闹心的“房事”

文/邓光扬 苗宏 吴勇

闹心的“房事”

文/邓光扬 苗宏 吴勇

刚需买房碰上限购闹心，为小孩上学择房闹心，投资卖房遇人不淑闹心，房屋租赁遇上不讲理房东或房额也闹心……这年头，闹心“房事”真不少。

签罢卖房协议，旧房陡变学区房

学龄儿童逐年减少，知名小学却年年“爆棚”，教室里的学生早已满满当当，许多家长仍削尖脑袋想把孩子往里塞；与之鲜明对照，近在咫尺的一般性学校，却鲜有人问津，空荡荡的教室里学生一年比一年少。这股横扫全国的择校风愈刮愈烈，南京自然也不例外。南京教育部门为减缓“知名学校吃不了，一般学校吃不饱”现象，几度构筑“名校名师流动”这堵挡风墙，但风声依旧，风势不减。

前年，南京逐步推出学区合并新招数——将一般性学校并入名校，扩大名校学区，效果立竿见影，市民尤其是普通百姓纷纷“点赞”。

但也有人直呼“肠子悔青了”。原来，刘军刚签完卖房协议，原来的房子一夜间变成学区房，价格暴涨。

去年5月上旬，刘军考虑女儿再过两个月就要从珠江路小学毕业了，便将目前居住的邻近学校的房屋挂到网上出售。

姚爱宁参加工作没几年，买不起新房，又想离工作地近点，很快相中了刘军这套挂在网上出售的房屋。通过中介，实地察看，他非常满意：三室一厅一厨一卫，总价156万元，虽然房龄有些久，但地理位置不错，交通便利，出行方便，位于中心新街口和城市绿肺紫金山中点，堪称繁华闹市中的静地。次日即与房主刘军及中介公司签订《房产买卖居间协议》，约定房屋价格为154万元，姚爱宁当天先付定金8万元，余款分阶段支付，6月30日前交房。

正当姚爱宁夫妇满心欢喜筹钱之际，刘军5月20日却打电话说，房子不卖了，原因是自己的房子成了某名校的学区房，要把房子留给自己的孩子上学用。姚爱宁表示，如果刘军不愿卖房，那只能按合同约定，双倍返还定金16万元。刘军则表示，理应如此，但16万元实在太高。

姚爱宁一气之下将刘军告上南京市玄武区法院，请求判令刘军双倍返还定金16万元及利息损失，并赔偿姚爱宁在外租房的费用6000元、2013年5月至7月房价上涨给姚爱宁造成的买房损失2.56万元。

庭审中，刘军说，签完《房产买卖居间协议》的第二天，他就从报纸上发布的消息得知，自家房子学区所在的某小学，可能与区里一所名校合并，这就意味着那老房子成了学区房，价格肯定涨，所以他第一时间口头告知姚爱宁不再履行合同。

刘军认为，按合同约定，姚爱宁应于5月26日支付一笔房款，但姚爱宁却在5月22日就到法院起诉了，是姚爱宁提前起诉才导致合同终止的，所以是姚爱宁违约，8万元定金不应退还姚爱宁。“我说房子不想卖，只是口头说说的，不算数，不能凭这个就说我违约。”

法院审理发现，刘军不仅仅是口头说说，而且有实际行动。刘军5月20日打电话给姚爱宁表示毁约的当天，他又在“365地产家居网”发布新的售房信息——售价上涨了20万。对此，刘军解释：“听说姚爱宁电话中说要起诉我，我才重新挂牌售房的。”

“从5月20日之后，刘军从未表示要继续履行合同，也没有证据证明他5月26日准备继续履行合同。”姚爱宁当庭反驳。

南京玄武区法院审理认为：姚爱宁起诉等于要终止履行合同，刘军不能以此主张原告违约。鉴于原被告均表示不再履行《房屋买卖居间协议》，一审判决刘军双倍返还姚爱宁定金16万元。

刘军不服，提起上诉称：姚爱宁未按合同约定在5月26日付款，在5月22日就起诉，目的是通过提前起诉掩盖不想付款的目的，想骗取定金，请求驳回姚爱宁诉请。南京中院审理后认为，上诉理由不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。

南京市中级人民法院民四庭审判长李飞鸽认为，诚实信用原则是民法特别是债法中的“帝王规则”。它是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信、以善意的方式履行自己的义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。本案中，原被告签订房屋买卖居间协议书，系双方的真实意思表示，协议一经成立即生效，对彼此均具法律约束力。原告按协议约定向被告交付定金，履行了合同义务，被告也应按协议约定履行办理房产过户手续的义务，并将房屋交付给原告。当涉争房在交付前变为学区房而价格陡涨，这是正常买卖中的盈亏现象，而非被告解除合同的法定事由，故被告应当承担继续履行的义务，否则便应承担违约责任。本案被告因房价上涨不想履行合同约定的义务属恶意违约，因此，法院判决被告向原告按约定双倍返还定金。

离婚房屋对半分，卧榻之侧他人鼾睡

大专毕业三年的朱慧，一直没找到正式的工作，但在南京上了三年学的她不愿回农村，就一边做着临时工一边找工作，还自我解嘲为“骑驴找马”。她还是单身，父母便四处托人给她介绍对象。最终，朱慧经人介绍认识了40岁出头的赵迎春。

赵迎春，安徽人，在南京倒腾土建工程，手下有一个建筑队，雇了一群农民工。早年有过一段短暂婚史，但没有子女。几次见面之后，硬朗的赵迎春很快俘获了朱慧的芳心。结婚之后，两口子的矛盾开始显现，赵迎春觉得朱慧娇气不会干家务，而朱慧则觉得赵迎春一点都不顾家，晚上经常出去应酬不说还时常不归家，为此她没少和赵迎春吵架。

结婚后，赵迎春迷上了赌博，而且越赌越大，二人之间矛盾不断升级。2012年年底，经法院调解，二人协议离婚，结婚时买的婚房双方各占50%的份额。

离婚之后的朱慧仍旧居住在原先的房屋里，赵迎春则在建设项目的工地上收拾出一间屋子，一间办公室，从而办公生活都在工地上。

“赵迎春还算条汉子，婚离了还念着旧日感情，把整间屋子让给了我。”朱慧由衷感叹。可是，这份感动延续了三天，便被无情的事实兜头浇灭了。

一天傍晚，朱慧下班回家发现家里有人，一看，居然是八个大男人。一问才知道，是赵迎春工地上的民工，也是赵迎春老家沾亲带故的亲戚。朱慧心想，他们也许刚到南京，临时住一晚，也没多在意，独自生火做饭后，把自己关进了卧室。谁知，第二天下班回家，发现这些孔武有力的汉子，已在他们的卧室、客厅架起了铁质双层铺。明摆着，赵迎春将此用作民工宿舍了。

“我一个女人和那么多大男人住在一套房子里，这算怎么回事儿？”朱慧气呼呼地责问赵迎春，赵迎春每次接电话，慢条斯理，一惊一乍地反问：“真有这事？那帮小子这么瞎折腾，我收拾他们。”次日，朱慧满怀期望地回到家，遗憾地发现，那些汉子光膀子抽烟、吹牛、甩牌，依然如故。朱慧再度追问赵迎春，赵迎春依然一副谦谦君子的口气：“我过问了一下，那些民工说没去你卧室半步。你们井水不犯河水，和平共处，有什么不妥吗？”

朱慧顿然明白，这是赵迎春有意为之！她一纸诉状递到法院，要求法院归并房产。法院经过审理认为，朱慧和赵迎春离婚后，赵迎春没有在诉争的这套房子里居住，表明其对该房屋的依赖性不强，反而许可他人长期居住，给朱慧日常生活带来极大困扰，而朱慧也只有这一套住房，所以诉争房屋所有权归朱慧所有较为适宜。最终法院判决，房屋剩余的按揭贷款由朱慧继续偿还，该套房屋评估价扣除贷款后的剩余价格的一半由朱慧支付给赵迎春，房屋所有权归朱慧所有。

江苏东南律师事务所律师辛超认为，离婚男女均不愿舍弃唯一房产，房屋应当判给谁？法律并无明文规定，也不应“一刀切”地作出硬性规定，否则法律将会过于僵化而失去生命力。司法实务中，法院一般会将房子判给实际抚育、照料孩子的一方。本案离婚男女无孩，故法院先将房屋所有权一分为二判给双方是合适的。后来，男方将此房供其雇用的多位民工住宿，而女方因别无去处，只能居住在此，不得不与众民工“同居一室”，其间尴尬与不便自不待言。女方以共同共有人身份要求买下前夫所有的房产时，法院以“男方对该房屋的依赖性不强，给女性房产共有人日常生活带来极大困扰”为由，判决房屋所有权归朱慧，充分凸显了法律的温暖、法官的智慧。

表姐好心借房落户，表妹一家鸠占鹊巢

朱珊珊在南京做水产生意七八年，再过两年儿子要上小学了，可是没有南京户口，很犯愁。孩子聪明好学，朱珊珊不甘心让孩子上民工子弟学校。幼儿园老师说在南京买套房，60平方米以上的，就能落户。买房？南京房价动辄上万元，一个外来打工人员怎么敢奢想？

冥思苦想，朱珊珊想到了表姐周芸。周芸大学毕业，在南京有房有车，自己来南京从未向她张过嘴，想必借点钱没问题。生意人办事，风风火火，说干就干，朱珊珊当即打电话给表姐。表姐说，巧了，我也想买房呢。朱珊珊马上明白了弦外之音，心想借钱肯定没戏了。不过立马挂电话好像太生分，便顺口说了自己想买房落户供孩子上学的意图。

周芸沉吟了一会儿，觉得刚才一口拒绝表妹太生硬了，心中有些过意不去，便说这些年她省吃俭用是积攒了一点钱，但钱贬值快，只有买房才是最好的投资，要不我买房你落户？

既能落户又不必为钱犯愁！朱珊珊大喜过望，连声说好。

就这样，朱珊珊如愿拿到了有自己名字的房产证，如愿把自己一家三口的户口从农村迁入南京，半年后孩子入学的事也迎刃而解。

办妥这一切，周芸说，朱珊珊你的目的实现了，该把房产证上名字去掉了。朱珊珊说，凭啥？咱们是合作购房唉。不仅如此，朱珊珊还把房子简单装修后，一家三口大大方方住了进去。

双方交涉无果，周芸一纸诉状将表妹送上了被告席。

“我好心借房，朱珊珊却鸠占鹊巢。”在南京市浦口区人民法院的法庭上，周芸诉称，当时商定合作买房时，朱珊珊请求把落户指标转给她，并承诺入户后，即从房产证上去名并承担相关税费。我们是表姐妹，亲戚间能帮忙就帮，所以周芸将60平方米的房产登记在表妹名下，以便她能落户，没想到如今出现这种局面。

庭审中，朱珊珊则答辩称房屋是双方基于对房地产市场的认可，出于共同投资的理念，协商一致后共同购买的，矢口否认落户问题。

法院审理查明：原告周芸支付首期房款40余万元后，原、被告向银行办理商品房按揭贷款，房产登记为原、被告四六比例按份共有房屋。事后周芸逐月向银行还款。

法院审理认为，原告所述具有高度的盖然性，被告辩称的合作购房没有证据支持。被告在房产证上载明拥有60平方米的份额，却自始未履行支付购房款义务，没有履行合作购房的义务。我国物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。综上，法院依法判决确认原告享有100%的房屋产权；被告向原告返还60平方米的产权并承担相应的过户费用。

法院支持原告诉请，主要依据有四：其一，贷款发放后，原告次月起独自每月按期偿还银行按揭贷款本息，房屋交付后又独自承担新房水电、房管等费用。其二，被告在原告起诉后才向原告汇去自称是房屋首付款40余万元，除此，被告无法提供任何还贷或者支付房款的证据。其三，庭审中，被告不能清楚说明购房的细枝末节，对购买房屋的情况不清楚，不符合一般购房者和作为房屋产权人的行为常理。其四，被告确是通过涉案房屋购房政策才取得南京户口的，也能与原告的主张及有关证据相互印证。

编辑：程新友 jcfycxy@sina.com