城镇化下的地产陷阱与机会

王韶辉

新年伊始，一条山东“C县”公务员被摊派卖房的消息引起社会的广泛关注。

据报道，山东C县很多公务员被要求在2014年，必须介绍自己的亲戚或朋友，至少在县城内购买两套新建商品房，否则可能停发工资。随后，有媒体点名“C县”即曹县。2月7日，菏泽市曹县有关部门紧急辟谣，否认摊派。

这次有些像出喜剧的突发事件泡泡似的出现又消失了，但是它折射出了三、四线城市在城镇化的口号下盲目发展房地产业引起的困境。人未聚，房先起，大量商品房严重滞销，房地产相关税收面临缺口，给城市背上沉重负担。

在关于城镇化的论述中，李克强总理曾指出：“推进城镇化，核心是人的城镇化。不能人为‘造城，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。”

从“农村人”到“城市人”的转变在于生活和工作方式的变化。城镇化只有从产业带动、解决就业方式出发，进行根本转变，才是真正的城镇化、有价值的城镇化。

在中国城镇化率从50%到70%的逐步转化过程中，开发商面临着机遇，房地产投资也有新的机会，但这已不是我们曾经经历的一哄而上、价格猛涨的粗放式发展，只有洞悉市场变化的人才能抓住机会。

城镇化机遇

据国家发展和改革委员会主任徐绍史的报告，截至2012年年底，我国城市化率为52.57%。根据国际发达地区的经验，城镇化发展的过程伴随着产业升级与人口结构的变化。戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿介绍：“现在中国是以重工业为主，但是很多发展比较快的城市已经在做知识产业及金融服务业，正处在一个重工业到知识产业的转型阶段。”

根据过去的经验分析，当城镇化率在20%左右及以下时，它的产业是以轻工业为主，城镇居民大多技术水平较低，只能从事轻工业工作；在城镇化率从20%增加到70%的过程中，城市产业则从轻工业转型为重工业，再随着居民技能、知识结构的提升慢慢转型为第三产业。

从人口流动方面来看，城镇化率在50%左右及以下时，城镇化的过程就是农民搬到二、三线城市的过程；城镇化率从50%提升到70%时，是人口从小城市慢慢搬到大城市的过程；当城镇化率超过70%以后，由于城市中人口密度越来越高，人们又开始搬到郊区，城镇化率开始下降，但并不是回到农村的概念，而是搬到密度比较低的区域居住。

陶汝鸿说：“中国在20年左右的时间里，城镇化率将从50%增加到70%，我们的城镇人口每一年增加1600万，就是说每年多1.2个北京，城镇人口在20年时间里从6.7个亿变到10个亿。由此，方方面面对房地产的需求都非常大，但是城镇化是不是就这么简单，盖一些房子出来，盖一些商铺出来，把一些人圈进去就能成功呢？并非如此，这里面临的挑战还是很多。”

我国现在有658个城市，人口少于150万的城市有587个，150万～500万人口的城市有55个，500万～1000万人口的城市有9个，超过1000万人口的城市有7个。当城镇化率增加20个百分点，我们城市的数量预计将增加290个。其中，小城市增加最多，会增加253个，增加速度会非常快。这里重要的不是房地产项目，而是产业以及城市配套的建设。

城镇化率从50%增加到70%，在各个发达地区都用了多长时间呢？美国是50年，从1920年开始，到1970年；加拿大用了42年；欧洲用了33年；日本与韩国人口比较少，用了18年和11年的时间。城镇化率从50%提高到70%需要满足很多因素条件，不能一蹴而就。

根据全国第六次人口普查的数据推算，我国的套户比已达到1.0左右。这意味着，我们的住房供求总量正在逐步趋于平衡。房地产市场主要存在结构化问题，如部分城市供求紧张、住房资源分配不均、新进城人口住房困难等。

从不同城市产业情况来看，人口主要向产业承载力强、就业资源比较丰富的大城市流动，一线城市住房紧张、房价上涨，良好的产业、社会资源又吸引更多外来人口涌入，形成大城市的发展矛盾。

而三、四线城市在城镇化的过程中还没有表现出巨大潜质，主要在于产业聚集的效果不能一蹴而就，城市在交通、生活服务等社会配套建设方面也缺乏跟进，还没有形成良好的经济发展环境。据中国指数研究院统计，2014年1月，在全国100个城市中，有37个城市新建住宅平均价格下跌，比去年12月增加5个城市。除厦门、温州、海口以外，房产价格下跌的城市均为三、四线城市。

鬼城由来

自从2013年鬼城的相关报道出现之后，鬼城现象在三、四线城市呈蔓延态势。“C县”公务员遭摊派卖房就是地方政府无力解决新建商品房滞销问题的反映。

陶汝鸿说：“鬼城的产生是因为土地城镇化比人口城镇化要快很多，目前里面的空置率非常高，从长远来说应该是可以填满的，但条件是配套方面能够配合，我们可以看一看成功的城镇化需要考虑的因素。”

“首先，要有一个完善的产业，有产业才能吸引人去工作，留在这里，停在这里；其次，城市还要有配套建设，如水电、交通等，尤其重要的是交通系统，只有构建最有效率的交通系统才能吸引人过来；再次，开发要有一个时间表，为什么会出现鬼城呢？就是一开始，把所有未来的房子都盖出来了，没有一个好的时间表，一个新行政区域的开发时间表里，开始的时候往往都是不赚钱的。”

以鄂尔多斯为例，主要问题就是没有产业。鄂尔多斯2007年开始建设，预计的人口是30万，但是目前只有3万多，其中一个原因是没有一个好的产业，没有经济基础吸引一些人搬进去，所以它的空置率非常高。

在云南的一个四线城市，新的规划区域里有办公楼，有一些学校，有政府部门机构，但是旁边什么配套都没有，CBD旁边还是农村，新建的公路虽然很宽，但是还不能通车，因此空置率也很高。

美国在城镇化过程中，基本上伴随着工业与第三产业转型的过程。从城市人口构成去看，基本上每一个产业的人口都在增加，当美国的城镇化率超过70%的时候，从20世纪70～90年代，其制造业人口在减少，制造业的人口转型成为服务业的人口。20世纪90年代到2005年，这个趋势更加明显，制造业人口大幅度减少，现在新增的城市就业人口基本上全部在服务业中。“所以有人问现在中国的发展应该以什么为标准，怎么来看呢？可以看城镇化率，还在70%以下的时候就是工业就业人口与第三产业就业人口一起增长的阶段。这个情况不单单是全国，放在每一个城市都是可以的。当一个城市的城镇化率超过一个百分比，说明它的产业也在发生变化。” 陶汝鸿说。

鬼城现象就是把城镇化变成了房地产化造成的矛盾。全国人大财经委2013年发布报告称，一些地方借着推进城镇化之名，盲目追求城镇化速度和城镇化率，大搞基础设施建设和房地产开发投资，超前规划各种工业园区、开发区和新城区，缺乏产业支撑，造成很多“空城”，占地过多。

而要想让农民变为真正的市民，仅仅解决就业问题还远远不够，需要医疗、社保和子女教育问题作为配套政策不断逐步完善，这些对政府的综合实力又是一大考验。

地产投资趋势

房子是否已经建得太多？不论对于房地产开发商，还是投资者来说，未来房产市场是否还有机会？机会能留给什么样的人呢？

戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇认为，现在国内开发商需要从商品制造者的角色转变为资产运营的角色，也就是从住宅开发转型为商业开发。“商业没有所谓的好与坏，商业要有绝对的取舍，哪一点我们做不到的就不要去想，采用一个最舒服的方式，有一个退出的机制就可以了。商业的经营过程真是需要有很强的耐心，商业不是一锤子买卖，开业以后才是零的开始；开发商要根据不同的地块去预留一些未来影响城镇化改革的商业物业，比如地块位置非常好，哪怕前期用融资工具去处理，也要把它留好，将来持有经营起来能获得更大的回报。”

对目前房地产市场我们可以横向去看，在二、三线城市，往往建设规模惊人，不论住宅还是写字楼都处于饱和状态，但是如果纵向去看，就会发现市场也分不同层级，对于某一个开发商而言，可以选择是做塔底的市场，还是做塔尖的市场。

恒隆在不同地方建有很多广场。有人问恒隆的老板，怕不怕国内的供应过多、市场饱和？他回答：“如果市场中的人身高大都是170厘米，而你只有170厘米却要去打篮球，那就死定了。你要做一个姚明，全国只有一个姚明。”对于房地产来说，开发商需要把自己的产品做出差异化，那么突出出来做一个姚明就没有问题。”

对于未来房地产投资市场，戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管及董事刘兵认为，2014年是中国经济未来几年的风向标，有几个方面会对房地产市场产生影响，包括房地产市场的调控趋势，城乡一体化对土地改革的影响，一揽子财税方面的调整政策，还有城镇化对潜在投资市场的影响。

2013年，房地产投资市场是一个大时代的开始。大时代的投资市场是指整栋写字楼物业、整栋的商业在企业间的流转。“上一个10年是整个房地产市场蓬勃发展的10年，下一个10年我们觉得是可以在机构之间找到赚钱机会的10年。” 刘兵说。

北京和上海的写字楼租金在2004～2013年分别从100元/平方米/月上涨到400元/平方米/月、120元/平方米/月上涨到 360元/平方米/月。

租金增长是最能体现经济实体增长对当地甲级写字楼面积需求的，所有的商业投资物业都由它的租金决定价值，现在二线城市平均的写字楼租金状况都与10年前北京、上海的水平相当，都有很大的增长空间，加上一线城市的外溢效应，这也是城镇化给中国整体城镇发展带来的机会。

“从2013年的市场来看，机构投资人或者私人企业主已经看到了这个市场，开始走到二线城市，我们觉得在下一个5年、10年，中国是一个大宗房地产交易的大时代。”刘兵说。