地产将迎拐点

李晓

刚刚到来的2014年，沸腾的中国房地产业开局不利，连发悲音。

第一个信号是楼市成交量走低，1月份全国楼市成交一片萎靡，北京等部分一线城市甚至出现“腰斩”现象；进入2月份后，成交依旧低迷。第二个信号是2月底传出杭州多个地产项目降价15%～20%，并导致业主打砸售楼处。与此同时，以兴业银行为代表的多家商业银行开始收紧甚至暂停房地产相关贷款。

前不久，有着“任大炮”之称的华远地产董事长任志强也一改往日乐观的口吻，出言警示房地产行业可能面临销售增速下滑的风险。王石、王健林等地产界大佬亦发表了对今年楼市不甚乐观的观点。

“非常不妙。”万科董事会主席王石用这4个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京、上海的物业，在微博上称：“这是一个信号，小心了！”

股市更是对房地产板块表现出异常悲观的情绪。2月24日，地产股集体遭遇重挫，多只地产股跌停，房地产行业当日全天资金净流出超过20亿元，位居28个申万一级行业之首。而各家研究机构迫不及待召开电话会议，讨论房地产基本面的走势。

经历了一年多的上涨后，国内楼市在马年是否会迎来拐点？

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭日前在电台节目中表示，2013年楼市火爆，目前是在高位盘整，2014年可能出现降温态势。杨红旭认为，今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动，甚至有所下跌。

海通证券首席经济学家李迅雷表示，中国离房价全面回落的日期不远了。美国上一轮建筑周期2000年见顶，2005年才出现房屋销量回落，2006年房价才出现下跌，到2009年年初建筑周期触底。中国2010年建筑业景气指数与GDP增速均已见顶回落，但2013年政府土地出让金还创新高，房价继续高涨，2014年三、四线城市房屋已经供过于求，预期明后两年，房价或将全面回落。

地产股集体重挫

2月24日，深股市迎来黑色星期一，地产股是引发股指集体大跌的导火线。

由于地产行业一直向好，地产股也一直是A股市场上的“常涨将军”。2013年三季度以来，不管股价出现如何猛烈的下跌，地产股始终保持上行态势。但随着近期部分城市的房价大跌以及部分银行针对地产开发停贷等不利信息的狼烟四起，包括基金在内的资金短期都开始纷纷回避地产股。

2月24日当天，沪综指和深成指都大跌，房地产板块相关个股成为下跌主力，逾百只地产股下跌，上实发展、格力地产、运盛实业、华夏幸福等多只地产股跌停；金融街和华远地产下跌逾4%；四大地产龙头也无一例外地大跌，其中，招商地产、保利地产跌逾8%，金地集团下挫逾7%，万科A跌幅超6%。

香港内房股也未能幸免，当天收盘，绿城中国、融创中国、绿地香港、碧桂园跌幅纷纷超过8%，其余内房股同样出现大幅下跌。

伴随着24日的大跌，部分地产股已经“破净”或濒临“破净”：四大地产龙头中，万科A的市净率为1.08倍，保利地产为0.93倍，金地集团的市净率为1.11倍，招商地产则为1.01倍。

与地产股向来休戚相关的银行股当天同样遭遇重挫，北京银行、民生银行、兴业银行、平安银行、浦发银行纷纷跌逾3%。

据WIN D统计数据显示，房地产行业24日全天资金净流出约20亿元，位居28个申万一级行业之首。其中，保利地产和万科A的全天资金净流出分别达到1.96亿元和1.38亿元。银行业则紧随其后，全天资金净流出达到8.41亿元。

在上述蓝筹股聚集的行业集体下挫的背景下，上证指数当天下跌1.75%，收于2076.69点，2100点关口宣告失守。由于地产股多在深市上市，深证成指的跌幅更是达到了2.68%。

引发此次股价大跌的利空消息主要是近日传出杭州有楼盘大幅降价的消息，同时，银行信贷市场也传出暂停房贷业务的风声，而市场上的投资机构者也纷纷发表了不同的看法。

基金业人士对地产股的判断存在两种声音，一是认为地产股短期有风险，需要回避；另一种声音是房地产行业的动荡会刺激政府出台保增长政策，反过来为地产股提供超跌反弹的机会。

一名基金业人士建议，短期来看，地产股做空力量强大，虽然停贷只是局部地区个别银行针对个别产品的动作，但反映出在利率高企的背景下，市场风险积聚，短期需回避房地产板块。

银行收紧房贷

引发地产股大跌的原因之一，是最近有消息称，兴业银行等开始暂停房地产贷款。

据记者了解，兴业银行春节前就接到通知，要求各营业点停止办理房地产夹层融资业务和房地产供应链融资业务，截止日期为2014年3月底，之后会出台区别对待政策，新政策出台后，一些业务会恢复正常。

兴业银行2月24日也发布澄清公告，为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。“在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。”。

尽管如此，银行收紧房贷却是不争的事实。

实际上，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。

一名股份制银行内部人士透露，银行对房地产行业的信贷政策也较2013年有所收紧，尤其是对三、四线城市住宅和一、二线城市商业地产。据其介绍，由于收益率有限，市面上多数银行对于开发贷业务并不热衷，一些城市早已停止为中小房企提供开发贷业务。

虽然目前银行房地产贷款不良率低于1%，但民生证券研究院副院长管清友判断：“今年银行对开发贷依然会是表内贷款严格执行名单制管理，总量不增加甚至进一步压缩，表外非标准化债权资产投向房地产领域的情况也会有所减少。”

业内透露，2014年4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一、二线城市风险相对较小，业务还会正常开展；三、四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止；同时，区分不同的地产开发商规模，根据大型、中型和小型不同的财务状况而制订授信额度。其他商业银行根据自身的信贷结构状况，也会进行相应的调整并对房地产融资业务进一步细化。

值得注意的是，银行收紧房贷“银根”的范围已经波及首套房屋贷款的利率。据了解，目前首套房贷款利率已基本无折扣，个别银行还在基准利率的基础上再上浮5%。春节前后，银行悉数上调首套房贷利率，以工、农、中、建、交为首的国内商业银行均上调首套房贷利率至基准利率，春节前的八五折贷款优惠基本绝迹。

部分外资银行尽管对首套房贷利率还有一定的折扣优惠，但也都附加了一些条件。恒生银行最近规定，在2月21日之前面签的客户，贷款利率为八八折。而2月21日之后的客户，则升为九二折，但恒生银行要求，1995年之后建设的房子才可以享受折扣。大华银行虽然可以提供首套房贷八五折，但要求首套房屋贷款上限为购房价格的50%，达不到普通商品房贷款的上限70%。

银行贷款一向是支撑房地产行业繁荣的重要因素，收紧购房者的贷款将会使楼市产生连锁反应。一线城市由于潜在需求大，房屋从成交萎缩到价格回落可能需要很长一段时间；而对于本身人口存量少，同时房地产供应多的三、四线城市，房价泡沫可能被刺破。

房价涨幅放缓

房价涨幅放缓也正在成为事实，甚至在杭州地区有个别楼盘出现降价。

国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月，70个大中城市的房价涨幅放缓明显。新建住宅方面，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州4个城市加入降价队列，下跌城市数量增至6个。而二手房方面，环比下降城市个数也升至13个，较12月增长8个。

涨幅方面，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由2013年12月份的0 .51%微降为0.49%。有25个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比2013年12月份有所回落。

值得注意的是，一线城市也有放缓迹象。以北京为例，国家统计局发布的2014年1月70个大中城市房价统计数据中，北京新建商品住宅价格指数环比上涨0.5个百分点，涨幅创近15个月新低；而二手住宅价格指数则下降了0.1个百分点，是继2012年6月开始，二手住宅连涨19个月之后出现的首次下滑。

三、四线城市的楼市更是面临着整体下滑的趋势，降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，只有五个城市环比增加。而在房价下跌的城市中，有34个是三、四线城市。

与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三、四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三、四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，1月份房价环比上涨的城市个数减少，涨幅稳中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定；二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响，成交量回落，一些城市房价涨幅进一步收窄。

涨幅收窄的房价却并未唤起成交量的上升。中原地产研究中心统计数据显示：受春节假期因素等影响，54个城市成交量出现明显下调。截至23日，全国主要的54个城市成交量下调13%。

2月17日，相关研究机构发布最新一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数与成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北、上、广、深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌，三、四线楼市整体销量也延续着2013年下半年以来的低迷态势。据中原地产监测，2014年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低；14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

日前更是传出杭州楼盘出现短期内价格大幅下调的情况。中原地产市场总监张大伟表示，在经历持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，在资金面趋紧的情况下，2014年市场出现调整的可能性越来越大。

房企资金压力大

在融资困难和成交量下滑的背景下，房企的资金压力越来越大。

经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这意味着房地产企业在2014年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企业绩的隐形“杀手”。

统计数据表明，房地产企业2013年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较2012年年底增加1514亿元；在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位；房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。截至2013年第三季度末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末（调整后）的1.703万亿元大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。

财经评论人叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，则在2014年会有一些中小房地产企业破产。

平安证券分析师周雅婷也表示，就房企资金来源而言，在开发商的开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行的表外融资。

“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，在净负债率最高的公司中，地方融资平台型企业占据了大部分。在2014年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。”

为了应对可能面临的更加严峻的融资环境与市场挑战，房企纷纷提前布局，扎堆海外融资。

2014年1月，内地房企掀起了新一轮海外发债融资高潮。据不完全统计，包括万达集团、中海地产、世茂房地产、合景泰富、佳兆业等在内的20多家内地房企，都在1月份陆续披露境外发债计划或意向计划，涉及总额度已超过600亿元人民币。与2013年同期17家企业境外发债420亿元的规模相比，资金规模同比增幅已超过四成；而600亿元的单月融资规模，已与2012年内地房企通过海外发行债券所获得的资金总额基本持平。值得注意的是，尽管目前房企海外融资热情较高，但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债成本的日益上升也将成为不可忽视的考量因素。

业绩增但利润率下滑

房企的另一重压力是业绩增长，但利润率出现下滑。

据WIND统计，截至2月18日，132家A股上市房企中已有68家发布2013年业绩预告。其中，46家实现业绩增长，占比约68%，接近已披露业绩房企的七成。此外，有11家上市房企出现亏损，大多为中小房企。尽管业绩表现不错，但在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。

德勤报告显示，2012年房地产的净利润较2010年下降2.65%，而2013年房地产行业的毛利率较2012年同期下降3%。

德勤报告显示，房地产企业2012年平均总营收为79.12亿港元，2011年为63.48亿港元；2012年的净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%；权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。

2013年前三季度，A股上市房企净利率为12.8%，较2012年同期分别下降1.0和1.9个百分点；毛利率也持续下降，2013年前三季度，房地产行业毛利率为35.3%，较2012年同期下降3.0个百分点。

“2013年，一线城市房地产市场的成交量和成交价格持续上升，强劲的需求持续为二线城市房地产市场提供抵御政策风险的保障。”德勤中国房地产主管合伙人何锦荣认为，“但是，由于土地、融资、营销以及劳动力成本的压力，中国房地产企业未来可能面临低利润率的问题。”

北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示，房地产毛利率和净利润率都下降，主要原因是成本上升所致，表现在地价上涨、税收增加，但房价上涨变慢。

地价上涨的确明显。国土资源部2月11日发布的2013年全国土地价格统计显示，全国105个主要监测城市的住宅地价为5033元/平方米，同比增长达到了9.0%。中原地产研究中心数据显示，2013年，北、上、广、深一线城市土地出让金突破5000亿元，达到了5014亿元，相比2012年的2005亿元，上涨幅度达到150%。

申银万国的一份研究报告认为，2012年以来，大型开发商纷纷以低毛利率的普通住宅为主，其中又以中小套型普通住宅相对畅销，结果导致开发商的结算项目平均毛利率明显下滑。此外，2011年第四季度以来的降价项目逐渐参与结算，预计这种毛利率下滑趋势还将延续。

机构看空

面对地产股的大跌以及目前地产信贷收紧的传闻，各研究机构甚至召开电话会议，讨论楼市拐点。目前来看，大部分机构的观点是，杭州某楼盘价格下跌反映出区域高库存风险，银行停贷消息并非完全真实，但由于2014年商业银行整体对房地产开发贷将实行总量控制或者略有下降的策略，因而预计全年楼市并不乐观。

平安证券最新研报认为，银行对房地产产业链风险的关注将引发两方面的显著影响，即开发商融资和购房者按揭贷款。从此次该银行的做法来看，主要集中于房地产夹层融资业务和地产供应链业务，首先受冲击的将是开发商融资。目前，在开发商开发资金来源中，银行贷款占比为14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金又来自于信托及银行表外融资，因此，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从杭州楼盘房价暴跌，到襄阳楼盘资金链破裂与常州楼盘大降价，最后到兴业银行停贷等系列事件，虽然系个案或者是未经证实的举动，却引起股市楼市的剧烈振荡。他认为，市场恐慌情绪一旦蔓延，市场信心必然彻底崩溃，进而加大风险的爆发动力。

申银万国投资顾问顾鹏飞认为：“从目前公布的销售增速数据来看，未来的房地产投资确实存在一定的下行压力。从基本面来看，房地产投资下行风险是经济的一大隐忧，在房地产市场负面报道不断的情况下，短期市场情绪肯定会受到一定冲击。如果其他需求无法有效对冲的话，房地产行业的负面消息可能将成为影响未来股市走势的一个不确定因素。”

而国信证券也在最新研报中认为，在缺乏增量资金的情况下，市场向上的空间已经比较有限。考虑到近期市场对于经济失速、房地产下行、人民币贬值等风险因素的担忧加剧，“我们将市场观点由乐观调至中性”。

虽然多数机构认为，杭州楼市降价还是个案，尚不构成系统性风险，但也承认该个案将对整个行业预期产生影响。安信证券表示，从有关收紧相关贷款以及杭州项目降价这两个消息中，我们可以得到四个警示：一是2014年开发商融资会很困难，二是房贷不容乐观，三是房价会严重分化，四是房地产投资不容乐观。2014年，地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一、二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难。此外，资金成本的上升也在吞噬开发商的利润。安信证券就此判断，行业将进入大调整周期，因此长期看空地产股。

兴业银行首席经济学家鲁政委近日亦发表题为《资金态势与房地产业发展》的讲话，称自己首次开始从趋势上看空房地产。鲁政委指出，首先，只要资金放水，什么东西都会往上涨，所以有水是东西往上漂的前提。这几年房价的快速上涨与整体流动性宽裕有密不可分的联系。但政府对过去一年政策最重要的一个总结是：不放松，也不收紧。现在市场利率越来越高，随着经济规模的增长，很可能相对来说资金还是在勒紧的。从财政的角度，如果实现货币不超发，财政必须做相应的配合。如果财政做相应的配合，这就一定会对房地产有影响。

其次，新一届政府虽然也要“保增长”，但是没有增加财政预算，也没有多印钞票，只是财政把在其他地方花的钱省下来，花到财政需要花的地方，这说明国内资金的格局和趋势已经发生了变化。同时，美联储QE（量化宽松政策）的退出，标志着美国的货币政策从过去不断创新，开始转向不断收紧，最终对国内楼市产生巨大冲击。

“中国的GDP也已经从高点开始回落。GDP在7%左右盘整的时候，房子会持续涨吗？我相信在未来10年里，站在现在来看，我们的房地产已经是盛世危途。”鲁政委直言不讳地称。武汉科技大学金融证券研究所所长董登新接受大智慧通讯社采访时表示，房地产企业严重泡沫化，而作为资金密集型行业，未来市场流动性的变化将对其产生深刻的影响，房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行的间接融资的难度和成本都将上升。

经济学者马光远日前亦撰文指出，目前尽管风险凸显的只有三、四线城市，但就全局而言，2014年房价预期逆转的可能性极大，房价下跌是大概率事件。唯一担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济，能否承担房价下跌的风险。