基于经济法层面的小产权房法律问题研究

李兆晖

[摘 要]房产问题关系着众多百姓的生活。本文以小产权房的概念以及存在的原因为基础，从经济法的层面出发分析了现有小产权房存在的法律问题，进而基于经济法层面提出了小产权房法律问题解决策略。该研究对我国小产权房法律体系的完善有一定的理论与实践借鉴作用。

[关键词]经济法；小产权房；法律

[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）16-0112-02

伴随着社会经济的发展，人们居住条件的改善需求呈逐渐增加的趋势，在这种背景下，一些和小产权房相关的问题便得以显现。经济法作为国家从整体经济发展的层面出发，对我国社会公共性的经济活动进行干预、管理以及调控的法律规范，其在小产权房问题的调整方面有着重要的作用。本文从经济法的层面出发，对小产权房法律问题进行研究分析。

1 小产权房的定义以及存在的原因

1.1 小产权房的定义

小产权房的概念开始于20世纪90年代我国的民间，该概念主要是用来表现小产权房在权利上存在的缺陷[1]。从学术研究的层面来看，在小产权房的定义上也没有统一，本文所研究的小产权房指的是：经过或者没有经过我国各级政府或者村组织审批、认可，在集体土地上所进行的大规模商品化建设后，向本集体经济组织以外的购房者进行销售的房屋。

1.2 小产权房存在的原因

从我国小产权发展的历史来看，导致小产权房存在的原因主要是：在城市化进程不断加速的情况下，以我国所实施的城乡二元分割下的土地管理体制为基础的农民集体与地方政府的利益之间所进行的博弈[2]。同时，在房价的持续上涨这一经济因素的影响下，政府的宏观调控存在一定的问题等多个方面的因素导致了小产权房的存在。

2 小产权房存在的法律问题分析

无论是普通法系国家还是大陆法系国家都没有小产房法律问题处理方面的先例，因而使得我国在小产权房方面的法律问题处理上缺少一定的域外经验可供借鉴[3]。同时加之我国法律学术研究与实践本身在小产权房产生后对小产权房治理的法律研究也相对较少，使得小产权房在治理过程中所要面对的法律问题较多。

我国《宪法》中规定集体土地使用权是可以转让的，而《土地管理法》却规定农民集体所有的土地使用权不得出让或者不得转让用于非农业方面的建设。这就使得小产权房处于法律效力层次方面的立法困境，即一方面《宪法》确认其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》却认为其违法，《宪法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同时，从我国现有的立法情况来看，农村集体土地所有权主体是农民集体，而如何对农民集体行使所有权进行具体的细化所存在的法律问题，导致农村集体土地所有权主体存在着名存实亡的境地，主要表现在这些地方的农村集体土地所有权的行使者实际上是村民委员会，而村委会很难确保其所代表的是农民集体的利益。居民在房价过高的背景下，买了小产权房以后，由于小产权房法律保护方面的缺少，使得法院在对小产权房买卖发生纠纷进行处理时就要面对司法方面的问题。这是因为小产权房买卖合同的标的不仅仅只有房屋，通常还包括了宅基地使用权，而我国法律规定只有农民才能享有宅基地的使用权，这就使得法院通常会判决该买卖合同无效。但是，我国现行的《合同法》中所确定诚实信用原则等，又可以说明小产权房的买卖双方是在自愿平等的基础上所做出来的真实意思表示，因而该房屋买卖合同是有效的。

简而言之，小产权房存在的法律问题的处理，需要结合我国现有法律规定的实际情况，以小产权房的情况为基础灵活地应对[4]。

3 基于经济法层面的小产权房法律问题解决策略

从经济法层面的小产权房法律问题的解决策略来看，主要是针对现有的情况，根据不同的实际情况采用不同的处理方法。

3.1 小产权房合同的处理

在小产权房合同的处理上分为两类，一类是非法的小产权房合同，这种指的是由于标的物本身违法，导致的该小产权房合同应自始无效，这类的小产权房合同所涉及的房屋本身应有行政机关强制拆除，同时不应给予补偿[5]。另一类小产权房，由于符合城市发展规划的要求，并且房屋质量合规，在补办各类手续以及补缴包括土地出让金差价等各类费用的情况下转化为合法的房屋所有权，可以参考现有的城镇经济适用房、限价房的现有政策进行处理，将这部分小产权房纳入住房保障体系之中。

3.2 小产权房本身的处理

对于不符合我国城市发展规划的小产权房，同时还包括虽然符合城市发展规划但是建筑质量不合格的小产权房应该坚决拆除[6]。由于拆除此类小产权房给购房人造成的经济损失，应当由开发该类小产权房的村委会、出卖单位及违规审批单位以及购房人等共同承担。

3.3 市场调控的优化

从我国的实际情况来看，我国政府不但要让我国的居民实现买得起房子的愿望，同时还应对房地产市场调控进行优化，只有这样才能从小产权房产生的原因上入手，从根本上解决小产权房所面临的法律问题。这就需要从市场的角度出发，根据小产权房所在区域的不同情况，采取不同方法来解决小产权房所面临的法律问题，进而有针对性的解决问题。

综上所述，基于经济法层面的小产权房法律问题的解决是一项动态的系统化工程，需要多方面的共同努力才能够完成[7]。从我国现有的情况来看，小产权房法律问题的解决还有很长的路要走，这就决定了基于经济法层面的小产权房法律问题的解决策略，需要从社会实践出发不断地进行动态的调整，只有这样才能从根本上促进小产权房法律问题的有效解决。

参考文献：

[1]席典玉，陶思惠.试论小产权房的所有权归属[J].法学研究，2013（1）：54-55.

[2]乔迪，乔霞.论我国“小产权房”合法化的实现与障碍[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2012（1）：70-72.

[3]刘晓霞.“小产权房”面临的法律难题及其破解[J].法学杂志，2012（5）：61-65.

[4]冯张美.“小产权房”出路探究——基于地役权的制度创新[J].法治研究，2012（5）：70-75.

[5]黄泽勇.小产权房国有化：治理小产权房的可选途径[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2012（10）.

[6]芦一峰，王蓓.小产权房问题与解决对策研究——以现行法律制度为视角[J].中南财经政法大学研究生学报，2011（1）.

[7]刘挺，张雷仝，徐喆.小产权房法律研究及解决对策[J].商业文化（下半月），2011（5）.

[8]雷颖.从保障性方面考虑小产权房问题出路[J].中国市场，2011（9）.