-06-27何芯畅等
何芯畅等
摘要： 本文根据长沙市市区2008年-2012年的土地交易资料，结合近年来长沙市住宅土地的具体出让情况，采用GIS空间分析方法，得到地价等值线图，并结合地价相关理论知识，分析了长沙市市区住宅地价的空间分布特征及其影响因素。研究表明：（1）住宅地价空间分布具有一定的连续性和变异性；（2）距商业中心的远近对住宅地价的空间分布有重要的影响；（3）住宅用地对居住环境质量要求较高。
Abstract： Based on the land transaction data in Changsha from 2008 to 2012 and combined with recent specific sell circumstances of residential land in Changsha City， this paper uses GIS spatial analysis method to obtain land price contours， as well as analyzes the spatial distribution characteristic and influencing factors of urban residentialland combined with related land price theoretical knowledge. Studies have shown that： （1） the spatial distribution of residential land has certain continuity and variability； （2）the distance from the commercial center of the spatial distribution has a significant impact on residential land prices； （3） residential land requires a higher quality of the living environment.
关键词： 城市地价；空间分布特征；地价影响因素；长沙市
Key words： urban land price；spatial distribution characteristic；influencing factors of land price；Changsha City
中图分类号：F293.2；F726.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）14-0001-03
0 引言
“人多地少”是我国的基本国情，城市土地作为国民经济发展的基本资料，不仅关系到城市化发展的质量，还关系到经济社会的可持续发展。随着我国市场经济和价格机制的不断完善，地价作为国家宏观调控的土地的主要手段，发挥着举足轻重的作用。因此，对城市住宅地价的空间分布及其影响因素进行分析和研究，有利于强化城市地价管理，规范我国城市土地市场的正常运行，引导城市土地资源的合理配置，促进城市房地产市场稳定。
1 研究数据来源及方法
1.1 研究数据来源 本次研究范围主要包括长沙市主城区，即：芙蓉区、天心区、岳麓区、雨花区、开福区等五区。长沙市主城区是长沙市目前经济发展的核心区，也是长沙市房地产市场发展较早、发育比较成熟、能够代表长沙市房地产市场的整体情况。以此区域作为本文研究住宅地价的空间分布特征及其影响因素的范围，有利于本文结论的客观性、科学性和代表性。
本文采集的样点是长沙市国土资源局网站和中国土地市场网站公布的长沙市市区2008-2012年的住宅土地交易地价资料，得到108个住宅土地交易有效样点。
1.2 研究方法 由于样点地价数据为2008年至2012年的交易案例数据，为使得地价数据具有可比性，就需要对长沙市市区地价的内涵进行统一。根据成交地块的地理位置，将地价样点标准在长沙市地图上，并通过属性挂接将修正后的地价信息链接到每个样点上，生成地价空间样点图。在此基础上，运用GIS空间分析方法对所得数据进行空间分析，生成地价等值线图。
2 长沙市住宅地价空间分布特征
本文在Mapgis平台上生成住宅地价样点分布图，再利用克里格（Kriging）插值法对住宅地价的空间分布规律进行分析。插值分析是空间分析的核心功能，其基本思路是对已知样点数据拟合一个空间结构模型，通过其模型进行量化分析，从而对某一区域内的未知点进行估计。克里格插值法是利用原始样点数据和半方差函数模型，对未采样点的区域化变量进行最优无偏估值。克里格插值方法用于地价插值，既可反映出地价空间分布的整体规律和变异特征，又能降低样点地价的评估误差[1]。因此本文采用GIS空间分析技术中普通克里格法，以长沙市市区住宅地价为研究对象，利用土地市场交易资料，通过数据的处理和分析
2.1 长沙市市区住宅地价呈现一定的圈层式结构 由图1可以看出，在长沙市中心城区地价等值线较密且均匀分布，地价较高，而在外围地价等值线疏密不均，地价比较低，这表明住宅地价呈现圈层结构由中心向四周递减，区位对住宅地价的影响较大。此外，在市中心外也呈现一些次级高峰，比如东塘、雨花亭、火车站等地区。
2.2 长沙市住宅地价空间差异明显 近年来，由于长沙市中心市区日趋饱和，住宅用地逐渐向周边地区扩散，因此中心市区由中心向四周的地价梯度变化较大，地价衰减较快；而市区外围的地价梯度变化较小，地价衰减较慢[2]。此外，从图1可以看出，各个市辖区的住宅地价的均价按从高到低的顺序为：芙蓉区>天心区>开福区>雨花区>岳麓区，这也充分说明了发展越早越成熟的区域住宅地价越高。
2.3 长沙市住宅地价空间分布存在区域差异性 由图1可知，从整体上看，河东地区的住宅地价要明显高于河西的价格。这主要是因为河东是整个长沙市区的政治、经济中心，属于主城区，并且这些地区发展较早较成熟，对土地的需求量大，所以地价相对较高；而河西是文化中心，虽然近几年来，河西在大学城、高新技术开发区以及大河西先导区的前期打造阶段的带动下，经济发展较快，但也不能动摇河东作为整个长沙市中心的地位，因此地价相对偏低。endprint
2.4 长沙市住宅地价分布呈现“一个中心，多个次中心”格局 住宅地价高值圈层集中在五一广场，但相对于商业地价的分布情况，住宅地价高值区集聚程度相对较低一些，还有一些次中心市区，比如火车站、东塘等发展较为成熟的次中心，但均分布在河东，这也充分表明长沙市河东地区的住宅发育成熟度明显高于河西。不过自2008年长沙市成立大河西先导区后，河西的住宅用地需求量不断增大，其地价也在不断上升，同时河西地区有岳麓山风景名胜区、高校众多，良好的自然环境、人文环境以及较完善的公共配套设施，自然会成为很多居民选择居住的重要因素，这促使着河西地区逐渐形成住宅地价次中心。
3 长沙市住宅地价空间分布的影响因素
3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通达度和公交便捷度，交通便捷程度预示着空间地域上人们出行的可达性程度[3]。便捷的交通给居民的生活环境和质量带来巨大方便，这也往往成为人们选择住宅物业的重要因素之一。长沙市轨道交通的建设，大大地带动了沿线住宅地价的上涨，在主城区外围地铁沿线，住宅地价明显高于同心圈层的其他楼盘，地铁口的住宅地价也明显高于其它地方。
3.2 居住环境 居住环境是影响住宅地价最重要的因素，环境的好坏影响着人们的购买行为。传统的城市中心区具有完善的基础设施，距离商业中心也比较近，因此吸引了众多的房地产投资。然而市中心拥堵的交通、汽车尾气和噪音等严重影响着居住的生活质量，这些方面导致住宅地价变化幅度很大[4]。反过来，良好的人文环境和自然环境对提升住宅价格的作用就显得举足轻重。长沙市大学城、岳麓山风景区、湘江沿江风光带等区域有较好的人文环境和自然环境，有利于居住，使得住宅地价较高。
3.3 商服繁华度 商服繁华度最典型的代表就是城市商圈，这里集中了大量的人流、物质流和资本流，是城市中第三产业最集中、最发达的区域。同时生活服务设施齐全，道路通达度和公交便捷度非常高，对企业单位和居民都会产生巨大的吸引力，并影响房地产的收益和利润。沙市市区五一广场、东塘等商服繁华度较高的区域，住宅地价均较高，这表明长沙市住宅地价受商服繁华度的影响也较大。
3.4 基础设施 基础设施主要有供排水、供电、供气、大学、中小学、医院、公园等设施，这些基础设施对居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地价对于这些功能多样性集中的高密地区表现出较为敏感的增值反应[5]。长沙市大学城、岳麓山风景区、五一广场、黄兴南路步行街等地都是基础设施较为完善的区域，相对来说这些区域是居民选择居住的重要原因。
3.5 人口因素 作为社会经济活动的主体，人口密度是住宅地价空间分布的主要影响因素。一般情况下，人口密度越大，住宅地价越高；反之，地价越低。但是，由于人口密度过大可能会造成住房紧张、交通拥堵、社会治安差等状况，也是居民选择住房需要考虑的重要因素之一。根据样点数据可知，在现今长沙市城区发展阶段，住宅地价与人口密集程度呈正相关性，人口越密集，住宅地价越高。
4 结论及政策建议
4.1 结论
4.1.1 长沙市区市区住宅地价在空间上存在一定的分布特征 总体上，长沙市住宅地价的分布在空间上既有连续性，也存在一定的变异性。住宅地价的高值区集聚在市中心附近，然后逐渐向城市外围递减，并且在市中心向四周的地价梯度变化较大，而市区外围的地价梯度变化较小。
4.1.2 距商业中心的远近对住宅地价的空间分布具有重要影响 长沙市中心的商业较为发达，对于这种人流物流集中的地方，对住宅用地也有较大需求，也吸引了很多房地产开发商来该区域投资，因此住宅地价较高，随着离商业中心的距离越来越远，住宅地价逐渐降低。
4.1.3 居住环境对住宅地价的空间分布具有重要的影响作用 随着经济的发展和人民生活水平的提高，居住环境成为人们选择住宅的一个重要因素。因此虽然目前高值区仍在河东的城市中心，但随着城市周边地区的不断发展，住宅地价有日益攀升的特征。
4.2 政策建议
4.2.1 保证适量土地供给 本文的研究结果表明，在土地供给较为紧张的芙蓉区，地价较高。为了保证城市的可持续发展，特别是城市化进程中人口增长带来的压力，要保证土地适量供给，以免城市住宅地价上涨过快，导致人们生活压力增大。
4.2.2 加快城市基础配套设施建设 本文研究结论表明，河西地区虽然在环境质量、空间景观、房屋价格等方面具有明显优势，但由于配套设施不完备，使得地价偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基础配套设施建设，有利于长沙市的和谐发展。
4.2.3 加快市区交通网络的改造 长沙市区的空间结构已经明显不适应快速城市化的发展，特别是过江的交通成本严重影响着河西的住宅地价。因此，要实现城市土地经营的最优化，不仅要加快轨道交通、过江隧道等重大交通设施的建设，还要对原有城市交通网络的相关设施（如停车设施）进行改造，以形成市区内较为平衡的交通便捷度。
参考文献：
[1]李萍.长沙市主城区城市土地集约利用与地价的空间关联研究[D].四川：四川农业大学，2011：30.
[2]曹天邦，黄克龙，李剑波等.南京市主城区住宅地价的时空演变[J].地理研究，2012，31（6）：1029-1038.
[3]朱春龙.武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究[D].武汉：华中农业大学，2010：66.
[4]丁雪莹，洪灿，熊孜等.基于GIS的长沙市商品住宅价格空间格局及影响因素分析[J].热带地理，2012，32（4）：423-428，436.
[5]李志，周生路，张红富等.基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究[J].中国土地科学，2009，23（10）：20-25.endprint
2.4 长沙市住宅地价分布呈现“一个中心，多个次中心”格局 住宅地价高值圈层集中在五一广场，但相对于商业地价的分布情况，住宅地价高值区集聚程度相对较低一些，还有一些次中心市区，比如火车站、东塘等发展较为成熟的次中心，但均分布在河东，这也充分表明长沙市河东地区的住宅发育成熟度明显高于河西。不过自2008年长沙市成立大河西先导区后，河西的住宅用地需求量不断增大，其地价也在不断上升，同时河西地区有岳麓山风景名胜区、高校众多，良好的自然环境、人文环境以及较完善的公共配套设施，自然会成为很多居民选择居住的重要因素，这促使着河西地区逐渐形成住宅地价次中心。
3 长沙市住宅地价空间分布的影响因素
3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通达度和公交便捷度，交通便捷程度预示着空间地域上人们出行的可达性程度[3]。便捷的交通给居民的生活环境和质量带来巨大方便，这也往往成为人们选择住宅物业的重要因素之一。长沙市轨道交通的建设，大大地带动了沿线住宅地价的上涨，在主城区外围地铁沿线，住宅地价明显高于同心圈层的其他楼盘，地铁口的住宅地价也明显高于其它地方。
3.2 居住环境 居住环境是影响住宅地价最重要的因素，环境的好坏影响着人们的购买行为。传统的城市中心区具有完善的基础设施，距离商业中心也比较近，因此吸引了众多的房地产投资。然而市中心拥堵的交通、汽车尾气和噪音等严重影响着居住的生活质量，这些方面导致住宅地价变化幅度很大[4]。反过来，良好的人文环境和自然环境对提升住宅价格的作用就显得举足轻重。长沙市大学城、岳麓山风景区、湘江沿江风光带等区域有较好的人文环境和自然环境，有利于居住，使得住宅地价较高。
3.3 商服繁华度 商服繁华度最典型的代表就是城市商圈，这里集中了大量的人流、物质流和资本流，是城市中第三产业最集中、最发达的区域。同时生活服务设施齐全，道路通达度和公交便捷度非常高，对企业单位和居民都会产生巨大的吸引力，并影响房地产的收益和利润。沙市市区五一广场、东塘等商服繁华度较高的区域，住宅地价均较高，这表明长沙市住宅地价受商服繁华度的影响也较大。
3.4 基础设施 基础设施主要有供排水、供电、供气、大学、中小学、医院、公园等设施，这些基础设施对居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地价对于这些功能多样性集中的高密地区表现出较为敏感的增值反应[5]。长沙市大学城、岳麓山风景区、五一广场、黄兴南路步行街等地都是基础设施较为完善的区域，相对来说这些区域是居民选择居住的重要原因。
3.5 人口因素 作为社会经济活动的主体，人口密度是住宅地价空间分布的主要影响因素。一般情况下，人口密度越大，住宅地价越高；反之，地价越低。但是，由于人口密度过大可能会造成住房紧张、交通拥堵、社会治安差等状况，也是居民选择住房需要考虑的重要因素之一。根据样点数据可知，在现今长沙市城区发展阶段，住宅地价与人口密集程度呈正相关性，人口越密集，住宅地价越高。
4 结论及政策建议
4.1 结论
4.1.1 长沙市区市区住宅地价在空间上存在一定的分布特征 总体上，长沙市住宅地价的分布在空间上既有连续性，也存在一定的变异性。住宅地价的高值区集聚在市中心附近，然后逐渐向城市外围递减，并且在市中心向四周的地价梯度变化较大，而市区外围的地价梯度变化较小。
4.1.2 距商业中心的远近对住宅地价的空间分布具有重要影响 长沙市中心的商业较为发达，对于这种人流物流集中的地方，对住宅用地也有较大需求，也吸引了很多房地产开发商来该区域投资，因此住宅地价较高，随着离商业中心的距离越来越远，住宅地价逐渐降低。
4.1.3 居住环境对住宅地价的空间分布具有重要的影响作用 随着经济的发展和人民生活水平的提高，居住环境成为人们选择住宅的一个重要因素。因此虽然目前高值区仍在河东的城市中心，但随着城市周边地区的不断发展，住宅地价有日益攀升的特征。
4.2 政策建议
4.2.1 保证适量土地供给 本文的研究结果表明，在土地供给较为紧张的芙蓉区，地价较高。为了保证城市的可持续发展，特别是城市化进程中人口增长带来的压力，要保证土地适量供给，以免城市住宅地价上涨过快，导致人们生活压力增大。
4.2.2 加快城市基础配套设施建设 本文研究结论表明，河西地区虽然在环境质量、空间景观、房屋价格等方面具有明显优势，但由于配套设施不完备，使得地价偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基础配套设施建设，有利于长沙市的和谐发展。
4.2.3 加快市区交通网络的改造 长沙市区的空间结构已经明显不适应快速城市化的发展，特别是过江的交通成本严重影响着河西的住宅地价。因此，要实现城市土地经营的最优化，不仅要加快轨道交通、过江隧道等重大交通设施的建设，还要对原有城市交通网络的相关设施（如停车设施）进行改造，以形成市区内较为平衡的交通便捷度。
参考文献：
[1]李萍.长沙市主城区城市土地集约利用与地价的空间关联研究[D].四川：四川农业大学，2011：30.
[2]曹天邦，黄克龙，李剑波等.南京市主城区住宅地价的时空演变[J].地理研究，2012，31（6）：1029-1038.
[3]朱春龙.武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究[D].武汉：华中农业大学，2010：66.
[4]丁雪莹，洪灿，熊孜等.基于GIS的长沙市商品住宅价格空间格局及影响因素分析[J].热带地理，2012，32（4）：423-428，436.
[5]李志，周生路，张红富等.基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究[J].中国土地科学，2009，23（10）：20-25.endprint
2.4 长沙市住宅地价分布呈现“一个中心，多个次中心”格局 住宅地价高值圈层集中在五一广场，但相对于商业地价的分布情况，住宅地价高值区集聚程度相对较低一些，还有一些次中心市区，比如火车站、东塘等发展较为成熟的次中心，但均分布在河东，这也充分表明长沙市河东地区的住宅发育成熟度明显高于河西。不过自2008年长沙市成立大河西先导区后，河西的住宅用地需求量不断增大，其地价也在不断上升，同时河西地区有岳麓山风景名胜区、高校众多，良好的自然环境、人文环境以及较完善的公共配套设施，自然会成为很多居民选择居住的重要因素，这促使着河西地区逐渐形成住宅地价次中心。
3 长沙市住宅地价空间分布的影响因素
3.1 交通便捷程度 交通便捷程度包括道路通达度和公交便捷度，交通便捷程度预示着空间地域上人们出行的可达性程度[3]。便捷的交通给居民的生活环境和质量带来巨大方便，这也往往成为人们选择住宅物业的重要因素之一。长沙市轨道交通的建设，大大地带动了沿线住宅地价的上涨，在主城区外围地铁沿线，住宅地价明显高于同心圈层的其他楼盘，地铁口的住宅地价也明显高于其它地方。
3.2 居住环境 居住环境是影响住宅地价最重要的因素，环境的好坏影响着人们的购买行为。传统的城市中心区具有完善的基础设施，距离商业中心也比较近，因此吸引了众多的房地产投资。然而市中心拥堵的交通、汽车尾气和噪音等严重影响着居住的生活质量，这些方面导致住宅地价变化幅度很大[4]。反过来，良好的人文环境和自然环境对提升住宅价格的作用就显得举足轻重。长沙市大学城、岳麓山风景区、湘江沿江风光带等区域有较好的人文环境和自然环境，有利于居住，使得住宅地价较高。
3.3 商服繁华度 商服繁华度最典型的代表就是城市商圈，这里集中了大量的人流、物质流和资本流，是城市中第三产业最集中、最发达的区域。同时生活服务设施齐全，道路通达度和公交便捷度非常高，对企业单位和居民都会产生巨大的吸引力，并影响房地产的收益和利润。沙市市区五一广场、东塘等商服繁华度较高的区域，住宅地价均较高，这表明长沙市住宅地价受商服繁华度的影响也较大。
3.4 基础设施 基础设施主要有供排水、供电、供气、大学、中小学、医院、公园等设施，这些基础设施对居民的生活提供了很大的方便，因此住宅地价对于这些功能多样性集中的高密地区表现出较为敏感的增值反应[5]。长沙市大学城、岳麓山风景区、五一广场、黄兴南路步行街等地都是基础设施较为完善的区域，相对来说这些区域是居民选择居住的重要原因。
3.5 人口因素 作为社会经济活动的主体，人口密度是住宅地价空间分布的主要影响因素。一般情况下，人口密度越大，住宅地价越高；反之，地价越低。但是，由于人口密度过大可能会造成住房紧张、交通拥堵、社会治安差等状况，也是居民选择住房需要考虑的重要因素之一。根据样点数据可知，在现今长沙市城区发展阶段，住宅地价与人口密集程度呈正相关性，人口越密集，住宅地价越高。
4 结论及政策建议
4.1 结论
4.1.1 长沙市区市区住宅地价在空间上存在一定的分布特征 总体上，长沙市住宅地价的分布在空间上既有连续性，也存在一定的变异性。住宅地价的高值区集聚在市中心附近，然后逐渐向城市外围递减，并且在市中心向四周的地价梯度变化较大，而市区外围的地价梯度变化较小。
4.1.2 距商业中心的远近对住宅地价的空间分布具有重要影响 长沙市中心的商业较为发达，对于这种人流物流集中的地方，对住宅用地也有较大需求，也吸引了很多房地产开发商来该区域投资，因此住宅地价较高，随着离商业中心的距离越来越远，住宅地价逐渐降低。
4.1.3 居住环境对住宅地价的空间分布具有重要的影响作用 随着经济的发展和人民生活水平的提高，居住环境成为人们选择住宅的一个重要因素。因此虽然目前高值区仍在河东的城市中心，但随着城市周边地区的不断发展，住宅地价有日益攀升的特征。
4.2 政策建议
4.2.1 保证适量土地供给 本文的研究结果表明，在土地供给较为紧张的芙蓉区，地价较高。为了保证城市的可持续发展，特别是城市化进程中人口增长带来的压力，要保证土地适量供给，以免城市住宅地价上涨过快，导致人们生活压力增大。
4.2.2 加快城市基础配套设施建设 本文研究结论表明，河西地区虽然在环境质量、空间景观、房屋价格等方面具有明显优势，但由于配套设施不完备，使得地价偏低，降低了土地收益。因此，加快城市基础配套设施建设，有利于长沙市的和谐发展。
4.2.3 加快市区交通网络的改造 长沙市区的空间结构已经明显不适应快速城市化的发展，特别是过江的交通成本严重影响着河西的住宅地价。因此，要实现城市土地经营的最优化，不仅要加快轨道交通、过江隧道等重大交通设施的建设，还要对原有城市交通网络的相关设施（如停车设施）进行改造，以形成市区内较为平衡的交通便捷度。
参考文献：
[1]李萍.长沙市主城区城市土地集约利用与地价的空间关联研究[D].四川：四川农业大学，2011：30.
[2]曹天邦，黄克龙，李剑波等.南京市主城区住宅地价的时空演变[J].地理研究，2012，31（6）：1029-1038.
[3]朱春龙.武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究[D].武汉：华中农业大学，2010：66.
[4]丁雪莹，洪灿，熊孜等.基于GIS的长沙市商品住宅价格空间格局及影响因素分析[J].热带地理，2012，32（4）：423-428，436.
[5]李志，周生路，张红富等.基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究[J].中国土地科学，2009，23（10）：20-25.endprint
