中国房价影响因素的区域差异与时序变化研究

范允奇　王艺明

摘要：采用二阶段局部动态调整模型分析存在市场摩擦和投机时的房价运行特征，进而通过动态面板数据模型和递归分析方法实证分析房价影响因素的区域差异和时序变化。研究结果显示：（1）人口增长并非推动房价上涨的因素；（2）收入因素在东部地区对房价影响不显著；（3）房租对房价仅在西部地区有显著影响；（4）土地成本对房价有影响，在东部影响最强而中部最弱；（5）房价惯性影响在各区域都有显著影响；（6）从时序变化来看，各区域实体经济因素对房价的影响强度都存在下降趋势，而房价惯性的影响却不断上升，反映出投机气氛浓厚使得房价对基本面偏离程度不断提高。因此，我国房地产调控需要建立区域差异化的长效机制。

关键词：房价；影响因素；区域差异；时序变化

文章编号：2095-5960（2014）01-0062-06

中图分类号：F830.572

文献标识码：A

一、引言

房地产业因其产业链长、影响面广，在整个国民经济中处于基础性、先导性的地位，对引导合理消费、推动城市化进程具有重要作用，极大影响整个国民经济的发展质量。房地产的不可移动性使得房地产市场成为了典型的区域性市场。房价作为房地产研究中最重要的对象，是房地产商品属性和投资品属性的反映，不但受到多种经济变量的影响，而且关乎社会发展与和谐。[1]

为了促进房价合理回归，短期内可以通过限购政策等行政手段迅速控制房价过快上涨，但是由此积压的需求未来存在集中释放的潜在风险。[2]因此，研究建立房地产调控长效机制，引导房地产市场健康发展，成为我国目前亟待解决的问题。房地产调控政策长效机制必须遵循市场规律，形成常态化和市场化为特征的政策手段。这就要求政策制定者对影响房价的市场因素具有深刻认识。由于房地产市场是典型的区域市场，不同区域经济发展情况不同，房地产市场的需求和供给存在着区域差异，进而房价及其影响因素也将存在区域差异。

目前，从区域差异角度研究我国房价的文献还较为缺乏。梁云芳、高铁梅（2007）[3]基于误差修正模型形式的panel data模型重点讨论了房价受货币政策影响的区域差异。王艺明（2008）[4]采用状态空间模型研究了北京、上海和广州房价中的投机泡沫。魏玮、王洪卫（2010）[5]采用面板向量自回归模型研究了我国货币政策对不同区域房价的影响差异。这些研究从不同角度都发现我国房价波动存在着显著的区域差异特征，并从各自角度对这些区域差异进行了测度，具有很高的参考价值。

相比这些文献，本文在如下方面进行了探索：第一，本文将模型建立在市场存在摩擦的基础上。房地产在位置、环境、数量、朝向、档次等方面的物理属性存在异质性，交易存在明显的搜寻成本和信息成本，而且对消费者来说房地产交易涉及的金额较大，交易环节比较复杂，买卖双方信息不对称，因此交易成本和信息分布都使得房地产市场是一个不完全的市场，存在严重的市场摩擦，但这并没有受到现有文献的重视。第二，本文中引入了投机因素。房地产既有商品属性又有投资品属性。从投资品属性来看，投机行为会对房价波动产生重要影响，是研究房价不能忽视的因素。第三，本文对不同区域房价影响因素差异及时序变化进行了研究。以往研究虽然涉及房价影响因素的区域差异，但是并没有对差异的时序变化特征进行研究。换句话说，以往研究主要是对房价影响因素区域差异进行静态研究，而本文将其扩展到了动态，以揭示区域差异的变化轨迹。第四，本文主要关注非金融因素对房价的影响。房价主要受到收入因素、租赁因素、人口因素、成本因素和金融环境因素的影响。[6]现有文献主要分析了金融环境的影响，而对前四类种属于实体经济基本面的影响因素讨论不足。我国由于金融政策的统一性，金融环境的区域差异不大，房价波动的区域差异应该主要源于实体经济基本面的影响，因此本文将重点放在对实体经济基本面方面的考察。

基于上述考虑，本文首先对我国各地房价趋势进行对比，发现显著的区域特征。然后基于二阶段局部动态调整模型建立动态面板数据模型分析我国房价影响因素的区域差异。进一步，通过递归估计方法分析了不同区域房价影响因素的时序变化。最后结合本文研究结果提出房地产调控的相关政策建议。

二、我国房价趋势区域差异分析

1998年7月国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求从1998年下半年停止住房分配制度，逐步实现住房货币化。这成为我国房地产业发展进入新时期的里程碑。2000年我国住房实现了全面货币化，房地产业进入迅猛发展时期。房地产业的迅猛发展虽然在推动经济增长、改善人民生活方面起到了十分关键的作用，但是与国外许多国家的经历类似，我国房地产业快速发展的同时也出现了很多问题。其中，房价过快上涨成为了影响我国经济社会发展的焦点问题。为了遏制房价的过快上涨，国务院从2005年开始陆续出台了一系列调控政策，但遗憾的是，房价的过快上涨趋势并没有就此被控制。2008年受国内外经济形势影响我国经济增速下降，房地产价格涨幅放缓，一些东部地区价格甚至出现下降。此时，为了稳定经济增长，我国相应出台了一系列经济刺激政策。然而，2009年我国房地产市场出现了“报复性上涨”。为了使房价回归到合理水平，2010年开始我国政府开始了新一轮的房地产调控。此次调控各地陆续出台了差别化的限购政策和信贷政策，并伴随着上海和重庆的房产税试点，被称为史上最严厉的房地产调控政策。这轮调控政策与以往相比突出了区域差异化，符合房地产市场区域性的特征，调控效果强于以往，但是严重依赖于行政手段。

通过上述分析可以看到，我国房地产改革始于1998年下半年，但是完全的价格的市场化开始于2000年。另外，2009年的房价“报复性上涨”和2010年开始的房价逐渐“降温”源于各种非常态化因素和行政手段的影响。保证房地产市场健康发展的长效机制需要以市场化和常态化为特征。这就要求我们深入认识市场化和常态化条件下的房价运行特征。本文将样本区间设定在2000年至2010年。本文采用年度房屋销售价格同比指数作为房价的衡量指数。按照相关划分标准，本文将我国各省市自治区划分为三个区域——东部、中部和西部