2014年楼市在冰火两重天中前行

赵月

一年之计在于春。精明的开发商们也在节后纷纷推出了新楼盘，并且按照惯例给出了楼盘优惠。但今年的楼盘优惠却不再“一呼百应”，甚至曾经出手豪爽大方的返乡客们也开始了谨慎观望……

楼市销售孤寂冷清

不管是春节返乡潮，还是多年罕见的“双节合一”，开发商们绝不缺乏优惠和热销的噱头。然而，恰恰是在这样利好背景下，对比去年上半年楼市销售的火爆情况，今年年初的楼市成交量可谓大不如前，不少地方的楼市并未迎来“马上开局”。

受春节假期影响，北京楼市成交量降至冰点，从1月27日到2月9日的春节两周期间北京新房仅成交563套，环比前一周大幅下降超过60%。进入2014年以来，北京楼市供应量和成交量双双走低，均提前进入“春节模式”，楼市成交量遭遇“腰斩”。

亚豪机构统计数据显示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，这两项数据环比、同比均萎缩近半。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，1月份北京楼市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有今年的特殊情况。在去年年底限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企观望与惜售的情绪不断加重，推盘积极性降至历史冰点，成为1月份供需乏力的根本原因。

同时， 持续走高的房价和不见松动的住房信贷也加剧了购房者的观望情绪。据链家地产市场研究部统计，2月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交581套，较1月第二周下降69%，扣除保障房后，纯商品住宅成交419套，较1月第二周大幅下降74.2%。此前，中原地产研究中心提供的数据显示，其所监测的54个城市春节后首周新建住宅成交量环比下降约九成，各线城市成交量全线下滑。

楼市遭遇的这场“倒春寒”让业内人士感慨：今年要想实现如去年上半年那样的热销和大涨恐怕没那么容易了。

土地市场高烧不退

相比楼市成交量的低迷冷清，土地市场仍火热异常。上海易居房地产研究院数据显示，北上广深等10个典型城市1月土地出让金收入1436亿元，同比增长155.2%；土地成交均价为5449元/平方米，同比增长151.9%，已持续16个月同比正增长。业内人士指出，房企对一二线城市楼市看多的趋势并没有改变，拿地热情仍然高涨，今年土地市场或持续高位运行，一线城市“地王”频出格局难改。

2月13日，北京土地市场迎来两宗土地拍卖。此前因故取消拍卖的丰台区西局商业金融用地于当日再次复拍卖，吸引了14家房企到场参与竞拍，包括万科首开富凯联合体、懋源、融创、远洋、葛洲坝方兴联合体、龙湖、保利、中筑置业信达地产联合体等。经过29轮竞拍，龙湖地产以35.7亿元并配建54000平方米“限价商品住房”摘下丰台西局这宗热门地块，溢价率48.13%。

此外，和裕地产以25.1亿竞得顺义区赵全营镇镇中心区18.3万平方米的地块，溢价率49.04%。该地块将配建建筑面积不少于3.88万平方米的“限价商品住房”，房屋销售限价为7500元/平方米；将配建建筑面积不少于2.75平方米的“自住型商品房”，房屋销售限价为14000元/平方米。商品房部分土地楼面价突破2万元，也超过了周边在售物业价格。

上海易居房地产研究院研报认为，房企纷纷加紧土地储备，推动了土地市场交易的持续活跃。近期土地市场优质地块大量增加，工业用地占比回落，导致土地价格大幅回升。该院预测，今年上半年，上述10城市土地成交建筑面积增幅将呈现持续放缓的态势；土地出让金收入同比增幅整体将呈现平稳趋缓态势；土地成交价格仍将处于高位水平。

2014年或成楼市拐点？

2014年房价究竟是涨是跌一度让业内专家分为看涨看跌两大派激烈交锋。

著名的多头、华远地产董事长任志强非常罕见地发出了“盛世危言”。任志强表示，很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。“我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。我们认为房价增幅普遍下降，但是我们不认为是负增长，只是增幅大幅下滑。”

“北京市去年2万，今年5万，大概有7万套的自住房，把自住房价格按住了，就可以把商品房价格放开。”任志强说， 1月份批了几个楼盘，都是8万、9万、10万的房子，去年4万以上的基本上不批。这些楼盘的总量并不大，因为总数没有那么多，如果和7万套的自住房价一平均，北京房价今年一定是跌的。此外，万科地产董事长王石早在去年就认为楼市“非常不妙”，并且在李嘉诚抛售内地资产时提醒大家要“小心了”。

有看跌派就一定会有看涨派。如果说任志强和王石是看跌派，那么上海易居房地产研究院副院长杨红旭和复旦大学地产运营研究所所长蔡为民在今年房价走势问题上发表的言论便可谓是看涨派的代表。

“2014年相比2013年还是涨，但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。”杨红旭认为，在2014年的下半年或者第四季度，环比涨幅基本上会持平，或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶，2014年房价温度会延续2013年的情况，但是2014年下半年将会趋弱，2014年同比涨幅的增幅会持续回落，整体形势为高位震荡，逐步降温。

蔡为民表示，“三线以下的城市2014年降价的概率比较大。”接着蔡为民话锋一转，“像上海这样的城市，维持15%的价位上涨是可以期待的，甚至于可能更高，达到15%到20%也不会令人意外。”endprint