简析房地产泡沫的成因及预防措施

王春华

[摘要]房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展。近几年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道。但与此同时，在部分地区出现了地产泡沫现象。本文从这一现象入手，简要分析房地产泡沫的成因，我们应该如何应对房地产泡沫。

[关键词]房地产泡沫；成因；措施

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）29-0149-02

世界上无论是发达国家还是发展中国家都十分关注房地产行业的发展，这是因为房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，对社会的稳定产生重大影响。近年来，我国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短几年时间里上涨了数倍。最近一段时间，以内蒙古鄂尔多斯为例的中国“鬼城”的数量不断增加，加上最近沸沸扬扬的杭州房价下降等热点问题，很多人说中国房价疯狂的结果，是和20世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫一样的下场。对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，笔者暂且不对中国的房地产是否出现泡沫下结论，而是探讨房地产泡沫是如何形成的？我们应如何引导房地产业健康有序地发展，避免出现房地产泡沫。下面就针对这个问题进行分析和探讨。

1房地产泡沫形成的原因

从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的主要原因。另外，银行信贷、心理预期、信息不透明、经济周期等因素则间接促进了泡沫的形成。

过度投机行为。业界人士认为，土地和资金制度的缺陷是房价虚高的主因，而不是投机造成的。但是个人认为，土地是房地产行业的基础，由于土地资源具有稀缺性与不可再生性的特点，房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了实际价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。因此，个人认为投机是房地产泡沫产生的主要原因。

银行信贷在房地产业的过度扩张。由于房地产是不动产，这种贷款风险较小，所以银行愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款，这就加强了投机者的融资能力，从而进一步地加剧了房地产价格的上涨。房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房了地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。

消费者的预期。消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。

房地产行业信息不透明。房地产市场具有信息传递慢、透明度差的特点。我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里去。

经济周期的作用。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。房地产需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上涨。

2房地产泡沫的防范

房地产泡沫会对整个经济体系和金融体系造成极大的威胁，会给整个社会的正常运行带来很多的问题。上面分析了房地产泡沫产生的原因，那么我们就要采取积极稳妥的措施来防范房地产泡沫的产生与扩大。

政府应用行政手段、政府行为去抑制市场投机。建立健全土地交易制度、完善行业管理，预防过度投机；制订相关税收政策和房地产政策并严格落实，增加投机者持有物业的成本和交易成本，减少房地产市场的投机行为。

完善金融体系，尤其是房地产金融体系。调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张。银行应严格房地产行业贷款的审批，从土地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。

强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行為，从源头上防止土地批租领域的不正之风。

加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作。

建立房地产泡沫预警系统。通过对房地产泡沫的理论研究可以看出，房地产泡沫产生前有许多征兆，一些经济指标值往往会出现不正常的变化。通过建立房地产泡沫预警系统，选取适当的经济指标作为预警指标，采用适当的分析方法，可以对房地产泡沫进行预报。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。

房地产具有两面性，如果我们搞好房地产的开发，正确处理各项之间的关系，那么房地产就有益于国民经济的发展；反之，若房地产出现泡沫现象并长时间持续，不仅仅阻碍国民经济的发展，而且还会带来诸多的不稳定因素，因此我们要合理的开发房地产，让房地产更好的服务人民、服务国家的发展。

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