如何加强住宅房屋管理

叶启国

【摘 要】 随着人们的生活水准的快速发展，而对于住宅房屋的质量与环境需求亦逐步提升。建好后的工程能否可以进入使用阶段而且安全稳当，施工技艺和施行阶段的质量管控变得非常重要。这篇文章从房屋住宅项目中经常出现的质量问题为起点，探讨如何加强住宅房屋管理以及房屋的物业管理。

【关键词】 房屋住宅；质量管理；项目监管

房屋建设项目的质量管控是一项体系工程，在施工的过程中，不允许出任何的差错与过失，其均会让项目的质量种下安全恶果，将严重制约到工程的进展，所以应对工程作业的整个过程展开全面的质量监管、检查和掌控。如此不但可以全面的做好房屋住宅项目的质量管控工作，而且对保障居民的生命财产安全有着关键的价值。

一、房屋住宅项目质量中的常见问题和要点因素

（一）房屋住宅项目中的漏水问题

在建设房屋住宅项目的过程中，漏水问题历来是较为棘手的质量问题，其一向制约了住宅的使用效果，不但让房屋住宅项目的安全性下降，并且对建好后的房屋住宅的实用性与持久性亦埋下了后患。屋面、外墙、和厨房与卫生间漏水是建筑住宅中的质量出现的问题。下面就对屋面、外墙这两个最常见的问题进行探讨。

（二）屋面出现漏水的因素

关于斜度屋面，屋面出现漏水的重要因素是建设施行阶段中出现的瓦片损坏、抑或是山墙的伸展和收缩所造成的防水层破裂，而且防水层的做工质量和防水原料自身的质量以及出屋面的防水管根部处理不好，沿沟落水口塞住，沿沟外侧比内侧高亦是导致漏水的关键因素；关于平面屋面，屋面漏水形成的因素主要是硬的防水与软的防水原料自身的质量不合格，耐热性抑或是防腐蚀性不达标，以及则是伸缩口出现裂缝、泛水槽环节处理不好，屋面斜度与落水口处的排水斜度不符合要求。

1、外墙的出现漏水的因素

外墙漏水是房屋住宅项目中最常见的质量问题，特别是伴随着这些年高层楼房的广泛流行与混凝土广泛投入使用，让外墙的漏水问题更加显著。建筑住宅的外墙漏水重点分为：一是外墙面积渗漏，住宅房屋两边的山墙是主要的渗漏位置，没有经过防水处理的外墙结构抑或是外墙装修比较薄的楼房较易出现大面积连接处，因为在施行阶段中做工不够认真，存有裂缝抑或是接缝不够严密的情况，比如混凝土构造与砖墙接触部位与相对比较薄弱的节点，假如施工技艺方法稍不对则较易产生裂缝，严重的会造成习惯性穿孔，导致外墙通道漏水。

二、楼房住宅项目质量的管控与监管

（一）提前监管

1、提前做好建筑原料的质量管控工作

建筑原料需合乎我国颁布的标准，例如环保准则，并且需合乎建筑规化需求，严谨实施原料验收机制。对项目所要购买的建筑原料，需对供应商的材料质量、质量保障系统、产出的能力及信誉方面等做好仔细的核查，选取合适的供应商。并且，需设立原料管控机制，对原料的购买、提前加工、运输、储存等建立管控机制，能快速推进原料的周转，削减原料的使用量，避免原料損耗，进而确保按时并且高质量地弥合项目的要求。

2、做好作业机械设施的质量管控工作

楼房建筑作业工程上所采用的机械设施应依据工程特征、项目规模与施工日期要求，按必需性、合理性与经济性的准则来选取设备。作业机械设施的选取应实施人和机器固定准则，施行指定的机器、指定的人、指定的岗位职责的“三定”原则，搞好机械设施维修保环节，确保机械设施的良好功能，做好机械设施综合使用，进而确保项目高质量地完成任务。

（二）施工途径中的监管

施工途径中管控是做好房屋住宅项目质量管控的重要节点，对作为的整个进程展开现场质量管控。现场的管理者必须贯切“五勤”原则，就是眼勤、脑勤、腿勤、手勤、口勤。所讲的眼勤，则要勤看作业规化图纸，清楚了解设计的关键部位，而且要常到作业工地上打听作业的状况；脑勤，则要常动脑想办法，发现与处理作业进程中产生的问题，进而确保项目的质量；腿勤，则要常到作业工地走走，唯有在现场，方可以发现更多细节的问题和处理问题；手勤，则要把发现和处理的问题记录下来，进而给予以后参考；口勤，则是关于作业进程中常发生的质量后患多指点，对看到的问题要即时向上级领导报告。管理者在工作的过程中要求做到严格、准确、细心，如此才能保障住宅房屋在后期使用的质量。

（三）完工监管

项目完工后的质量监管普遍有以下几点：1.对全作业时段的项目质量做好验收。2.核查交上来的质量检验文件和技艺性报告。3.核查交上来的完工图纸。4.整理相关项目的验收数据和文件。5.建筑项目的技艺档案应完好齐全等。项目完工后，质量管控是建筑项目施行质量管控的最终关口，重点管控手段是增强建筑完成后的维护和部位缺陷的修复。在建筑工程作业的进程中因为作业的步骤与流程控制不好抑或是意外损坏均足够导致部位缺陷，同时此缺陷在作业进程中好能被发现，在完工后检查时才会被发现，此时必须得按我国建筑工程的标准原则来做好处理，让部分缺陷可以即时修复，规避造成质量问题。

三、加强住宅小区的物业管控及使用房屋方面的宣传

为了规范物业管控项目，维护物业管理在公司与业主、居民的合法利益，营造一个和谐、整洁、文明有序的生活氛围，特别制订出以下条例以供参考。

（一）住宅小区需注重平时的物业管理

我们知道，住宅小区物业管理管理务必要处理好物业管理的主体、客体以及相应的外部环境，在三者相互的作用下建立更加规范、完整的管理机制，从而加强住宅房屋的管理工作。

1、构建物业管理行业的评价制度

物业管理最重要的是为住户提供优质的服务，那么我们可以通过建设物业管理行业的标准，对物业管理的服务进行等级划分，并且经过行业之间的评价，让消费者能够更加深入地了解物业的服务情况，促使物业企业能够够在竞争中不断地提升自己的服务水平和服务能力。

2、“承诺到户”工作理念的贯彻

很多物业管理人员会对住户进行口头承诺，但是在实际操作中却以各种借口来推卸责任，这使得物业管理工作很那顺利地进展下去，为了改变这种现状，我们提出了“承诺到户”的工作理念，对于那些承诺却不能实现的工作人员进行相应的调换和处理，改变物业管理工作人员散漫、不负责任的工作态度，实施承诺到户是物业管理的基础工作，只有这样才能使得物业管理工作水平能够更上一层楼。

3、建立和完善智能化的物业管理

随着科学技术的不断发展和进步，智能化已经被广泛地运用到很多领域中，因此，在进行物业管理时可以为其配备相应的智能化设施，使得物业管理能够实现智能化，不再出现“扰民”情况，例如，自动地抄表、自动巡逻、自动地进行停车管理等等，使得社区的居民可以更好地体验智能化生活，为居民创设“健康生态”的生活环境，改善人居住环境和生活品質.要知道良好的物业能够使物业保值增值，为业创造经济价值。

（二）加强宣传力度，创造优良的社会氛围。

宣传指引工作是物业管控市场健康发展的重要性，我们应当进一步加强对小区物业管控和相应新闻的正面宣传报道工作，利用各类方式与载体，加强物业管控政策、规定及相关小区管理施行方法的宣传，让“享受服务就应当尽缴费义务”的概念加深业主心里，认真为搞好物业管控工作创造良好的社会氛围，统一思想，促动各类思想概念改变，积极宣传物业管控的关键性。从新的开始介入小区建设初期物业管理，在介绍楼房时并且宣传物业，签订购房合同时一起签订物业服务合同，让业主在购房初期就产生接受物业的观念，房屋交付时做好物理管理的交接，规避小区入住后物业管理难进入的情况，从基础上培育居民正确的消费概念、契约意识与法律意识。政府及主管部门需即时推行物业管控的高效策略，需使居民逐渐接受“有偿服务、出资受益”的当代生活意识，准确认知物业管理，接受物业管理，最后主动配合物理管理。

四、结束语

综上所述，建筑住宅房屋作业进程中的质量管控是项目的中心与重要节点，在工程质量管控中起着十分关键的作用。所以，一定要加强住宅房屋管理及物业管理，以保障居民在后期的使用中，更安全、更放心。

参考文献：

[1]转发市国土房管局关于加强我市单位产住宅房屋管理意见的通知，天津市人民政府公报，2012-02-29

[2]关于如何加强住宅建筑工程施工中质量通病的控制探析，张再华，现代装饰（理论），2011-11-15

[3]试论如何加强住宅建筑工程施工中质量通病的控制，张博，陈成震，黑龙江科技信息，2011-08-15