中国商品房房产税法律制度的改革与完善

摘 要：税收在宏观经济中作为经济杠杆，具有调节市场经济的作用。房产税的概念及其本身的特征决定了房产税在房产宏观调控中的重要性。由于中国房地产市场的不断变化，因此需要对房地产税法律制度进行改革和完善。然而，近几年，房产税在上海和重庆两地试点，但调控效果不明显，因此反映出了房产税本身面临的问题和存在的不足。因此我们必须从立法方面、纳税范围、计税依据等方面进行房产税的法律制度改革，使其对房地产调控产生巨大作用。

关键词：房产税；房地产市场；法律制度

房产作为房地产税的征收对象，是根据价格或房产租金收入来进行征收的。营利性的房屋是其主要针对的征税范围，包括城市、县城、建制镇和工矿区的建筑，对于非营利性的住房是一律免征的。

一、中国房产税法律制度改革的必要性

1.房地产行业自身问题

房地产行业作为中国国民经济的支柱产业，这就是我国政府一直限制住宅建设的融资渠道和其他方法来刺激商业发展的结果。我国居民有个传统的想法，便是安家，他们穷尽一生只是为了在这个城市拥有一套自己的房产，但是房地产行业的现状，使得他们将大部分积蓄花费在房产中，对我国国民经济机构造成一些负面影响，同时也增加房地产市场的风险性。 商品房价格随着土地出让金的上涨而飙升。对于房地产的调控一直是政府部门的重大任务，政府也采取了相应的宏观调控手段，但是收效甚微。城市土地归国家所有是我国《宪法》规定的，为了使自己业绩好看，增加地方的财政收入，地方政府不得不采取提高土地出让金来增加自己的财政收入，因此也带动了房价的上涨，同时我国政府对于房地产行业长期的不规范监管，使得房地产市场问题连连，也干扰了市场经济，因此政府部门应该采取积极措施。

2.投资者和投机者投资热度决定了改革的必要性

各地采取限购令在一定程度上抑制了房价的上涨，但是上有政策，下有对策，投资者还是会通过其他方法来购买房产，导致房产更是上涨。限购令的出台是为了遏制那些将房产作为投资项目的人，保障当地居民和无房居民的一项民生计划。但是从长远来看，我国居民对住房有着巨大的需求，同时限购令不能根本解决我国房地产行业的问题，换言之，一些投资客可以采取一些投机的方法来购买房产，限购令对于他们形同虚设。而且限购令不是长期解决我国房地产市场出现的问题，所以改革势在必行。

二、我国房产税收法律制度面临的困境

1.立法层次低下

从目前我国的现实情况来看，关于房产税收的立法主要是由行政部门起草、颁布的，因此导致立法较分散、层次较低，全国人大对于房产税收方面的法律是一片空白，而且对于征税方面规定的不具体，存在很多漏洞，这使得很多房地产开发企业有机可乘。

2.征税范围狭窄

“经营性用房”被定义为我国房产税的征税范围，主要包括城市、县城、建制镇和工矿区，把广大农村的一些应税对象排除在外，还把行政机关、人民团体、军队自用房屋，财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。随着住房制度的改革，人们观念的变化，认为房产不再是自己一直固守的原来的房子，生活水平的提高，个人对于房产的投资也比较热衷，因此很多人拥有多套住房，而将个人居住用房列为免税对象，加剧了住房投资和投机。

3.计税依据不科学，税率设计不合理

根据《房产税暂行条例》的规定，从价计征和从租计征是房产税征收采取的两种方式。从价计征方式，是依据房产的原值，但是房产原值与实际的市场价格之间的存在差异，近年来，房地产行业的高歌猛进，导致房产价格一路上升，因此房产的实际价格也远远高于房产的原值，而房产税无法随着房产的增值而增加，因此不能有效的发挥房产税调控的功能。从租计征方式是根据房屋的租金，而房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认房产税的。我国现行的房产税采取的是统一的税率，由于我国地域广阔，各个地区的经济发展速度不一致，存在着很大的差异，居民人均收入不均等，我国采取统一的税率就造成了税负不公平。

4.房地产税收的配套措施不够完善

目前，我国房产税法律制度缺乏健全的法规和严密的财产登记制度和评估制度。首先我国缺少权威性的房地产价格评估机构，房地产评估制度的不健全导致房地产交易只能以实际成交价格为依据。房产评估机构制度的不完善以及缺乏风险识别和控制的意识，同时市场竞争也不激烈，导致了不动产评估存在一些缺陷，影响了税基的正确核定和税收政策的恰当执行。缺乏财产登记制度致使征管资料信息来源不畅，导致税收征收困难，并且可能导致大量的税源流失，使税收不能起到真正的杠杆作用，严重影响我国的税收征收。

三、完善我国房产税法律制度改革的建议

房产税是我国一个具有收入增长潜力的税收种类，房产税制度自身体现阻碍了房地产税收收入。事实上，这已经初步介绍了我国房产税制改革已经提上日程，已经到了必须改革的地步了。我国对于房产税的相关规定已经是很多年前的事情了，由于我国经济的高速发展，陈旧落后的规定已经跟不上时代发展的脚步了，之前制定的规章制度已经无法很好地调控当前形势下的房地产市场。其应发挥的作用也没有得到该有的效果，导致地方财政收入陷入尴尬局面。也在一定程度上影响了市场经济。所以，房产税法律制度的改革已经迫在眉睫。

1.立法方面

首先，完善相应的房地产税收行政法规，使其形成一套体系的行政法规，对房地产税的征收能更加具体和全面。其次提高立法层次，由全国人大及其常委会制定颁布房地产税收方面的法律，与之前的行政法规相互配套，是房地产税能在一个全面完善良好的法律环境下开展。对于新制定的法律，可以授权省级政府根据各地的实际情况制定相应的细则，采取相应的征收措施和法律监管。

2.扩大房产税征税范围

房产税的征收范围应该包括一切符合房产特征的建筑物，随着城市化进程的推进，一些农民已经转换成“市民”的身份，但大多数仍然没有离开自己原有的生活领域，真正进入城市生活，现在很多农村发展迅速，已经跟上城市的脚步，但是由于土地还是农村集体所有制，他们在自己宅基地上建造房子，来进行买卖，这就是所谓的小产权房，但是这部分房我国没有对其征收房产税，因此对于此类房屋的征税的问题已被人们热切关注。这种房屋被用于买卖，已经符合了房产税征税对象的条件，因此应将此类农村房产纳入征税范围，扩大房产税征收范围，但对于农村农用房产等特殊情况可以给予一定的税收优惠。

3.完善计税依据

对于房产税的计税依据可以采取单一的计税依据，主要采取从价计税，不要按照房屋的原值进行计价，应该有专门的评估机构，结合当时的环境，对房屋做出一个专业的评估报告，根据评估报告的上房屋的价值进行计税，这样可以达到税制的公平。权威性的评估机构，可以根据各地居民的工资收入，不同区域的经济发展来评估房产价值，这样可以避免我们上文提到的——房屋价值的上涨而税收不变，这样可以保证税收的稳定，同时也能保证我国财政收入的稳定。

4.合理确定房产税税率

单一、固定的比例税率是现在房产税采取的基本形式，是由我国统一制定并在全国统一实施的，区域、城市之间的经济发展、生活水平的差异以及房屋用途等因素并没有考虑其中。房产税的征收是相对独立的，由于各个地区存在的差异性，是的房产税也具有明显的地域性，所以在统一基本房产税收政策的前提下，可以下放部分税政管理权限。因此，房产税改革应根据各地房地产业和经济发展水平的差异，税率的制定应由中央统一立法，规定幅度税率。各地政府可依据本地区的实际情况，按照房产的地理位置和实际用途，确定不同的房产税税率，这样有利于房产税的税负公平。

5.完善配套制度与对策

（1）完善产权登记制度

首先，完善的地籍和房屋产权管理的资料是房地产税收的必要条件。各级政府部门应该建议产权登记信息平台，辅以相应的制度，将所有房地产的权属，面积等录入平台，形成完整的体系，使税务部门能更好更快的查询相关的房产信息，使其更便捷的征收房产税，减少不必要的麻烦，从根本上能节省执法成本。同时，建立产权登记制度，能使大家的产权更加透明，是房产管理部门能更好的管理房产，能从一定程度上调控房地产。

（2）建立房地产评估制度体系

高标准，统一的房地产评估制度是为房地产税收提供重要的保障，因此我国需要建立一套权威性，高标准的房地产评估体系，根据当时的环境，更加准确的评估房地产，为征收税收提供更便捷，更准确的方向。而且在地方税务部门中应该培养一部分专业的房产税收人员，使其对房地产税收有更加准确的判断，更好的完善房地产税收环境。

（3）下放房地产税收管理权限

我国的房地产处于一个不平均，不稳定的状态，各个地方对房地产的需求也不同，因此我们可以将房产税收的管理权限下放到地方，授予地方政府调整税目税率、税收减免优惠、征收管理办法等方面的权力，以有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性。

（4）建立税收信息平台，完善税收征管

建立房产税收信息平台，是房产税征收的必然趋势，因此需要税务部门与其他相关部门联系合作。平台的建立可以对整个税收动态进行全面掌控，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立电子档案加大增强税收稽查和惩治力度，优化税收环境。

房产税的改革是势在必行，但是可能过程比较漫长，对于房产税的推行只能从几个试点城市再扩展到全国范围内的积极实施，不可能一蹴而就，我们对于房产税调控房产市场也寄予厚望，希望不再像限购令这样短期性的，能够对房产市场起到真正的宏观调控作用，使我们的房产能健康发展，同时房产税在未来的改革需要结合当时的国情，完善一套符合当时的政策。

参考文献：

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作者简介：张斌（1989.3- ），浙江诸暨人，浙江财经大学法学院经济法学硕士研究生，研究方向：市场监管