我国商品房市场屡调屡升的原因分析

王倩倩

摘 要：安居乐业，是民众切实的期许，也是政府对民众应有的承诺和责任。然而，在很多人因为房地产开发一夜暴富或成为万众瞩目的亿万富的同时，而更多的普通的民众却成了切切实实的房奴，房奴的生活夹杂各种无奈、不安与辛酸。本来寄托于政府够通过宏观调控降低房价，使自己摆脱房奴的地位，然而面对政府对房地产市场屡调屡升的现状，民众对此更多的是各种的无奈和疑惑。本文试图从经济法的视角揭示我国房地产市场屡调屡升的原因，为我国房地产市场的有效调控提供一条新的路径。

关键词：房地产市场；屡调屡升；原因；经济法视角

一、土地财政的路径依赖——地方缺乏调控房价的动力

1.土地财政——房价居高不下的罪魁祸首

土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权来维持地方财政支出。中国的地方政府在很大程度上通过卖地获得的土地出让金来满足财政需求。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些省市土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的 40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的 60%以上。卢洪友等（ 2011） 也指出 2000 -2009 年间，大部分地方政府每年收取的土地资源相关税收和出让金都占到了地方财政收入的 60%之多。中国房地产开发相关税费名目繁多，在建设成本中所占比重高，但是在持有环节税费极低，造成住宅开发成本提高并向购房者转移，进而推高房价，同时刺激了住宅的投机需求。使得“房地产市场”有种被雁过拨毛的感觉。土地作为一种稀缺性资源，在政府的把持下，成为政府牟利的工具。房价下降势必会使得地方政府的收入降低，这是地方政府不愿意看到的。土地出让金不断飙升，各地不断出现各种“地王”，房地产开发企业势必会把这部分成本转嫁到房价中去，房价的上涨成为一个必然的趋势。所以，土地财政成为房价居高不下的罪魁祸首。

2.土地财政——地方政府的财源

随着地方政府支出的不断扩大，地方政府不会轻易砍掉这收入颇丰的土地出让金和各种涉及房地产的税收。在一定程度上，房价越高，地方政府的收入就会越多。所以，地方政府缺乏调控房价的内在动力。房地产也是地方政府增加财政收入的捷径。同其他行业相比，房地产业不要政府大规模投资，虽然土地整理也需要一笔资金，但短期的少量投入，多则一年少则半年，既可获得几倍甚至数十倍的收益，还有许多时候不需要政府投入，开发商会自告奋勇垫钱去做，一个楼盘少则一年，多则两年即可完成，各种税费就可全部进入财政的账上。房地产业的发展，还可刺激相关产业的兴旺发达，比如，房屋装修、建筑建材的生产和销售等，一个地区就很快就会出现欣欣向荣、繁荣昌盛的景象。土地财政成为地方政府的财源，成为一块不能轻易触动的蛋糕。

二、宏观调控的无奈——地方政府vs中央政府

面对去房地产市场的乱象，房价越来越高，中央政府为了治理这种乱象和保障民生，实现民众安居乐业的期许，确确实实在调控房地产市场方面出台了大量的调控政策。如果把房价飙升的原因全部推给中央政府是没道理的。10多年来，中央和国务院先后出台了许多控制和稳定物价的文件。发一次不行，就反复多次发文，甚至接二连三地出台若干文件；单项措施不行，组合拳马上跟进；一个部门管不了，多个部门齐抓管，层层问责，不可谓不认真，也不可谓不严厉。1998年住房制度改革全面启动后，我国房地产市场进程加快，房价开始上涨，从房地产全面市场化到中央第一次提出市场规范只有两年的时间。2000年中央正式提出房地产市场的规范问题，2004年第二套住房首付比例提高，宏观调控政策出台，可见中央对房地产市场的管理十分重视，一开始就在抓。2005年房贷优惠政策取消，房地产改革深入，“国八条”出台，收紧房地产信托，宏观调控政策开始趋于严厉；2006年，房贷利率再次上调，“国六条”、外资先炒令出台；2007年规范房地产经纪行业；2010年，国家宏观调控更加严厉，不但贷款优惠全部取消，而且出台了限购令。

然而，这些调控政策能否被完全落实依托于地方政府的有力执行，这些政策如果能够被地方政府切实的执行，在很大程度上可以实现比较好的调控效果。然而，地方政府基于自身的利益出发，不很可能切断自己财源的情况下，这些政策的执行只能会大打折扣，甚至不会被执行。明降温暗托市、限购等各项调控政策在执行中被“软化”、廉租房或经济适用房的供给乏力、个别地方还有虚报数字之嫌；地方执行的“短腿”，让中央调控政策成了扬汤止沸。

三、运用房产税改革调控房价：欺骗民众的障眼法

房产税是业已存在的税种，所谓的改革房产税，其就是取消个人自住房产的免税待遇。”国务院在打着运用房产税改革来调控房价的大旗，在全国一些地方，如上海和重庆，大搞试点工作。可令人遗憾的是房产税改革并没起到调控房价的作用，使得人们不禁对房产税改革产生了困惑和质疑。

1.房产税改革——宏观调控只是个幌子

改革税收的正常功能在于筹集收入，在国民之间公平分配财政义务。至于调控消费、促进生产、保护环境等最多只是税收的附带目的而已，不足以成为主流。不过在中国，受长期片面的舆论宣传的影响，宏观调控似乎具有天然的正当性，公众对其真实动机缺乏足够的警惕。就课税而言，只要祭出调控市场的大旗，无论是提高税率还是课征新税，通常很少遭到公众的质疑。正是抓住了这个心理特点，即便明知房产税对房产消费、特别是提高房价影响有限，政府也愿意从这个角度进行论证，以掩饰其增加财政收入、夯实地方税基的真实目的。这样房产税就能够迷惑民众，使民众相信政府在为调控房价而努力。

2.房产税改革的真实目的——地方财政收入

相比调控房价、引导住房消费，增加地方政府的财力更显急迫，1994年分税制实施以后，财权和财力不断向中央集中，地方的收入比例降低，财政支出的范围却持续扩大。首先，这段时期正是我国城市化飞速发展的时期，道路、水电、交通等基础设施急需扩建。其次，地方政府的第一要务仍然是经济发展，而经济发展离不开政府投资。再则，1998年之后，为了应对亚洲金融危机，积极财政政策长期盛行。2008年之后，财政又陷入危机治理模式，政府投资不断扩大。

房产税改革并不能有效承担调控房价的重任。对国家出台房产税改革政策的解读，并不能主观地与房地产宏观调控直接挂钩。房产税是财产税中的重要税种，“在发达国家，完善的财产税法为财产税收入的足额性和稳定性提供法律保障，并使财产税成为地方财政充足、稳定的收入来源。财产税收入一般占发达国家全部税收入的10%左右，但在地方在税收收入占有很大比重，多成为地方税的主体税种。在金融危机和房地产宏观调控背景下进行的房产税改革，并非完全是作为房地产调控的手段出现。事实上，通过房产税手段调控房价的目标并不现实。所以，房地产改革的真实目的在于增加地方政府的财政收入。

四、房地产市场的垄断性——房价升高的无形推手

在一些比较大的城市，房地产市场集中度相对高，虽然未到寡头型垄断的地步，但是已经有向垄断市场转变的倾向。单一的房地产开发企业还不具有单方面控制房价、推高房价的能力。但房产企业一般具有规模大，资金雄厚的特点，在市场上起着举足轻重的作用。但几个大型房地产之间的联合或者是基于共同的利益在抬高房价方面的默契，足以推动房价的提高。

五、不正当竞争的成本的转嫁——房价升高的助推器

很多房企为了谋取利益，不惜采取各种不正当的竞争的手段。在利益的致命诱惑下，地产圈中类似于捂盘惜售、哄抬房价、擅自更名、虚假交易、发售 vip 卡、违规团购以及类似于未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房等事例并不鲜见。这些不正当竞争导致房企之间的恶性竞争，为了谋取巨额的利润，房产企业会将这部分成本转嫁到未来的房价中，最终让消费者为其不正当竞争的行为买单。

而且，官商勾结的成本很可能最终由消费者承担。截至2010 年 4月底，全国共受理工程建设领域举报线索17269 件，立案 9188 件，结案 8656 件，给予党政纪处分 5241人，其中地（厅）级57人。“行贿列入房地产开发成本”，开发商决不会为自己“成本”埋单，而是将这部分“成本”变本加厉地转嫁给消费者。

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