房地产财务管理运行机制及优化相关问题探讨

李莉

摘要：众所周知，财务管理在企业内部管理中占据核心位置，应与企业制定的目标相一致。房地产企业对我国经济发展具有积极的推动作用，属于一项支柱型产业。近年来，国内房地产企业发展不容乐观，这主要是因为房地产企业财务管理中还存在一些问题未得到解决，文章主要以房地产企业财务管理面临的形势与特点为着手点，提出了构建房地产企业财务管理运行机制的方法，以促进房地产企业更快更好的发展。

关键词：房地产；财务管理；运行机制

房地产企业不仅与人民群众的生活有着直接的关系，而且还是推动社会快速发展的重要保障。纵观国内现状，房地产企业的前进步伐较快，已经站在了国民经济最前沿。然而，相较于西方国家，房地产企业在我国形成时间不长，发展成熟度还较低。所以必须深入细致的规范研究适合于我国房地产企业的发展机制。现阶段，房地产企业内还有一些风险问题存在，其中最为突出的就是财务管理机制方面的风险。所以不断强化改进我国房地产企业财务管理机制，已经成为了当前的瓶颈问题。

一、我国房地产企业财务管理面临的形势与特点

（一）实际面临的形势

随着我国经济逐渐复苏，国家必须不断优化房地产市场结构，严厉禁止“囤地”现象、加快保障住房的前行步伐、避免投机行为等，切实做到促进房地产市场正常有序发展。当前，在我国城市化、工业化、经济化进程的进一步加快下，房地产企业在国民经济发展中具有的推动作用越发的明显，但不得不注意的是因房地产企业发展速度过快，导致经济结构一定程度上出现了扭曲现象，使国民经济中存在隐患。针对这种情况，我们要做的就是时刻保持警惕，工作严谨。我国从2005年开始，共颁布实施了“国六条”、“国八条”等涉及到房地产方面的政策法规，而随着这些政策法规的出台，对房地产企业财务管理工作造成了不小的影响，比如，进一步加剧了土地的征用、安置成本，涉及闲置土地的成本提高；建造开发产品相关的业务宣传费、广告费及招待费等严格根据相关税法规定向后结转扣除，但要调整结转期限，要求从之前的未加限制调整为三个或者三个以下纳税年限；并且还明确强调房地产企业拥有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、施工许可证，用于项目的资本数额应占到此项目的百分之三十五方能到商业银行中实施信用贷款。

（二）特点

资金使用与税负筹划是房地产企业财务中最为重要的两项工作；由于房地产企业所生产的产品有着较大的金额，同时与城市规划及建设紧密相连，开发中所需的资质与许可证书均有着独特的行业特点，比如，它的建设时间通常在一年或者一年多，销售的时点必须由相关监督管理部门批准认可。由于土地是其根本性投入，而获取土地的唯一方式就是实施公开招标，招标则需要足够的投标保证金，因此对于财务部门而言，必须将资金的使用与运行纳入到筹划工作范畴中。应要求房地产企业预收账款在收款当期就进行营业税等流转税的缴纳，对企业当期收入予以确认后，科学估算相对应的房地产成本，并据此估算出实际需要进行缴纳的所得税，估算的成本金额与相应期间得出的应缴纳所得税金额造成了直接的影响，所以必须认真细致的估算出整体成本。土地增值税是影响房地产企业最为严重的一项税种，所以应充分了解掌握国家颁布实施的《土地增值税》中规定的各类计税方式对企业造成的影响程度，且在项目实施过程中还应持续深入的思考。

二、构建房地产企业财务管理运行机制的对策

（一）构建集统一领导、集中和分级管理为一体的财务管理体制

房地产企业实施的财务管理体制应实现统一领导目标，这在房地产企业财务管理中属于前提尤其，不仅能够保证房地产工作有序运行，而且还能有效促进宏观调控作用的全面发挥。这里提到的分级管理主要是以统一领导财务工作为基础，详细划分房地产企业与二级单位作业中应当承担的职责义务，不断完善企业财务制度，并且企业与二级单位还应将事权与财权有机综合起来开展分级管理工作。

（二）构建筹资机制

准确划分房地产企业各部门实际应担负的筹资任务，全面提高其筹资能力。财务部门除了担任资金综合管理机构外，还必须作为核心的筹资部门；对于担任房地产企业科研管理工作的有关部门，不仅要贯彻落实好相关的创新与发展规划，同时还应对房产及成果工作进行一番合理的协调与有效管理。

（三）构建投资机制

合理安排投资组合，保证投资风险等级组合的科学性、投资时间组合及其权益组合科学性等，同时设置相匹配的投资管理机构，只要是在企业名义基础上而进行的所有对外投资活动，应严格由相应的投资管理机构负责办理相关事项，该机构必须掌握了解国家颁布的相对应的经济法规。此外，采用的运作方式必须专业，企业应聘专业水平高的投资人才负责投资管理工作，并和所聘人员签署有效的委托合同，保证双方各司其责，作为企业代表人对企业内资金进行合理运作。

（四）构建用资机制

在明确具体的法人实体和资金渠道多样化情况下，房地产企业必须有“大支出”的概念，统一严格的根据经济性质、经济用途以及经济内容对企业所有支出做一番科学合理的分类，并且还要统一核算与管理好所有支出，以确保房地产资金具有较高的使用率；在房地产经费支出方面，应全面贯彻改革与发展的思想，理清主次，统一筹划，突出核心支出。有效管理支出项目，对现行的支出结构进行改进完善；加强房地产成本核算，积极构建一套行之有效的用于房地产成本核算的体系。

（五）切实安排好工程进度

首先，对施工进度加以安排。从事设计工作的人员作业中应充分考虑工程的实况，科学合理安排工程各施工环节的建设周期，以确保房地产工程保质保量的安全运行，倘若出现了一些不良因素而对房地产工程的进展造成阻碍，这就要求相关管理者及时找出并深入分析导致问题发生的原因，采取措施处理问题时，在考虑工程整体质量的同时还应减少资金投入力度，以防止大量的资金投入导致企业财务风险的发生。

其次，健全资金管理制度。整个财务资金都是由房地产企业财务管理部门全权负责，其对企业的发展起到了决定性的作用。对于财务管理部门，必须认识到自身应发挥职能作用，同时精确预算企业资金使用、筹资、投资、经营等方面的工作。针对此情况，为了推动核心项目的有效完成与核心设备的准确安装，在工程实况的基础上详细编制相配套的项目资金使用计划表。

最后，加强资本机构的优化，规避筹资风险。尽管房地产企业处于负债阶段时的经营效益较好，但其和负债间难以达成正比关系。负债是导致企业财务风险发生的决定性因素，这就需要企业提高自身经济效果的同时规避筹资风险。

三、结论

综上所述可知，房地产财务管理应根据现代市场经济实际发展要求，积极构建一系列的自主经营、自我发展、自我约束的完善高效的运行机制，巩固自身特有的法人地位对所需资金进行筹集、合理使用，以确保房地产企业内部资源得到科学优化配置，从而推动房地产企业在竞争激烈的现代市场中稳固发展。

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（作者单位：安徽安兴发展有限责任公司）