利率变化对我国房地产价格影响分析

张静

摘要：房地产业是关系我国国计民生的支柱性产业。自2000年以来，我国房地产价格快速上涨，房地产投资高温不退。为此，我国政府出台了一系列以抑制房价为核心的调控政策，其中利率政策被专家公认为调控房地产市场供求关系的最佳手段。本文以我国1999—2010年的相关月度数据以及与国外相关数据的对比为基础，分析利率对房价的影响程度，来观察利率政策的局限性及是否对房地产市场价格起到了有效的调节作用。

关键词：房地产价格；利率；格兰杰因果检验

一、利率变动对房地产价格影响的一般经济解释

房地产市场价格同一般商品价格一样，受供求机制作用而上下波动。在完全市场中，利率政策的作用机理较为简单，例如在房地产经济繁荣期，为了抑制房地产投资规模及房价的大幅增长，避免经济过热现象，央行通常会采取提高基准利率的手段。起作用机制如下，见图1。

从完全市场的角度看，利率的上调将同时作用于房地产市场供求双方，使得房地产市场均衡产量下降，但对于均衡价格的影响却不尽相同。

二、实证分析

（一）变量的选取

本文主要研究利率变化对房地产价格影响，根据利率调整所涉及到的变量，及我国房地产发展状况和数据的可得性，本文选择利率、房地产开发投资额、国内房地产开发贷款、房地产价格、国内生产总值、人均可支配收入、商品房销售面积作为研究变量。

（二）数据应用与分析

1.平稳性检验

使用传统的OLS估计方法可能出现谬误回归现象。在建立模型分析之前，首先需要对所有变量的平稳性进行检验。表1显示，所有变量在1%水平下为非平稳序列，但其一阶差分为平稳序列，故LnIn、LnLo、LnPr、LnRa为I（1）序列。

2.Johansen检验

其主要原理是检验协整向量矩阵是否存在以及存在几个非零特征根。若存在非零特征根，则说明存在协整关系。

由表2迹检验统计量可以看出，LnIn、LnLo、LnPr、LnRa存在一个协整关系，同时根据Max-Eigen统计量也显示出四变量存在一个协整关系。该协整关系可以表示为（括号内为协整关系系数的标准误）：

LnPr=-3.219+0.698DLnLo-1.152DLnIn-0.138DLnRa （1）

（0.4623）（0.4905）（0.0516）

由式（1）可以看出，国内房地产开发贷款、房地产价格、银行利率的系数均显著异于零，表明了四个变量之间的长期协整关系。在上式中看到，房地产价格与银行实际利率是长期呈负相关的，且系数显著，利率上升1个点时，房地产开发投资将下降0.14个点。这与利率调控投资行为的理论是相符合的。

3.Granger因果检验

通过分析可以得出，在5%的显著性条件下，Lnln与LnLo之间存在双向因果关系，即房地产开发投资与国内房地产开发贷款互相产生影响。利率与房地产价格之间没有明显的因果关系。

三、研究的主要结论

当前中国经济金融运行中存在着三大基本矛盾：高储蓄率与相对低投资率之间的矛盾、银行存款高速增长与贷款相对低速增长之间的矛盾、汇率机制改革与国内经济、金融平稳运行之间的矛盾。任何总量政策包括利率政策实施的目标是要弱化甚至消除上述矛盾。

本文认为，利率政策机制的作用释放需求一定的过程：

（1）利率杠杆的理论是以利率市场化为前提的，而中国现行利率则是管制利率，违背了利率杠杆理论的前提条件。在这样一种非均衡的利率水平上，资源配置的效率是会减弱的。

（2）利率調整幅度的大小，会影响政策效果。房地产业是一种资金密集型产业，但是利率对房地产的影响需要通过多种间接地方式传导到该产业上，因此会产生时滞。（作者单位：郑州大学西亚斯国际学院）

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