浅谈我国房地产行业会计信息体系的完善

胡清

摘要：会计信息的质量对于房地产行业来说十分重要，既是稳定房地产行业发展的保障，又是房地产行业制定企业管理制度的依据。虽然房地产行业财务管理制度比较完善，但由于会计信息体系的不完善，使得房地产行业所取得的会计信息有一部分缺乏真实性。本文首先从四个方面简单分析了新会计准则对房地产行业的影响；其次，对我国房地产行业会计信息体系存在的问题进行了详细的归纳与分析；最后，笔者列举了几点完善我国房地产行业会计信息体系的措施，以供读者参考。

关键词：房地产 会计信息 完善

一、新会计准则对房地产行业的影响

目前，房地产行业已经成为我国第三产业重要组成部分，新的会计准则也对房地产行业会计核算作出了更加详细的规定，其中对于房地产行业在会计核算、损益确认以及税收体系改革和财务报告的编制上所产生的影响比较明显。

（一）在会计核算方面产生的影响

新会计准则对不同类型的房地产企业进行了细分，区分为不同的类型，目的是為了让不同房地产企业的利益相关者，能够取得自己想要的相关的财务状况和经营成果，但这样的会计核算增加了房地产行业会计核算的工作量。同时，对房地产企业进行不同类型的细分，使得房地产企业财务报表中所呈现的资产结构和财务比率的内容也有所差别，这会影响房地产行业各期相关财务数据的可比性。

（二）对房地产行业损益确认的影响

新会计准则中，对于房地产行业进行后续计量的处理很多地方都要以公允价值核算，例如在成本模式下，投资性房地产在资产负债表日应该采用公允价值进行后续计量。此时，对于这样的房地产既不需要计提折旧，也不需要进行摊销，只要在资产负债表日根据投资性房地产的公允价值对账而价值进行调整即可，对于产生的差额计入当期损益即可。这样的损益确认方面要求企业对于各期的财务状况和经营成果把握要十分的精准，即使这样，在转换不同类型的房地产时，由于确认损失的同时不能确认收益，给企业当期损益的金额造成了一定的影响，也影响了房地产企业各会计核算期间的财务经营成果的稳定性。

（三）对房地产行业税收体系改革的影响

新会计准则将房地产行业税收体系细分为经济适用房开发项目和非经济适用房开发项目，并规定了不同计税毛利率，对房地产行业的纳税额产生了巨大的影响。受新会计准则税收体系改革的影响，房地产行业的税收政策也将会有所调整。例如，细分的房地产类型为新税收政策提供了有效的信息支持，为税收体系的改革打下了坚实的基础。如何把握税收政策与房地产行业会计信息相互之间的影响，是房地产行业应该重视的问题之一。

（四）对房地产行业财务报告编制的影响

新准则税收体系的改革，对于我国上市公司来说，强制性要求较多。因此，我国房地产行业的影响大多会体现在上市公司上。由于我国只有少数上市公司属于境外或境内外交叉上市的企业，各国准则上的差异导致上市企业财务报告的成本加大，而新准则的出台，降低了这部分成本支出。

二、我国房地产行业会计信息体系存在的问题

（一）房地产行业会计信息失真

1、失真的主要表现

（1）主营业务收入的确认比较随意

由于房地产行业经营项目在建设期间成本费用大于企业当期确认的收入，只有在经营项目峻工后，才会将大量的预收款或应收款确认为企业的收入。因此，房地产开发企业在开发期间的损益浮动性非常的大。再加上房地产行业所出售的产品价值相对于比较高，预售与分期付款的销售方式时常存在，造成产品的交付期与收款期存在一定差异。我国大部分房地产企业对于收入确认的重点还是放在手续是否完成上，而没有将实质交易是否完作为确认收入的考虑重点。

（2）企业的真实情况不能如实的在财务报表中体现

由于房地产行业会计核算的特殊性，对于发生的成本和确认的收入无法及时的确认，造成房地产行业的财务报表无法体现真实的经营情况。具体表现在以下几个方面：第一，存货核算混乱。在我国房地产行业的兴起相对于其他发达国家比较晚，对于项目开发过程中的存货核算经验较少，因此，缺乏专业的开发成本控制意识，导致存货使用与结存信息失真；第二，由于房地产行业预收的款项不能在当月转入经营收入中，使相配比的开发成本也无法及时的结转到当期经营成本当中。因此，房地产行业所开发项目的成本结转与收入确认周期会很长。对于平时核算的所得税款都以预缴的形式体现在财务报表中，导致当期损益与当期收入及成本之间无钩稽关系。第三，会计财表存在虚假现象。大多房地产企业都存在内外两套账的情况，其目的是为了减少企业的经营税费；还有一些房地产企业设置多套账，即能达到应付政府部门监控的目的，也能为企业获得更多银行贷款。

2、失真的原因

（1）内部监控弱化，治理结构不完善

目前，我国大部分房地产行业都存在经营权与所有权相分离的情况，当经营者与所有者之间发生冲突时，导致内部监控的弱化，公司管理混乱，再加上我国房地长行业，没有建立内部审计制度，独立董事和监事会的职能发挥也没有落到实处，这给了企业高管、会计工作人员提供谋私的便利条件，此时，将会给所有者带来巨大的损失。

（2）房地产行业相关会计准则与政策存在一定的局限性

由于会计准则为使用者预留了一定的控制权，造成会计规范的不够完整，给一些企业提供了操纵会计信息的条件，诱发了会计信息失真的现象出现。一些企业在会计政策和相关准则的调控范围内调控企业会计信息，粉饰企业财务报告，达到经营者扩大企业融资目的，使投资者的利益受到损害。

（二）房地产行业会计信息质量较差

1、披露的风险信息不够完整

房地产行业在经营过程中会面临很多风险，例如项目开发风险、国家相关政策的风险、土地供应的风险等等，因此，房地产行业应该充分的在经济市场上发布企业财务信息。但是，目前房地产行业财务报告中并没有将企业存在的风险完全体现出来，只是将抵押贷款担保风险在报告附注中简单披露出来，对于开发过程中质量保证金的披露并没有涉及到，对此，相关会计法规制度还需进一步的规范。

2、评价业绩的信息不够客观

由于房地产行业经营项目核算需要历经几年时间，在项目筹建期间发生的大部分费用已经计入当期损益，而预售款项目在筹建期间又无法确认收入，使得房地产行业的会计核算无法真正体现收入与费用相配比的原则。因此，房地产企业选择一般企业的业绩评价指标评价企业的经营状况缺乏一定的客观性，也会使投资者产生误解。

（三）房地产行业各期经营成果可比性较差

由于房地产行业项目核算周期较长，一般从土地开发到收入确认都要经营一年以上的时间，确认收入的年度是企业几年的经营成果，所以，一般企业的业绩评价指标无法客观、真实的反映房地产企业经营成果，反而会误导投资者，使投资者利益受损。

三、完善我国房地产行业会计信息体系的措施

（一）提高房地产行业会计信息质量

房地产行业应该提高信息披露含量，尽可能的将企业真实的经营状况披露在会计信息中。增设“预提公共配套设施费用”信息项目，使企业收入与费用在此信息项目中能够体现出相互配比原则，提高房地产行业会计信息质量，使房地产行业在不能结转销售收入的情况下也能够为信息使用者提供真实可靠的参考数据。

（二）完善房地产行业内部会计核算制度

目前，房地产行业必须构建完善的内部会计核算制度，这不仅要求内容里要包括国家统一的会计制度，同时也要求制度内容里包括根据企业自身特点而制定的会计核算与管理要求。在严格执行国家统一财务会计核算规范的同时，整合企业现金流量统计工作，通过完善的房地产行业内部会计核算制度保障企业会计核算制度的系统性和完整性。

（三）建立科学房地产行业会计法律体系，强化该行业监督机制

由于财务工作本身具有较强的专业性与技术性，因此，科学的会计法律体系可以使财务工作有法可依，有据可寻，也使监管部门在核查企业财务工作是否符合会计法律规章制度时，有针对性的核实企业经营活动的合理性与合法性，避免监管人员盲目实施工作。

四、结束

在实践中，房地产行业会计信息体系的规范性直接影响了房地产行业财务信息的可靠性與可比性，只有完善的会计信息体系才能为房地产会计核算提供真实、可靠的会计核算依据。因此，完善的会计信息体系对于房地产行业的长远发展是十分重要的。

参考文献：

[1]师红聪.房地产企业会计信息质量存在的问题与完善对策[J].中国集体经济，2010.

[2]李晓凤.房地产企业的会计信息失真与治理策略[J].产业与科技论坛，2012.

（责任编辑：王平勇）