房屋典当的风险与防范

王云

摘要：典当在我国历史悠久，房屋典当作为典当业的重要经营范围在新中国成立后一直被民法学界所关注，本文尝试就该问题中的风险与防范问题进行讨论。

关键词：房屋典当：风险：防范

一、我国房屋典当的历史发展概况

典当在我国历史悠久，曲彦斌在其《中国典当学》中对我国典当的发展过程作出总结：“初见萌芽于两汉，封台于南朝寺库，入俗于唐五代市井，立行于南北两宋，兴盛于明清两季，衰落于清末民初，复兴于当代改革。”新中国成立后，典当曾因为政策原因一度销声匿迹。1978年，成都华茂典当行的成立，标志着典当在我国重新复苏并在随后的不断发展壮大中，形成了一支不可忽视的融资力量。

房屋典当作为典当业的重要经营范围在新中国成立后一直被民法学界所关注，但由于民法通则等主要民事法律规范中对没有对该问题作出明确规定，最高人民法院的有关规定被作为主要依据，对这类行为合法性等的认定慎之又慎。2001年8月8日，国家经贸委发布《典当行管理办法》，对于房屋典当行为予以了初步认可。2005年2月9日商务部、公安部颁布《典当管理办法》，对于房屋典当的合法性进一步予以明确确认。

二、房屋典当的特点

所谓房屋典当是指当户将其房屋作为当物抵押给典当行，给付特定的费用，获得当金的行为，并在双方约定好的时间内偿还当金、给付当金利息、赎回当物。大多数的老百姓现在对于房屋抵押已基本清楚，但对于房屋典当还十分模糊。将两者进行比较更便于大家了解房屋典当。二者的不同之处主要有：

1、房屋典当与房屋抵押一样均需要进行抵押登记，但房屋抵押时，抵押权人并不享有房屋的占有、使用、收益等权利。而房屋典当根据双方的约定是典当行是占有、使用房屋，并通过房屋收益的。

2、只有经批准具备经营典当业务资格的典当行才能成为房屋典当的承当人，而让与房屋抵押的抵押权人则只要是具备民事能力的主体即可。

3、房屋抵押从属于被担保的债权债务关系，如果债权债务关系无效或者不成立，那么房屋抵押担保关系也没有效力，反之则不成立。而房屋典当只产生一种法律关系，是一种主权利，出当人将房屋抵押后典当行支付当金，二者之间不存在任何依附性。

三、房屋典当的优势

近年来，房屋典当蓬勃发展是因为房屋典当相比较银行房屋抵押贷款等其他融资渠道具有如下优势：

1、在时间上，房屋典当比银行房屋抵押贷款等快得多。银行按揭要经过众多环节、层层审批，贷款人获准贷款一般要一个多月。而房屋典当就简捷得多，典当行只需要对房屋进行估价就可以，多则三五日，少则一天就可以办好。

2、从贷款中间费用上看，银行房屋抵押贷款中，银行需要协同保险公司、法律服务部门、评估单位等一同办理，所产生的费用最终会落实到房主头上。而房屋典当一般由典当行的专业人士与房主共同评估，可以省去不少中间费用。

3、房屋典当机制灵活，受相关金融政策的限制较少，而银行房屋抵押贷款往往受金融政策的限制较多。比如二套房购买人如果需要融资，其通过银行进行房屋抵押贷款往往难以实现其短期融资的目的。

4、从贷款用途上看，房屋典当贷款用途没有硬性约束。而银行房屋抵押的贷款的用途则受到限制，一般只能用于申请范围，如有违反，会被施以信用制裁。

此外房屋典当是一种快速的短期的融资行为，一般回赎期是三个月至半年，而银行房屋抵押贷款一般期限较长，短则一两年，长则二三十年。所以由其对于需要在短期内融资的房主，房屋典当更为合适。

四、房主进行房屋典当时的风险与防范

现行相关法规效力层级过低，相关规定较为模糊，国家也缺乏指导性的房屋典当合同，所以在选择房屋典当作为融资渠道时更应注意其风险与防范。

1、从典当行的选择上看。依据《典当管理办法》的相关规定，典当行从事典当业务须取得商务部颁发的《典当经营许可证》和所在地县级人民政府公安机关颁发的典当行《特种行业许可证》。所以房主在选择典当行时一定要查看其是否具有上述两种许可证，以及许可证的颁发主体是否合法。

2、从房屋典当的操作方式的选择上看。通过当事人在相关管理部门办理抵押登记设定担保的形式是被许可的。但实践中存在多种具体的操作方式：一是不转移占有，抵押房屋仍由当户占有、使用和收益，这种方式其实就是设定不动产抵押，当事人按照我国担保法的规定办理抵押担保的有关手续；二是由出当人腾空房屋并交付，双方都不占有、使用，对于这种方式，其实质是设定不动产质押，但这种方式一方面不符合我国自古以来的传统，另一方面目前在我国没有法律依据，《典当管理办法》只允许典当行进行房地产抵押典当；三是由典当行接管后自行占有、使用，不用向当户支付使用费，当户也不用支付当金利息和费用，这种做法其实就是设定房屋典权，在我国有这样的传统。这三种不同做法中，第二种方式虽然有利于确保典当行交易的安全，但交接方式比较麻烦，也不太切合实际。而且不动产和动产不同，不动产空置不用浪费物力。采取第三种方式进行不动产典当诚然可以发挥物力，但这种权利的性质决定了其对当物的占有、使用、收益需要较长期间，这显然不符合典当行希望通过短期放贷获利的经营诉求，而且通过使用当物获取收益也不符合该行业的经营本意。这样看来，对于典当行提供多种操作模式，房主应选择以不转移占有方式进行。

3、绝当如何处理。按照《典当管理办法》的规定，估价在三万元以上的当物，有两种方式可选，一是按照担保法的有关规定处理，二是双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。所以在与典当行签订典当协议时不能在协议中约定绝当后房屋直接归典当行所有，更不能在典当协议之外另行签订诸如房屋买卖、房屋過户、房屋折抵之类的协议。因依据上述规定在典当协议中签订绝当后房屋归典当行所有的规定，在现行法律框架下是行不通的。但有些典当行为了取得所典当房屋的所有权，往往在许诺一些其他优惠条件，而要求房主在典当协议之外另行签订上述类型的协议，来规避上述规定。（作者单位：北京市第二中级人民法院）

参考文献：

[1]曲彦斌，中国典当史[M]，九州出版社，2007

[2]筱莹，跌宕起伏的百年渝中典当业[N]，中国商报·收藏拍卖导报，2009-1-12

[3]张洁，论我国典当行业发展[J].现代商贸工业，2009（10）