房地产拐点

最近，一则楼盘降价的消息震惊了地产界。

此事发生在杭州，今年2月，杭州两个楼盘在销售过程中突然降价，每平方米降价数千元。习惯了房价只涨不跌的中国人，对房价下降表现得异常敏感，而那些买了房的业主，更是接受不了自己刚买的房子就降价的现实，于是发生了业主打砸售楼处的一幕。

杭州楼盘降价打响了楼市马年降价的第一枪，也给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”，此事是否会成为国内房子降价的开端？如果单从这一事件看，显然无法给出房价下行的判断，事实是，今年以来，国内房地产有些开局不利，连发悲音。综合来看，房地产行业可能在2014年迎来拐点。

得出这一结论的理由有不少。

首先，今年以来楼市成交量走低，房价涨幅放缓。今年1月份，全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象，进入2月份后，成交依旧低迷。国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示， 70个大中城市的房价涨幅放缓明显。新建住宅方面，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州4个城市加入降价行列，下跌城市数量增至6个。而二手房方面，环比下降城市个数也升至13个，较12月增长8个。

其次，频频传出国内银行开始收紧甚至暂停房地产相关贷款的消息。尽管兴业银行后来澄清，是停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务，并非停止办理房贷，但许多银行都已收紧房贷却是不争的事实。

房地产行业风险也引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，要严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

银行贷款一向是支撑房地产行业繁荣的重要因素，收紧向购房者贷款将会对楼市产生连锁反应。一线城市由于潜在需求大，房屋从成交萎缩到价格回落可能需要很长一段时间；而对于本身人口存量少，同时房地产供应多的三、四线城市，房价泡沫可能被刺破。

再次，在融资困难和成交量下滑的背景下，房企的资金压力越来越大。数据显示，目前房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这意味着房地产企业在2014年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。

另外，房企的业绩虽然增长，但利润率出现下滑。德勤报告显示，2012年房地产的净利润较2010下降2.65%，而2013年房地产行业的毛利率较2012年同期下降3%。股市更是对房地产板块表现出异常悲观的情绪。2月24日，地产股集体遭遇重挫，100余只地产股下跌，多只地产股跌停，房地产行业当日全天资金净流出超过20亿元，位居28个申万一级行业之首。

前不久，有着“任大炮”之称的华远地产董事长任志强也一改往日乐观的口吻，出言警示房地产行业可能面临销售增速下滑的风险。王石、王健林等地产界大佬亦发表了对今年楼市不甚乐观的观点。

“非常不妙。”万科董事会主席王石用这4个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京、上海的物业，在微博上称：“这是一个信号，小心了！”

经历了一年多的上涨后，国内楼市在马年或将迎来拐点？