发达国家“以房养老”的经验及特点

单 奕

（作者系南京钟山职业技术学院副教授）

“以房养老”，也称“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”，是指老年人将房屋产权抵押给金融机构，以定期从金融机构获取一定数额现金的一种养老方式。20世纪30年代起源于荷兰，当时是为缓解住房紧张而出现的，其操作方式是把人寿保险和住房贷款捆绑在一起，没有单独核算收益，投保住房抵押贷款保险或将住宅与人寿保险相结合。如果说荷兰的做法还不能算完全意义上的“以房养老”，那么美国1961年开始的反住房抵押贷款则是一个典型的“以房养老”模型，而且如今已是反住房抵押贷款发展最为成熟的国家。随着老龄化的加剧，其他国家也开始纷纷效仿，并逐渐建立起较为成熟的“以房养老”制度。2013年9月，中国国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”并于2014年开始逐步施行。因此，了解以美国为代表的发达国家“以房养老”的相关做法，从中汲取经验教训，对中国推行“以房养老”工作无疑大有助益。

一、发达国家“以房养老”经验

美国的反住房抵押贷款，62岁及以上的老年人是其服务对象。主要有三种形式（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）：第一种HECM计划，即住房权益转化按揭。1987年由美国国会授权房屋与城市发展部发起，适用对象为拥有较低价值住房的借款者，不管其收入水平和借款用途。根据FHA（Federal Housing Administration）“203-b limit”条款，贷款额度有最高限制，在限额内主要受借款人年龄、房屋评估价值、房屋所处地段和当时市场利率决定。贷款发放与偿还方式较为灵活，借款人可以选择一次性总付、按月支付、年金、信用额度，或其中两种或几种方式的结合；所贷款项可以按借款人的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款人死亡或者永久性迁出后偿还。该计划的最大特点是，联邦政府为双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。美国政府保证借款人一定可以获得贷款机构承诺支付他们的所有资金，即使机构倒闭也可以按时领到贷款。贷款人经过FHA的资格认证后可得到其提供的保险，当贷款期限结束时，贷款本息超过住房价值的部分由保险基金进行补偿，使贷款人避免了损失。因此HECM计划运作较为成功，是美国最主要的反住房抵押模式，约占据了95%的市场份额。第二种房屋保管者计划。由联邦抵押委员会1995年推出，主要针对不符合HECM条件的借款人而设计，如房产价值高于FHA的限额规定、共有房产等情形。该计划主要特点：一是不受FHA203（b）条款的最高贷款额限制，可以为拥有较高价值房产的老人提供更多贷款，更适合拥有中档住房的老人；二是对房产所有权的要求也较为宽松，如对正处于融资租赁等可以实现所有权之类的情形也予以认可；三是贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外，还受到当时申请贷款的人数影响；四是随着房产的升值，允许借款人增加借款额，使借款人有更多的选择权。该计划可贷款上线一般高于HECM计划的限额，运作方式则与HECM计划基本相似，都采用浮动利率，贷款总成本基本相同。但发放方式只有按月支付、信用额度，或两者结合三种。由于该计划的主要借款对象为拥有中档住房的老人，因此其贷款份数远远少于HECM计划。第三种财务自由计划，是由附属于Ⅰndy Mac银行的一家私营机构——老年人财务自由基金公司提供的，专门为净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高档住房的老年人。贷款对象资格不需要政府的认可，属个人理财产品。贷款机构与借款人共享房屋因为升值带来的利益，其最大特点是利益分成方式不同，如果房产升值，借款人可以保留一部分房产的价值，他们的后代可以继承这部分保留的房产。与前两种计划相比，财务自由计划主要有四个特点：一是资金来源不同。在该计划中，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是一次性转给一家人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并终身按月给借款人发放年金。因此，即使住房出售以后借款人也能按月得到固定收入。二是升值分享方式不同。该计划有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可达房产价值的80%），后代可以继承这部分房产，从而在一定程度上解除了老人的遗产顾虑。三是贷款费用缴纳方式不同。该计划中没有直接费用支出，所有费用一并在贷款额中扣除。四是保险提供方式不同。该计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与公共部门提供的反住房抵押贷款产品的最大不同。此外，美国还有政府担保的倒按揭贷款和专用倒按揭贷款等计划。美国政府及国会在反住房抵押贷款中发挥了关键的作用，提供了较为健全的政策、法律、环境等方面的支持。美国的国家住房法案中还确定了反住房抵押贷款的政策目标，制定了专门法律法规，规范反住房抵押贷款市场的运作，不断促进产品的创新和改进，降低市场风险；强化反住房抵押贷款的宣传教育，优化发展环境。总之，反住房抵押贷款在美国政府的支持下得到了较成熟的发展，并取得了可观的成果。“以房养老”在美国已被许多老年人作为一种最有效的养老方式。

继美国之后，加拿大也推出了反住房抵押贷款，是除美国以外发展较快的国家之一，但其做法与美国略有不同。它以美国为参照，在进行了两年研究后建立起来，1986年由私人公司推出的加拿大住房收入计划是加拿大目前唯一的反住房抵押贷款项目。由私人机构主导，国家通过相关法律政策约束整个操作过程。其灵活的个性化的设计使之获得了成功。主要针对62岁及以上的退休老年人，且其拥有的房产类型为单幢房产、城镇房产、复式房产、公寓，对于共有房产、租赁房产以及大面积土地则没有借贷资格。抵押人为夫妻双方的，其中一方死亡后，另一方可以继续居住，直至死亡。只要不搬家、不卖房，房主的产权不改变，就可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款，老年人可以充分利用这笔反向抵押贷款给子女支付卖房的首付或者旅游装修房屋等。贷款额度为房产评估价值的10%～40%，具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定，最低为14500美元，最高为50万美元。借款人获得的贷款是免税的，可以选择以下任意一种贷款发放方式：一是年金发放。即借款人通过CHⅠP拿到一笔现金，再用这笔现金购买按月支付的永久性年金。二是信用额度。在合约签订后，借款人可以获得一个贷款的最高限额，在限额范围内，借款人可以随时提取贷款。对于未提取部分，则不用付利息。三是定期发放。一般为5～10年，当合约到期时，所有款项必须偿还。在这三种发放方式中，年金发放所占比重最大，是加拿大反住房抵押贷款的主流。关于贷款偿还，借款人可以出售自己的房产偿还贷款，但如果在3年内就进行偿还，将要支付额外的赔偿金给公司。在运作上，该计划由总部位于多伦多的一家私人机构提供，由专业顾问和其他大型财务机构（私人理财师、会计师、中介服务商等）来完成分销。在监管上，加拿大虽然没有专门的法律，但反住房抵押贷款机构由国家财务机构监管局监管，产品的推销员也必须持证上岗。由于加拿大只有一家机构经营反住房抵押贷款，因此存在缺乏竞争、需求不足等问题。

英国社会大部分老年人都会选择“以房养老”来满足自身养老需求，主要有三种形式：第一种，也就是俗称的“倒按揭”，指老人将自己的房屋产权抵押给银行等金融机构，并定期从金融机构中获取贷款作为养老金。老人可以选择继续留在原房屋中居住，也可以选择搬进养老院居住。老人如果去世或搬离，受押的金融机构会出售老人的房屋归还贷款。第二种是“大房换小房”，简单说就是出售原本的大房，重新购买小房，用换购房屋的差额款作为养老费用。第三种，老人可以出售自己在英国的房屋，选择搬到消费水平较低的国家去养老。

新加坡是成功推行“以房养老”的亚洲国家之一。它充分结合了新加坡的国情，形成了兼具针对性和灵活性的“以房养老”模式。具体有以下三种情况：第一种，对于符合条件的组屋拥有者可以出租全部或部分居室来换取养老收入。第二种，对于居住在原来较大面积房屋的已退休老人来说，如果子女长大成人并且已经搬到别处居住，老人夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险较小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分期完成住房的以大换小。例如卖掉私人住宅后换取五房式的组屋，然后再换取三房式的组屋，以此类推。第三种，即所谓的“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的房屋内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期后，抵押变现并结算利息。这种方式只限于私人建造的商品房，政府建造的组屋不能参加。而且借款人必须年龄在50岁以上，没有牵涉任何法律诉讼者等。

日本是亚洲地区进入老龄化社会最早的国家，解决养老问题同样是社会热切关注的问题。“以房养老”制度1981年引进日本，2002年正式实行，近年并改称为“不动产担保型生活资金”制度。主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。所谓直接融资，就是指政府直接融资给借款人。而间接融资，指的是政府作为第三方监督管理，由金融机构将资金借贷给借款人。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品，房地产公司侧重经营“城市规划在开发”和“住宅重建”类型的产品。寿险公司基本不参与，主要由于无法承担“以房养老”的经营风险。日本的“以房养老”主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人。这些老人可以将自己的房屋产权抵押给金融机构，获取贷款用作养老。这项制度在一定程度上可以使拥有房产并低收入的老人获取养老的生活资金，但是，这项制度对申请人的条件要求却较为苛刻。此外，申请人必须在其继承人中选择一名担保人，并获得所有继承人的同意，才可以申请此项服务。当审核通过之后，申请人每月可以获取低于30万日元的生活资金，但是总额必须低于所抵押房屋价值的70%。在申请人离世后，由申请人的担保人负责一次性还清所有贷款。

二、发达国家“以房养老”的特点

养老和财产的价值观念比较开放。发达国家对养老以及财产的价值观念较开放，老年人可以接受将自有财产如不动产进行套现以享受较高水平的养老待遇，这就为“以房养老”这种新型养老模式提供了良好的环境。同时，欧美等西方国家更崇尚独立自主的生活方式，成为衡量自身和他人价值的准则之一，社会强调个人在尽量少依赖他人帮助的情况下体现独立生存的价值观。与此同时，代际凝聚力较弱，对于房屋作为财产传递给后代的观念较为淡薄，因此，在实施住房反向抵押贷款时并没有来自子女的财产继承方面的价值观念与压力，使得住房反向抵押贷款这项业务能够较顺畅地实行。

法律法规体系较健全。美国政府在实施反向抵押贷款的过程中，制定了相对完善的消费者保护机制与措施，国会还颁布了相关的法律法规用以规范这一业务的运作环境。如全美退休人员协会（AARP）于1997年9月公布了一部由他们编纂的示范法《The Model State Law on Reverse Mortgages》以供各州采用。美国房屋与城市发展部（HUD）定期对项目运行进行评估并向国会及时汇报，联邦住房管理局负责对产品设计并改进，同时还提供独立的法律顾问，贷款者在申请住房反向抵押贷款之前，首先咨询律师，由律师解答相关问题，对实施方案进行比较分析其优劣，并提出参考意见。英国的《消费者信用法案》为反向抵押贷款的进行提供了法律保障，规范了相关金融服务机构的操作过程，保障了老年人的权益。

灵活多样的方式选择。针对老年群体具有的各种实际需要，不同国家与银行和保险公司合作，不断进行金融创新，开发出多种可供选择的住房反向抵押贷款产品，而不仅仅采取住房反向抵押贷款这种单一形式。美国针对房屋价值的高中低分别设计了三种计划根据不同条件的老年人设计住房反向抵押贷款产品；加拿大实施住房反向抵押贷款的成功也在于其个性化的保险业务，老年人贷款可根据其不同的需求，制定出不同的贷款方案，这样针对不同条件老年人来提供具有针对性的服务易被人接受；新加坡将符合条件的组屋分居出租；美国许多老年人在退休前为自己养老而购买房子，把房屋富裕部分出租给年轻人，利用租金来保证退休后的晚年生活；日本实施“以房养老”时允许民间机构参与其中，房地产公司也纷纷投向以住宅为依托的养老产品，当老年人无能力重建住宅的时，可以将房产作为抵押，房产公司便将重建资金借贷给老年人，重建住宅让老年人在有生之年可以住上舒适的房屋，老人去世后，即可将房产变卖偿还总账……这些方式都充分利用了房屋的价值，结合实际条件与需求发挥各种积极手段促进“以房养老”方式的拓宽，增加房屋效能，吸引符合条件的不同人群选择适合自己的养老方式，从而帮助国家解决老龄化面临的养老问题。

遗产税的作用。目前，世界上开征遗产税的国家和地区约有100多个，多数发达国家和新型工业化国家都征收遗产税或赠与税。例如美国针对不劳而获的接代传富行为实行高额的遗产税征收，税率实行超额累进制，最高税率达55%，从而以平衡巨大财富世代沿袭带来的社会问题，同时遗产税每年可为美国政府带来几百亿美元的收入。这种做法同样为“以房养老”的推行起到推动作用，正是由于继承房产的同时要征缴大量的遗产税，房屋在许多发达国家并没有成为继承的最大家产，从而促进老年人利用自有房屋进行价值转换。

此外，住房私有率较高，地产市场发达健全，土地可以自由买卖、抵押和出租，尤其是政府的积极提倡，并通过税收优惠、政策“兜底”等措施大力扶持，这些都从不同方面保证了“以房养老”的成功。