房屋测量常见问题及解决方式探讨

何德金　郑青亮

【摘 要】 我国在房屋建筑的测量技术有着悠久的历史，房屋测量是一项综合性的复杂的技术工作，在测量中，除了测量工作人员的素质技术过硬外，还需要严格按照操作规范流程来进行，更好的预防房屋测量中的常见问题，更好地为房屋面积的测量工作保驾护航。

【关键词】 房屋测量；问题；解决方式

引言：

房屋的测量对房地产的发展有着举足轻重的影响，关系到民生。目前实际测量中还存在着一些问题，笔者结合自身经验提出了一些提高房屋测量的精确度与准确度的方法，希望能够对广大研究者提供借鉴。

一、房屋建筑面积测量的方法

1、施工设计图房屋面积计算一般来说，对于房屋建筑面积的测量有两种，一种是根据图纸测量，另外一种是根据房屋的实地勘测测量，本文先从施工图纸的计算方法来介绍。首先，测算工作人员在依据房屋建筑施工图纸来计算建筑物面积时，应先从房屋对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行较核，若测量出校核数据不符时，应把施工图纸立即返回工程建设单位进行修整。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

2、房屋面积的实地测量在马克思主义哲学原理中，我们得知实践不仅是检验真理的标准，而且是唯一的标准。因此，对于房屋的实地测量是目前房屋测量中使用最普遍且精算度最准确的测算方法。在实地测量中，实地量距法和坐标解析法是最为常见的计算方法。但在实地测量中，也要讲究因地制宜，不能多种方法混为一谈，如：当测算面积≤100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；而又当测算面积≥100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。所以，我们在面积测算中，使用了实地量距法与坐标解析法结合的办法。

3、房屋层高测量在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高<2.10m或>2.30m，可只测量一个层高值；当设计层高在>2.10m和<2.30m之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.01米。

二、当前房屋测量中的常见问题

在当前的房屋测量工作中，存在诸多的问题，测量的准确度和精确度不高容易引发一系列的纠纷，进而严重的阻碍了房地产行业的可持续发展。

1、房屋测量存在误差

在房屋测量中存在误差是常见的问题之一，引起误差的原因是多方面的，一般而言是认为因素或者是测量设备因素。首先，工作人员的工作失误会产生误差，近年来，房地产测量行业杠杆兴起，导致缺乏专业的测绘技术人员，會出现测量的误差。例如工作人员对图纸的研究不够深入或者是由于粗心导致测绘失误，导致测量的数据的准确性不高，容易出现房产面积的偏差，同时工作人员在对数据进行计算的过程中，出现计算失误以及对特殊情况的处理不恰当，都会影响房屋测量的准确性。其次，是开发商通过非法手段导致了房屋面积的偏差，主要是因为在施工的过程中，在没有经过规划部门的同意而进行设计的变更，以至于出现纠纷。

2、签订商品房面积计算委托书问题

面积计算委托书问题是也是在房屋测量过程中经常遇到的问题之一，这是因为开发商提供的合同委托书的资料不全，甚至在委托书签订以后才提供图纸，此外，开发商只是提供一部分图纸，对于公共设施的面积是根据房地产销售情况确定的，这就加大了房屋测量工作的难度，不利于房屋测量工作的高效开展。其次，面积的误差，是指实测值与预测值之间的差异，在施工的过程中，设计方案的变更以及施工误差都会导致面积出现误差。开发商造成的误差一旦超过三平方米，这样出现的误差不属于测绘责任。因此，在进行测量工作前，要开发商提供具体的材料进行说明，包括施工图纸说明、土地使用权的文件以及各种许可证和营业执照。

三、房屋测量常见问题及解决方式

1、共有建筑面积和公用面积

对于建筑面积的整体控制和公用面积的管理划分上都是房产测量无法回避的问题，根据国家质量监督局中所公布商品房的销售面积测量与计算调控进行分析，依据一定的国家计量技术的规定进行分析，将消费者购买商品房的建筑面积以及分摊的公共面积之间的关系搞清楚，建设部的建设用房曾明确的指出对于商品房的建筑面积主要是由商品房内部的建筑面积以及与分摊的公用面积之间的两部分面积组成。由于大多数人对房产的公有和共有的理解不足，而导致了所有的对房产的使用权益的计划性划分，最终将整体使用权进行处置，在房产测量中该公有的就只能为公共公用，而不能看成被公用人所共有。

2、测量结果存方系统管理不完善

由于在房产的测量技术运用中，对于房产测量的数据性的东西进行管理，不仅需要加强对于房产测量结果的处理，还要对房产测量的数据进行系统的控制，这样不仅能保证房产建筑面积数据的真实性，还能在日后的建筑面积计算时有一定依据。针对当前房产测量建筑面积的结果进行控制，保存一份最原始的房产测量也能有效地避免欺骗性的房屋信息的漏洞，因此，调控房产测量的技术性方式，避免因房产测量的结果而影响到用户与房地产之间的关系问题。

3、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算

在高层建筑中，因结构需要在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱（如图1），遇到此种情况我们目前的处理方法（经了解很多城市都是同样处理的）是：无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其他的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而国标中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。我们建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。

4、楼梯的面积计算

《房产测量规范》中规定：楼梯间按房屋自然层计算面积。由于对于楼梯间无明确的解释，因此，楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。例如在商场一至二层的楼梯，它们并没有梯间，只是一个单纯的楼梯，并且由于周围的环境楼梯栏杆间形成一个很大的中空面积。对此如何计算面积在《房产测量规范》中不能找到一个相应的条款。《房产测量规范》中的楼梯间是否要形成像房间一样的空间才能按照其执行？此类问题，急需明确，以为房产管理提供可靠的数据保证。

《房产测量规范》规定：属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于无顶盖的室外楼梯现在存在有二种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算；另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖，仅最顶上一层无盖按一半计算面积，其余各层按投影面积计算。笔者认为按后一种方法更加合理一点。

四、结语

房屋测量是一项复杂的技术性和专业性要求很高的工作，在房屋测量中，常会出现各类问题，因此，在测量时，需要在测量施工中的每一个阶段准确把握好测量的每一个步骤，严格按照操作的规范流程进行作业。同时，完善了房屋建筑面积的测量问题在很大程度上解决了人民的后顾之忧。

参考文献：

[1]乔作信，薄风军，张维鹏.关于房地产测量工作的几点体会[J].中国科技信息.2011（03）

[2]石小民.房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究[J].焦作大学学报.2003（02）

[3]李香娥.房产测量中面积及测算问题探讨[J].北京测绘，2008（02）.

[4]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：北京中国标准出版社，2011（09）.