实现多方共赢方能破“遇冷”困局

文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员

实现多方共赢方能破“遇冷”困局

文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员

当今中国已经步入到老龄社会，据权威数据预计，2020年我国老龄人口将达到2.43亿，2025年将突破3亿。随着老龄化进程的加快，养老服务的需求急剧增加，社会养老服务体系建设任务艰巨。养老服务财政投入虽然逐年增加，但是依然不能满足快速增长的老年人口及其养老服务需求。养老矛盾日益突出。

“以房养老”保险在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广，通过试点的方式，目的是逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。此次试点设立了两年的试点期，试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市。试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。

从网络媒体报道以及相关部门信息发布情况看，试点运行以来情况不是非常理想。很多保险公司并未开展相关业务。

一方面是由于新生事物，缺乏积累和经验借鉴，保险机构对将面临的风险难以准确预判，如当下最现实的房价波动风险、利率风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响等，使得保险公司对此项业务保持谨慎态度。另一方面，受传统观念影响，以及对以房养老知识的不了解、担心受骗各种因素影响，有参与意向的老年人也非常少。

在笔者看来，“以房养老”仅仅是辅助性的养老选择，需要理性看待。“以房养老”在发达国家实施较早，也取得了一些成果，对于解决老年人的养老问题、改善老年人的生活质量、提高老年人的生活水平等方面发挥了积极的功效，但从发达国家实施的情况来看，即便是最典型的住房反向抵押贷款类型的“以房养老”也仅仅是辅助补充性的养老选择，无法代替基本养老。总体而言，“以房养老”模式，反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择，需要更理性看待，从思路上看必须营造出消费者、险企和监管层三方共赢，才可能可持续的推行下去。

另外，“以房养老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的运行环境。“以房养老”的成功可行并不仅仅在于市场规模如何,更重要是各种法律法规是否能配合,是否能够提供一个稳定的法制环境等，市场监管的法制化是“以房养老”能够健康发展的必要保障。“以房养老”涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门,相关领域的运作方式和运作质量决定了“以房养老”模式运行质量，如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理,在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个很大的挑战。

“以房养老”模式的成功还需要进一步加强宣传和相关政策研究。 加强宣传，注重宣传方式、宣传效果，以得到消费者强力支持的认同。加强相关政策研究，为新生事物完善提供理论支撑。

编辑：郑宾 393758162@qq.com

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国外如何“以房养老”

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。