中国房市靠百姓刚需支撑行不通

正确认知“房地产泡沫”，对于中国经济极具现实意义。

为了认清事实，我们必须回顾一下历史，看看一些典型的“房地产泡沫”破灭的背景到底是怎样的。

先说美国。应该说美国房地产破灭距离当下最近，但它却有一定的特殊性，因为它属于“本来买不起房子的人却买了房子”的问题。所以，美国的房地产泡沫破灭被称之为“次贷危机”，并危及到了世界经济。但它与一般的房地产泡沫也有共性，那就是“产业空心化”。

在一个国家实体经济空心化的前提下，资本最便捷的赚钱渠道就是股市、楼市、债市及其衍生品市场。泡沫的本质是什么？这不用问，那一定是“实体经济虚弱”，是财富的创造能力不支持财富价格的上涨。但美国的特殊性决定了它“不怕泡沫破灭”，美国经济的特殊性在于这么几个方面：一是美元的地位无可取代；二是美国的金融市场是一个全球的市场，泡沫破灭之后是全球买单；三是美国的经济是全球布局，本土的泡沫破灭并不影响海外资产的质量，也不影响美国的跨国公司财富创造能力。

如果说美国房价泡沫问题对中国的启示不够充分，那咱们再来说说日本。

可以说，日本和亚洲金融危机受灾国的房价泡沫问题，对中国的启示将极具现实意义。

1985年，广场协议（主要内容为美、日、法、英等国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题）签订之后，日元便开始升值，日本的金融市场也就开始开放，利率市场化便加速推进。在此前提下，日本的制造业企业开始向外转移，国内大搞“亚洲金融中心”，也试图在效仿美国，成为世界上的“金融食利者”。鉴于房地产投资对于利率的容忍度较高，再加上日元的升值和金融开放所形成的资本流入，日本的房地产市场便开始变成重要的投资领域，其房价、股价在境内外资本的合力推动下不断上涨。同时，财富效应也推高了日本经济热度。

但是，失去工厂而转为服务员的日本国民，真能买得起那么贵的房子吗？日本真需要那么多的房子吗？关键还是取决于日本是否可以成为亚洲的金融中心。但遗憾的是，华尔街怎会容忍这样一个“竞争者”的出现。日本金融机构再怎么也不是华尔街金融大鳄的对手，如果没有所谓“金融中心”的支撑，实体“产业空心化”势必将变成房价上涨的克星。因为，日本的本土企业财富创造力、国民收入的成长力已经与房价上涨脱节。这就是房价泡沫和股价泡沫的本质原因。

中国是不是也一样？我们看看过去，人民币是不是在升值？利率市场化是不是在加速推进？金融市场开放是不是在提速？中国实体经济的生存环境是不是在恶化？实体经济成本是不是越来越走高？房价是不是在上涨？这当然是泡沫化的走向。更严重的问题是，我们没有意识到房价上涨的深层原因，所有治理方案都基于表面“供求关系”的改变。结果，越调控房价越上涨。

大家应该还记得，开始抑制房价时政策无所不用其极，当房价真跌了而又发现消费者并不买账，市场成交量大幅萎缩。加上“闹房”之事此起彼伏，严重影响社会安定之时，政府政策开始左右为难。所以，我们一直强调宏观调控是一个“艺术的过程”，“艺术气质”表现为时时刻刻都要和人心对话。目的就是，既要让市场按照自己预期的方向发展，又不能伤害民众消费与投资的信心。如此之宏观调控意图的表达，涵括于领导者的一言一行当中，贯穿于政策制定与执行亦捧亦压的分寸之间。现在看，各地政府都受不了了。毕竟土地收入是其财政的主要来源之一，中央财政如果不能有效解决地方政府足额财政预算问题，地方政府就根本不可能放弃土地这道生命线。

为什么最近房价又开始出现下跌？原因很简单，是因为中国经济开始走弱，人民币开始贬值，利率受到了央行的压制。而在此过程中，我们听到的却是热钱的流出，资本外逃。这种状态下靠什么支撑房价？靠老百姓改善住房的愿望和刚需吗？我看不行，因为老百姓已经买不起房子了，一套房子所需要的钱已经使许多过正常日子的老百姓望尘莫及了。

这种情景下应该怎么办？为避免房地产泡沫破灭给中国经济带来的巨大冲击，我想有两种方法可以借鉴：第一是通过一些技术性的处理，政府收购开发商的项目，然后廉价租给老百姓使用；第二是想方设法增加老百姓的一次性分配收入以及股票投资收入，未来把廉租房折价卖给老百姓。

钮文新 曾任《中国市场经济报》编委、副总编辑，后到中央电视台“经济半小时”做编导，并作为总编导制作大型系列片《走进国债》、《金融风暴》和《资本市场》，现为央视证券资讯频道执行总编辑。endprint