荣盛发展：京津冀概念或再度发力

余周

《动态》：荣盛发展（002146）披露了一季报，实现营业收入 32.1 亿元，增长34.2%；实现营业利润 5.3 亿元，增长 29.2%；实现归属母公司净利润 3.8 亿元，增长 25.6%。而且公司近期拿地的速度挺快，那么在房地产行业目前的状况下，您判断公司未来发展如何？

孔铭：一季报我仔细的研读了一番，公司2014年一季度净利润增速低于营业利润增速主要在于结算均价下降导致毛利率同比下滑，且少数股东权益占比提升。考虑到过去一年公司拿地重新加大了项目主导权，少数股东权益存在下降空间，可以预计2014年公司利润率将有所回升。

另外我觉得亮点在于，一季度公司实现销售回款51.4亿，同比增长30.8%，在整体市场环境变化的背景下公司依然保持稳健增长步伐。

《动态》：之前市场资金曾经在“京津冀一体化”概念刚出现时对公司进行过一波炒作，当然后面资金有所退潮，“京津冀”概念会不会有二次炒作，其对公司的实质影响在哪些方面？

孔铭：其实荣盛发展前面从8.10元到13元以上这一波上行，除了房地产板块整体反弹的原因外，京津冀概念也起到了推动作用。你问我京津冀概念会不会有第二次炒作，我也不能绝对的回答能或不能，但这个概念我个人感觉还有陆续发酵的可能。其实我觉得重点不要去关注市场资金会不会卷土重来，如果公司本身具备价值，且估值合理，有足够安全边际，还是有介入价值的。

我比较关注公司一季度拿地的情况，一季度公司共新增 3 幅地块，加强了对一二线区域核心城市的布局，共新增权益建面 43.9万平米，对应权益地价7.6亿元，同比分别下降 51%和 32%，拿地金额占销售金额比重为 17%，比2013年同期下降20个百分点，体现公司在土地市场热度趋高的背景下谨慎的态度。但从全年来看，公司2014年计划拿地 745万平米，较2013年基础继续提升30%，扩张意愿依然积极，未来仍需关注合适的土地市场拿地窗口。

一季度公司在秦皇岛拿地也体现了继续加深京津冀区域布局的思路，同时秦皇岛一杯澜地块也是公司首个打造的旅游地产项目，项目一期已开发土地115亩，建设内容为酒店、地下室、车库、公寓、底商等，目前主体部分已经完工，一杯澜二期项目土地约439亩，用地性质为旅游度假用地，已开工建设 2.2万平米的公寓。秦皇岛作为京津冀都市圈主要城市之一，也是京津后花园，拥有良好的生态环境和优质的海滨资源，是京津冀地区重要的出海口，也是京津冀地区重要的产业功能区，我们认为京津冀一体化的推进将会促进秦皇岛与京津冀之间的交通线路建设以及旅游资源对接，从而加大京津入境旅客的导入，而公司作为本土旅游地产开发商，将有望优先受益。

所以你可以看出，公司并不是“被发现”为京津冀概念股，而是它本身就是一个很典型的可以受益于京津冀一体化的公司。

《动态》：具体的受益幅度有没有计算过，有量化的数据吗？

孔铭：因为现在京津冀概念对地产价格的带动无法量化，具体政策的推进也有待观察，只能说是大方向。不过荣盛发展在河北省内储备有总建面积477.8万方的项目，主要分布在廊坊、沧州、石家庄、邯郸、香河和唐山这些首都经济圈直接受益城市。一旦区域建设启动，公司有望直接受益，具体的幅度可结合477.8万方这个数据进行大致估量。

《动态》：除了京津冀概念外，公司还有什么可以关注的亮点吗？

孔铭：还可以看看公司多元地产方向的发展，包括养老地产、旅游地产等。公司在2013年下半年开始进军多元地产业务，探索旅游度假、生态养生、养老地产，一季度，公司与保利文化签订江苏宜兴城东文化旅游综合体项目合作开发协议，截至目前，公司已签下四个旅游地产项目：秦皇岛一杯澜、神农架龙降坪、黄山太平湖金盆湾和宜兴城东文化旅游综合体项目，合计占地面积1960亩，投资规模超过60亿。

从产业的角度我发现，近期以来中小型上市房企皆在寻觅转型机遇，此次公司拓展旅游地产是在保证原有业务扩张的同时对可持续发展的一次有益尝试，好处在于：1、低成本投石问路。公司这三个项目前期投资规模都不大，且通过秦皇岛等较为成熟的景区探索旅游地产，进可攻退可守；2、拓展当地市场。通过当地旅游资源的盘活，打开当地市场，为后续开发奠定市场认知度；3、丰富产品结构。

当然了，荣盛发展目前产品多以快周转项目居多，而新拓展的旅游地产在短期内预计仍难为公司贡献实质性业绩，而相对较差的市场环境也让未来旅游地产项目销售存在压力，对此战略的短期影响还需要继续观察。