运用H—P滤波法研究我国房地产周期波动与房地产政策相关性

2014-04-29吕鹏张洪

中国市场 2014年12期

关键词：房地产政策

吕鹏张洪

[摘要]本文运用HP滤波法通过对2000—2012年的国房景气指数进行分析的基础上，结合房地产业政策对我国房地产市场发展进行了深入研究，并提出相应政策建议。

[关键词]H-P滤波法；房地产；政策

[中图分类号]F752[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0109-04

1房地产周期

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

第二次世界大战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为经济周期的重要组成部分，开始成为了经济学家的研究部分。Burns（1935）率先利用官方数据描述了美国房地产建筑（construction）的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。

进入20世纪80年代后，“滞胀”时期，凯恩斯理论出现新困难，经济周期变成研究重点。房地产周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进入识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，经济学者开始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测，理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。

20世纪90年代开始后，金融危机的爆发，全球一体化的进一步发展，使得学者们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进入了多样化深入发展的新时期。

我国房地产周期与国外发达资本主义国家存在着明显的区别。中国独有的增长模式将影响房地产发展，房地产发展快，不仅与经济发展阶段有关，还与地方政府有强烈的政绩冲动有关。在地方房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了利益对等关系，地方政府的政绩上升往往伴随着开发商项目的增加，这一发展模式造成了我国房地产市场发展更多地受制于政府政策导向管理。

2H-P滤波法测量

21H-P滤波法

房地产开发综合景气指数（国房景气指数）是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映和综合指数体系。具体数据由国家统计局发布，具有及时性、综合性和权威性等特点。

经济指标的时间序列共包含四种变动要素：长期趋势要素T、循环要素C、季节变动要素S 以及不规则要素I，其中循环要素C 是以数年为周期的周期性变动。由于房地产开发综合景气指数在编制时已进行季节调整，因而进行滤波处理前无须进行季节调整，可以直接利用HP 滤波法分解出趋势要素T 和循环要素C。未进行HP 滤波处理前，房地产开发综合景气指数原始序列，该序列包含长期趋势要素T 和循环要素C。利用HP 滤波法分解出长期趋势要素和循环要素，得到循环要素C。（使用matlab/eviews）

22周期测量

首先本文使用国家统计局发布的国房景气指数，2000年1月到2013年2月的共158个月数据，首先将数据用Execl进行自然对数增长率处理，即ln（第二期数据/第一期数据）来剔除量纲与突变性变化影响，然后运用平滑法对数据进行平滑处理（指数平滑法Excel）接着进行HP滤波法，过滤白噪声后观察我国房地产周期情况。

国房景气指数变化周期图

观察分析近15年来我国房地产发展情况，结合我国相同时期房地产相关政策分析我国房地产市场的国家政策关联性。从上文中运用H-P滤波法得到的五大周期起止时间可以看出，平均355个月为一个周期，其中第四周期为房地产调控最为密集的周期。

23房地产周期与政策关联性分析

231第一周期时段（1999—2001年）

第一时段为逐步改革时段，从1995年开始，我国公布了《中共中央制定关于国民经济和社会发展“九五计划”和2010年远景目标建议》；1997年颁布《个人住房贷款担保管理试行办法》；1998年颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

1995年的政策瞄准经济体制改革，对房地产发展具有指导作用，它加快了我国市场化进程，城市化发展加快，使得我国房地产市场开始进入具有指导性的健康发展阶段。

1997年的房贷政策和1998年停止福利性分房，很大程度上刺激了市场需求。商品房开始在市场上占据份额，房地产市场进入火热发展。

1999年8月13日，国家建设部颁布《进一步推进现有公有住房改革的通知》，之后在2001年颁布《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，《关于加强国有土地资产管理的通知》。2000年6月昆明市房地产市场达到波峰，国家采取控制性政策调整发展方向，昆明市2001年后进入下一个周期。

这个阶段的法律规范体系并不完整，因此，房地产的发展并不十分健康。1998 年住房需求快速释放后，伴随而来的是1999 年需求的缓慢回落。在住房需求缓慢回落的过程中，国务院、建设部等相关部委为进一步刺激住房需求，相继出台了针对普通购房者的《住房公积金管理条例》（1999 年4 月）和《进一步推进现有公有住房改革的通知》（1999 年8 月），从供需双方的角度调节市场，终于房地产市场于2000 年再次开启，并于2000 年6月达到高峰（见表1）。

经过逐步改革，我国房地产市场发展渐渐走向正轨，由政府主导的公共福利性住房市场向商品经济房占主导的市场转型，由政府指导带动向调控规范市场转变。我国房地产市场进入了全国房地产政策调控阶段（见表2）。

2001 年的房地产调控偏向于紧缩型。在短短8 个月的时间里，国务院、建设部、人民银行、国土资源部等相关部委相继出台了一系列政策与法规，涵盖土地审批、房屋拆迁、住房融资、住房租赁、商品房销售等各个方面，直接导致2001 年下半年及2002 年的房地产业萧条，低迷的房市一直持续到2003年年初。

2003年年初，房地产市场出现反弹，开始上升复苏，本轮宏观调控中出现一场少有的高层“政策分歧”，即2003 年中国人民银行颁布的121 号文件与同年国务院批准的18 号文件。央行的经济学家从金融市场的角度出发，寄希望于通过整顿房地产市场信贷业务，达到抑制市场过热的目的。业界学者普遍认为18 号文件体现出国务院与中国人民银行对房地产业发展进程存在不同的观点，甚至于国务院错过了调控房地产市场的最佳时机。因此，房地产价格在经历了一轮小幅回落后，于2003 年年末再次回归高位。

于2004年下半年后，政府加强调控，抑制房地产价格过热，市场开始回落。这一时间段内国家主要针对土地要素进行整顿，客观上影响了昆明市房地产市场的发展，昆明市房地产市场跌幅和涨幅均不大，进入相对平稳的发展的时期。

233第三周期时段（2005—2008年）

经过了3年左右的市场宏观调控，房地产市场平稳发展，从最初的经济体制改革，到政府宏观调控，再到如今运用税收与金融管制，我国房地产市场进入了全国房地产市场的税收及金融监管期（见表3）。

2005年以国八条和新八条的出台为代表，一方面显示出政府和央行在认识房地产市场过热的问题上达成一致；另一方面也显示出政府在调控房价、抚慰民生上的决心。国八条和新八条在极大程度上打击了市场投机者以及普通开发商和投资者的信心，于是2005年年末房地产市场再次回到谷底。

在这种紧缩型调控的背景下，2006 年与2007年的房地产市场却出乎意料地呈现出一波上幅行情。究其原因，一方面是由于部分地方政府对政策的认识和执行力度并不到位，地方政府过度依赖土地财政必然会使得国家宏调的整体效果大打折扣；另一方面是制造业等传统行业的经营环境急剧恶化，大量资本由制造业流入房地产业。与此同时，境外资本也在以各种合法甚至违法的方式涌入中国。在“内忧外患”的夹击下，楼市连同股市均呈现出前所未有的繁荣景象。这一时期，国家政策是在刺激房价的基础上制定的。这种政策下昆明市房价明显上升，房地产市场达到波峰。昆明市房地产市场在政策刺激下进入高速发展期。

234第四周期时段（2008—2011年）

内有持续三年之久的紧缩型宏观调控政策，外有席卷全球的金融危机的蔓延，2008 年年初投资者的信心受到极大的打击，同时受到2008年世界经济危机的波及影响，我国政府逐步采取紧缩性政策，稳定市场，房地产市场也顺势进入冬眠期。

2008 年下半年，政府开始对房地产市场进行松绑，国家制定二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率等政策刺激市场，昆明房地产市场进入复苏阶段。

这一时期，我国深化各个层面位置，仔细研究，颁布各项政策措施来稳定房地产市场发展。我国进入全国房地产市场的深化、密集调控期（见表4）。

政府多方位多手段调控，从政策指导、金融手段管制、税收深化管理三方入手，使我国房地产市场能摆脱低迷情况，政府出台四万亿元救市方案，资金主要投向基础建设，使得我国房地产市场复苏进而保持了良好势头继续发展。

2009 年的房地产政策呈现“前松后紧”的态势，房地产市场也随之走出又一轮“倒V 字”的行情。紧缩型政策从2009 年下半年一直延续至2011 年，此番调控的长度和力度不输于2008年的调控。

综观2008—2011近三年的紧缩型房地产政策，调控的重点集中于土地、住房、税收、信贷等方面，调控主体包含国务院、住建部、国土资源部、发改委、财政部、人民银行、国税局、商务部等相关部委。

235第五周期时段（2011年至今）

2011年年初颁布的“国八条”以及“限购令”的出台，“新建住房价格控制目标”的制度的确定，“一房一价”等直接干预住房价格的政策的发布出台，都是为了抑制房地产市场黄金年的持续升温，我国房地产市场发展过热，房价逐年上升，炒房、多套购房等严重现象。

国家为保障全国人民住房刚性需求，抑制房价过高，限制二套房贷，继2011年颁布的国八条后，2012年政府在国八条基础上继续加强了宏观调控，进一步落实地方政府责任，加强抑制投资需求，严格住房用地的管理，加大保障性住房供给，合理引导各地区住房需求。

国务院于2013年2月20日颁布“国五条”建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施，这要针对二三套房调控。我国70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，53个城市2013年1月房价环比上涨，其涨幅均未超过22%，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个。在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。

从数据看，3/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨，1/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格则持平或有所下降。

3政策虚拟变量回归模型分析

为了证明政策对房地产市场影响性，本文将所列政策首先进行分类，对于造成国房景气指数上升时期的政策归纳为正影响性政策，造成国房景气指数下降时期的政策归纳为负影响性政策。

由于政策实行具有时滞性、影响持久性，因此本文把国房景气指数进行了季度性划分。建立模型：Y=C+β1X1+β2X2+…+βnXn+μ

其中Y是被解释变量，即国房景气指数；C是常数项，X1～Xn是解释变量，表示各项房地产调控政策，μ是随记误差项。

进行平稳性检验后得出：

检验结果表明因变量Y（国房景气指数）是平稳的。

接着对模型进行回归分析，得出结果中部分自变量对因变量Y影响普通，其余对因变量Y存在显著影响。主要影响为负值，即负影响性政策。在今后，还需进行更多政策搜集分析，提高拟合度。

根据H-P滤波法周期分析推算，推算出2013年3月、4月的房产景气指数，综合往年波峰数值类推，未来很快将接近本周期峰值，峰值预计将持续两三个月将逐步下降，该指数可通过最新公布的景气指数深度论证，同时如果测算误差较小，将可以提供未来政府政策制定的调整。

第一，根据国房景气指数来看，我国房地产业存在着大约355个月的周期性循环，当前我国正处于第五轮周期发展中段。

第二，中国的房地产市场是为政策指向性房地产市场，国家颁布的房地产政策对于房地产市场循环波动的影响大于市场本身的自然发展力，房地产周期的每个转折点实际总是有着国家房地产政策的指向引导。

第三，与国际上发达国家相比，我国房地产市场周期波动较大，然而，一个健康、成熟的房地产市场的周期波动过程应是逐步平缓的态势。因此，政策当局应结合本国国情，制定完善的房地产市场政策，切实处理和完善保障性住房与商品房的建设比例和分配问题。