国有房地产企业财务管理存在的问题及对策<br/>——以安徽省T房地产公司为例 *

国有房地产企业财务管理存在的问题及对策
——以安徽省T房地产公司为例 *

2014-06-21孟枫平

湖北科技学院学报 2014年4期

王楷，孟枫平

(安徽农业大学经济管理学院，安徽合肥 230036)

一、国有房地产企业财务管理存在的问题

(一)资金管理存在风险

资金管理是国家对国营企业资金来源和资金使用进行计划、控制、监督、考核等各项工作的总称。国有房地产企业一般都是集团化管理，下设若干个项目公司，集团公司与项目公司之间独立核算，往往集团公司对于项目公司的资金监管不严。项目公司由于其自身人力、财力资源有限，经营能力不足，再加上各项目公司之间实力也存在差距，资金风险隐患严重。

安徽省T房地产公司是一家国有的集团公司，其集团公司和其项目公司都开立了银行账户，每个账户占用了一定的资金量，资金分散，导致资金管理失控、闲置资金沉淀严重，集团公司整体效益低。各个项目公司、各种业务对资金流动的影响没有形成相关联的完整信息，难于有效监督，风险较大；由于缺少资金统一管理和规划使用，致使有的项目公司资金出现缺口，只能向银行贷款，而有的项目公司资金富裕，却无法给缺少资金的项目使用，增加了企业的财务费用，这导致了整个集团公司的资金成本上升，资源浪费和资金使用效益低下。

(二)预算管理有章不循，流于形式

预算包括营业预算、资本预算、财务预算、筹资预算，各项预算的有机组合构成企业总预算，也就是通常所说的全面预算。预算管理可优化企业的资源配置，全方位地调动企业各个层面员工的积极性，是会计将企业内部的管理灵活运用于预算管理的全过程，是促使企业效益最大化的坚实的基础。

安徽省T房地产公司虽然建立了预算管理制度，但没有成为企业组织生产经营活动的法定依据。项目公司有章不循，随意更改，预算制度形同虚设。该公司管理制度规定各项目公司在25日之前上报下月的资金使用计划，但由于缺乏网络化与信息化的支持，集团公司无法对资金运用进行实时监控，往往预算与实际经营活动脱节，流于形式。

笔者在T房地产公司实习期间，还发现该公司将营销代理费纳入开发成本预算范围，计入工程间接费，这是不符合财务核算制度要求的。房地产开发产品的销售费用明确规定：对广告费、业务宣传费、销售代理费、销售人员的提成工资等费用都应充分遵循配比原则，选择合适标准记入相应期间的销售费用。营销策划费必须记入销售费用，不允许在开发成本中核算。企业预算指标设计不合理，缺乏严密的计量标准和考核依据，也使预算管理失去了约束作用。

(三)财务人员税务风险意识不高

一般认为，企业税务风险是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。主要包括两方面：一方面是企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险；另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。在房地产企业日常的经营活动中，往往由于财务人员的税务风险意识不强，自身业务水平的限制，对于税法的全面认识与运用及对有关税收法规的精神把握不准，虽然主观上没有偷税的愿望，但在纳税行为上没有按照有关税收规定去操作，或者在表面上、局部上符合规定，而在实质上、整体上没有按照有关税收规定去操作造成事实上的偷税、逃税，给企业带来税务风险。

但就当前房地产行业现状而言，最重要的不是如何通过筹划少缴税，而是充分理解和应用税收政策，尽可能不多缴税。

(四)开发成本的核算不便于土地增值税的汇算清缴

汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

当前房地产企业的营业税和土地增值税采用预缴的方式征收，土地增值税汇算清缴时多退少补。土地增值税的清算条件包括：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。(4)省税务机关规定的其他情况。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，计算增值额可予扣除的项目有：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

图1 T房地产公司开发成本会计核算明细表

上图是T房地产公司关于项目开发成本的会计核算明细表，T房地产公司将开发成本设置了四级明细科目进行核算，但是由于没有将开发成本的分期进行核算，在土地增值税汇算清缴时无法准确的区分出每期的成本。举例来说，该项目一期完成销售比例90%，具备了清算土地增值税条件，现进行土地增值税清算。要对配套设施的成本费用进行核算予以扣除，但是“公共配套设施费”科目核算的是整个项目的费用，没有进行细分，无法确认成本，对土地增值税汇算清缴工作带来不便。

二、提高国有房地产企业财务管理水平的对策及建议

(一)建立资金管理平台，实现资金集中管理

随着企业集团的发展，单一企业财务的资金管理模式无法满足公司集团化发展的要求，在公司集团化进程中存在很多弊端，无法体现集团公司的资金、规模优势，阻碍了公司更快、更好发展。因此，对当前单一企业财务管理的资金管理模式进行转变刻不容缓，建立资金管理平台，能体现集团公司的优势，加强对子公司生产经营环节控制，控制公司整体资金风险。针对T房地产公司的资金管理存在风险，建议建立资金管理平台，具体如下：

在集团公司财务部设立资金结算中心，它是独立的资金管理、运营、调控和监督的职能部门。结算中心负责人由财务部负责人担任，负责资金管理平台的一切工作，另配备1-2名财务人员负责资金管理平台的资金计划、资金结算、资金管理等日常工作。角色分配如图2：

图2 资金管理平台角色分配图

从财务的角度，资金管理平台具有以下功能：

(1)提高资金使用效率，降低财务成本

项目公司生产经营产生资金缺口时，向资金管理平台申请资金融通，解决短期资金困难。付出比向外部金融机构融资更少的资金使用成本，降低财务费用，且获得资金所需的时间更短，手续更简便。资金结算中心作为整个资金平台管理的中枢，根据子公司业务特点，及年初资金使用计划统筹安排资金使用，使资金充分流动，提高资金使用率。

(2)提升资金使用效益，增加整体收益

资金结算中心对现金池设定一个存量限额，当资金量小于存量限额时，通过向外部借贷来补充资金池资金量，当资金量大于存量限额时，对富余资金统一运作，或提前归还银行贷款，或购买保本保收益理财产品等，使闲置资金聚合在一起，产生更大收益，提升资金使用效益，使集团利益最大化。

(3)实施全面预算管理，控制财务风险

预算管理在资金管理平台中实施，使领导能够把握企业生产经营的方向，对改进管理、加强监督起到积极作用。项目公司必须严格按资金预算使用资金，加强了资金跟踪检查，形成事前预算、事中控制、事后反馈的管理控制体系。这样，集团公司加强了对子公司的管理，控制子公司财务风险，同时也锁定了集团公司的整体财务风险。

(二)规范预算管理办法，定期考核预算执行情况并设立奖惩制度

根据房地产行业的特点，进一步规范全面预算管理办法，完善每一项预算的内容细分，各项目公司应当建立全面预算报告和分析制度，对影响全面预算执行的情况进行跟踪监测，深入分析预算执行中的差异及原因，提出改进预算管理的措施并严格执行。

成立全面预算管理领导小组，全面监管预算编制、执行情况。要求各项目公司编制年度、季度、月份的全面预算，预算管理领导小组定期组织召开相关会议分析预算的编制与执行情况，并将预算的编制与执行情况纳入部门及个人的奖惩考核指标。具体考核内容可以包括以下几个方面：

(1)全面预算管理组织体系和制度建设情况；

(2)全面预算报告编制：报表数据的逻辑性、全面性、合规性，预算目标的先进性、合理性；

(3)全面预算报告及其他材料报送的及时性、完整性；

(4)主要预算指标实际执行偏差情况。

(三)完善内控制度，增强财务人员的风险意识

规避税务风险，首先要建立完善的内控制度，企业应重视自身管理水平的提高和风险意识的增强。可以定期组织财务人员参加相关的业务培训，提高企业财务人员的业务能力，可以一定程度的遏制风险，同时还要建立一套操作性强、便于控制的财务制度，最大程度的限制风险的发生。税务风险的控制，具体有以下几点：

与税务机关保持畅通的沟通渠道。目前中国税企争议绝大部分是要靠沟通解决。而税企具体经办人员往往决定涉税事项的成败，房地产税收政策复杂多变，基层税务人员的自由裁量权太大，政策往往掌握在最基层税务人员手中。企业与税务部门保持正常、有效的沟通渠道至关重要。

增强自身意识，适时的监控、评价可能的税务风险。企业管理人员在日常工作中，应积极识别和评价可能会带来税务风险的经营活动，财务人员要时刻关注新出台的税收政策，避免因对新政策的理解出现偏差而导致的税务风险充分利用税务代理机构的作用。定期请税务代理机构进行税务检查，就日常发生的涉税事项进行沟通，审核有关问题，咨询有关税务筹划问题。