宏观经济政策与房地产市场的关联性探析

王胜男

［摘要］ 随着经济的飞速发展，城市化进程也越来越快，这极大地刺激了房地产业的发展，促进了我国社会主义市场经济发展，为国家带来了可观的收益。然而，房地产业的发展速度过快不利于社会主义市场经济持续、稳定、健康发展，国家出台了一系列宏观经济政策，想要促使房地产业向更加稳定、合理的方向发展。本文主要对国家宏观经济政策与房地产经济周期之间存在的联系进行探讨。

［关键词］ 房地产；宏观经济；政策；关联性

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 13. 057

［中图分类号］F293.35［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2014）13- 0091- 02

进入21世纪，我国社会发展的速度越来越快，人民物质生活水平不断提高，琳琅满目的商品刺激着人们的眼球，房地产作为一种特殊的商品，自然也是人们热议的话题之一，房价成为人们颇为关心的问题。房地产业过快发展，一方面不利于社会主义市场经济的平稳健康发展；另一方面，过高的房价不利于提高人们的幸福生活指数，不利于社会和谐。宏观经济政策对我国目前房地产市场的调控，可以有效抑制房地产市场的泡沫经济，促进经济持续健康发展，抑制房价增长，维护社会和谐，有利于我国社会主义和谐社会的建设。

1宏观经济政策调控的必要性

1.１ 房价居高不下

我国的房地产价格一直居高不下，甚至有愈演愈烈之势，其中存在严重的泡沫经济，造成这一现象的原因是多方面的。我国的房地产从最初就是由地方政府垄断，没有经受市场经济的充分“净化”，导致我国的房地产业从一开始就属于畸形发展［１］。在市场经济条件下，许多投机者将大量资金投入房地产业，在很大程度上加快了房价的上涨。诸多因素共同导致了房地产行业的严重泡沫经济，也造成了房地产市场的混乱局面，这就需要国家利用宏观经济政策对房地产业进行调控。

1.２ 房地产市场不稳定

房地产不同于普通商品，产地产市场受到银行利率调整、原材料价格波动、劳动力工资水平等因素的影响，具有不均衡性和不完全竞争性，同时，市场本身具有盲目性，房地产市场也不例外，房地产市场的资产本身的价值也不具有连续性；房地产作为我国经济的重要组成部分，还存在着周期性的特点，使得房地产市场受宏观经济周期性波动的影响。随着经济的不断发展，城市化进程的加快，房地产业也在不断发展壮大，投资力度不断加大，经济效益逐年上升，但是这也慢慢引起人们对房地产业未来发展状况的担忧，比如泡沫论、地荒论的出现，都表现了人们的忧虑，但是现阶段群众们最忧虑的还是那让人望而兴叹的房价，国家也正是为了解决这一问题才连续出台了一些宏观调控政策［２］。

2宏观经济政策与房地产市场的关联性

我国经济飞速发展，人们的生活现状越来越好，但是飞速发展的经济也陆续带来了一些经济难题，那么国家这时必须依靠这只“看得见的手”，帮助那只“看不见的手”，进一步稳定市场秩序，解决冲突，避免一些消极因素的滋生［３］。国家宏观调控经济政策是指国家有关部门依靠各种调节和控制的手段，如增减税收、改变货币供应状况等，最终来改变市场的总体需求量，同时还会对人们的就业水平和国民收入造成影响的政策。

2.１ 财政政策调控与房地产市场的关联性

所谓财政政策就是国家有关部门通过增减税收来改变市场的总体需求量，同时还会对人们的就业水平和国民收入造成影响的政策。在房地产业过热时，政府通过增加房产税、减少投资等措施来降低投资者的经济效益，为房地产投资成本增加负担，这样一来，就能够转变市场发展方向，使潜在的投资者放弃进入市场，最终解决了市场中的难题，缓解了矛盾，同时还能够间接放慢房地产发展的脚步，从而避免一些由于房地产发展过热而引发的问题，最终可以保证国民经济有序健康发展。

2.２ 货币政策调控与房地产市场的关联性

货币往往是与银行挂钩的，因此，货币政策的调控主体是中央银行，中央银行控制货币发行量，从而使利率波动，最终影响市场需求。首先，存款准备金政策。国家改变银行的存款准备金率来影响货币的供应，最终引起利率的波动，来影响房地产投资状况。比如，这几年，国家为了降低居高不下的房价，就提高了银行的存款准备金率，增加了中央银行的货币储备，从而降低了贷款份额，最终造成利率的提升，投资者自然也就减少了贷款，最终缓解了市场的矛盾，放缓的发展步伐，避免和减少了一系列问题的突发。其次，再贴现率政策［４］。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行采用调整再贴现率这一手段来改变商业银行货币流出的数量，以此来引起利率的波动，改变投资者的资金流向，最终影响到市场需求，收紧房地产贷款的口子，延缓房地产过快发展的脚步，从而间接改变房价现状，帮助消费群体解决现实问题，有利于民生的改善。

3宏观经济政策与房地产市场协同发展的路径

经济周期的波动与市场价格的波动一样，都属于自然规律，是不可避免的，因此，应该客观面对房地产经济周期，而国家的宏观经济政策就可以解决房地产业的周期振荡，保持波动被控制在合理、稳定的范围内，从而避免巨大波动给房地产业带来的经济创伤。以下对宏观调控政策提出几点建议，以期协调宏观经济政策与房地产经济周期的关系。

3.１ 处理好房地产业发展周期差异性与宏观经济政策统一性的矛盾

由于我国地域辽阔，各区域的发展水平也不尽相同，因此，房地产业也具有地域性特点，在不同的区域，房地产的繁荣程度也不相同。这在很大程度上使得房地产的经济周期分为全国性的周期和区域性的周期。由此可见，宏观经济政策的制定必须立足于对全国性和区域性的考察，因地制宜，从实际出发，避免以偏盖全，同时还要落实各地方政府对政策的执行，取得实效。

3.２ 根据经济形势灵活调整货币政策

政策的制定要与实际国情相结合，因此，货币政策不能是一成不變的，而要时刻以国民经济的变化为导向，进行政策的及时变更，以避免房地产行业陷入低迷或者高热度的状况。国家还要注意及时调整利率，做到松紧合理，调控有序。同时，要严格限制货币政策的调整范围、时刻关注金融市场的流动，在此基础上，抓住房地产对国民经济有巨大贡献这一优势，延长周期波动，让房地产业在市场中占据优势地位，有利于房地产业的可持续发展。

3.３ 保持财政政策调控的稳定

经过时间的考证，当经济发展处于低迷状态时，采用积极和稳健的财政措施对经济的复苏和长足发展有巨大的积极作用，因此，从我国经济发展现状来看，应该尽量减少现阶段的财政政策，如应该减少对现阶段投资项目的资金支持，从根本上转变结构。这对于政府来说是一个巨大的挑战，因为政府必须谨慎选择适应现阶段发展的财政政策，同时要尽量不使用大幅度的调整措施，保障房地产经济的稳定发展。

3.４ 加大对房地产产品的改善力度

从我国房地产业发展现状来看，住房供应体系存在很多缺陷，房地产供应和消费者需求出现了严重的不平衡，基于这一点，政府应该指引市场形成一种梯度消费模式；政府要不断完善居民住房保障体系，为中低收入家庭解决住房难的问题；将住房投资控制在一定的范围内，不肆意扩大规模；解决供需严重失衡的问题，比如，减少大型商品房和别墅的供给量，减少大户房、天价房的建设指标，多提供中小型住房，满足中低等收入人群的需求。同时，房价之所以居高不下，还受到了其他因素的影响，这严重阻碍了房地产的发展。由此可见，应该严格控制房价，政府要及时搜集和了解各个时间段、各个地区的房地产现状，进行全面的分析，使房地产市场适应现代经济发展的需求，通过科学的价格评估，可以让房价更加合理，满足人民的消费需求，这有利于促进房地产行业实现可持续发展，维护社会的稳定。

3.５ 新的调控政策不该贸然出台

自新房地产调控政策出台以来，只有各别城市的房屋成交量出现了些许下降的状况，但是仍未影响房价，房价仍然居高不下。因此，不少群众认为，是国家调控的力度不强，应该陆续出台更多的政策来调控，比如利用开始征收房产税的方式来压制房地产的投机倒把，让房价开始回落到人们普遍可以接受的水平，满足群众需求。而想要出台调控政策，就必须首先进行统筹规划，全盘考虑，否则政策对市场只会造成负面效果。而国家要进行调控，就必须遵循市场运行的基本规律，必须着重解决资本盲目流动的问题，这样才能达到预期的效果。如果只是片面依靠抑制房价上涨的方式，则不能从根本上解决这一问题。国家出台的调控政策必须立足于长效机制上，做到因地制宜，从实际出发，让政策能够发挥实效，同时还要多管齐下。

4结语

房地产业作为第三产业，是我国国民经济的重要支柱。房地产经济同其他经济形式一样，具有周期性波动的特性。而在不同时期，其波动性具其特殊性，在不同的宏观经济政策下，其周期波动自然也有所不同。因此，对宏观经济政策和房地产市场二者进行分析研究十分必要。只有通过出台积极的货币政策和稳健的财政政策，引导健康合理的公民消费模式，加大公民的住房保障力度，打击各种恶意哄抬房价的行为，房地产的经济周期才会在合理的范围内波动，房地产业的发展空间才会更广阔。

主要参考文献

［１］贺文华．房地产、经济增长与宏观经济政策［Ｊ］．西部论坛，２０１２（５）：３１１－３１２．

［２］张青青．从国家宏观经济调控政策看我国房地产软着陆的前景［Ｊ］．产业与科技论坛，２０１２（１４）：１４５－１４６．

［３］陈涤非．房地产价格波动的宏观经济影响及货币政策应对研究［Ｊ］．金融监管研究，２０１２（６）：１２８－１２９．

［４］董安安．房地产宏观调控经济政策浅析［Ｊ］．商业文化：下半月，２０１２（５）：２７１－２７２．