经济激励约束下绿色住宅市场供求博弈分析

樊秋菲　郭宗逵

摘要：绿色住宅市场的经济外部性决定了对其实施经济激励约束的必要性。运用演化博弈理论，构建了在政府经济激励约束干预的情形下，供求利益群体间的演化博弈模型，探讨了双方策略选择的动态进化路径，并提出了绿色住宅市场推广的最优策略建议。

关键词：绿色住宅；激励约束；演化博弈

一、引言

住宅建设存在着很大的节能空间，绿色住宅作为保护环境与节约资源的新型住宅模式，可有效降低能源消耗，是我国实施节能减排的关键和重点。但绿色住宅存在经济外部性，使得前期市场供给和需求都明显不足，为此，许多国家政府对绿色建筑节能采取积极干预的行动，且取得了很好的社会和经济效益。如：德国联邦政府通过政策引导、资金扶持等方式，使如今新建建筑的能耗水平比2002年前的能耗水平下降30%左右。在我国当前绿色住宅市场难以自发调节的情况下，政府对其经济激励约束的引导显得尤为重要。基于此，本文构建了政府经济激励约束下的绿色住宅供求博弈模型，探讨市场中供求主体——开发商与消费者的共同作用效果，并对最优决策进行分析，为我国绿色住宅政策的制定与应用提供参考意见。

二、绿色住宅市场的经济激励约束

管理学中，激励与约束是不同的概念。激励是激发鼓励，是持续地调动人的积极性的行为和过程，而约束是制约和限制，使当事人的行为不超出必要的界限。绿色住宅市场的经济激励约束应充分考虑绿色住宅的特点，结合经济发展的现实状况并充分考虑实施过程中可能遇到的风险而制定，针对市场中消费者和开发商施行激励与约束策略，提升供给和需求，以达到活跃绿色住宅市场的目的。现在常用的经济激励模式主要有：财政补贴、税收优惠和贷款优惠。还有比较新颖的激励模式为变更标准类奖励，如密度奖励，是指放款对绿色住宅的审批标准，准许开发商设计更高的单位居住密度，增大建筑面积。约束政策模式主要为政府针对开发商监管，对开发非绿色住宅时造成的环境污染、材料浪费、产能低下等情况所受到的警告、罚款与行政处分等处罚。政府的经济激励可影响开发商和消费者选择绿色住宅的增量收益，如下所示。

由意愿支付法公式可计算消费者选择绿色住宅的增量收益为

RZ=WTP+CE -CZ

其中：RZ为消费者增量收益，WTP为消费者支付意愿，CE为政府对消费者激励支持，CZ为购买增量成本。

根据企业利润计算方法，开发商开发绿色住宅的增量收益为

RK=T-CF+CK

其中：RK为开发商增量收益，T为销售增加收入，CF为政府对开发商激励支持，CK为建造增量成本。

由上述可见，经济激励约束的设置会影响市场上主体间的利益博弈结果。

三、绿色住宅市场演化博弈模型

绿色住宅市场中，供求双方的协调程度和积极性直接影响绿色住宅市场的发展与运行。市场上存在绿色住宅和传统住宅两种产品，由于信息不对称、投机等因素，开发商与消费者在各方选择开发或购买绿色住宅与传统住宅之间属于有限理性，且两者之间的博弈是一个不断学习、试错、调整策略的过程。本文将运用演化博弈理论中复制动态和演化稳定策略（ESS）两个核心方法进行分析。

（一）复制动态方程的建立

假设该系统中，是开发商和消费者两个有限理性的群体之间进行策略博弈，每次博弈为这两个群体中的成员随机配对进行博弈，且属于2×2非对称博弈。此次博弈考虑政府会对住宅市场进行经济激励约束的管理措施的因素。要注明的是，本次博弈中的消费者指的是增量房的购买者，不包括存量房的购买者，以便于讨论。模型中，开发商群体可选择的策略集合为T1={开发绿色住宅，开发传统住宅}；消费者群体为T2={购买绿色住宅，购买传统住宅}，两者构成的博弈收益矩阵如上表所示。

上表所示：x（00。

由上表中的收益矩阵可计算出开发商群体开发绿色住宅和传统住宅的适应度和群体平均适应度，分别记为U1a，U1b，U1，则

U1a=y（m2+m3+m6-m4）+（1-y）（m3+m6–m4）

U1b=y（-m5）+（1-y）（m1-m5）

U1=xU1a+（1-x）U1b=xy（m2+m1）+x（m3+m6-m4-m1+m5）+m1-m5-ym1

消费者群体购买绿色住宅和传统住宅的适应度U2a，U2b和群体平均适应度U2分别为

U2a=x（n1+n5-n4）+（1-x）（-n3）

U2b=（1-x）（n2-n3）

U2=yU2a+（1-y）U2b=xy（n1+n2+n5-n4）+x（n3-n2）+n2-n3-n2y

计算出开发商与消费者群体的复制动态方程分别为

F（x）==x（U1a-U1）=x（1-x）（ym2+ym1+m3+m6-m4-m1+m5）

F（y）==y（U2a-U2）=y（1-y）（xn1+xn2+xn5-xn4-n2）

（二）开发商与消费者群体间的演化稳定策略分析

该动态复制系统在=0和=0情况下存在均衡点：O（0，0）、P（1，1）、Q（1，0）、R（0，1），又当0

图中由鞍点S和两个不稳定点R，Q连成的折线构成系统收敛于不同状态的临线，在临界线的右上方RSQP区域将收敛于P（1，1），即双方均选择绿色住宅；在临界线左下方的RSQO区域将收敛于点O（0，0），即双方均选择传统住宅。因而系统长期进化的均衡结果可能是双方都选择绿色住宅，或双方都选择传统住宅。

博弈结果论证：显然，双方均选择绿色住宅才是我们所期望的结果，即趋向于P点的进化方向。由上图可知，系统的演化概率与P点的位置密切相关，即当x*或y*减小时，RSQP区域的面积将会增大，系统收敛于点P的概率也将增加，故应增大参数n1，n5，m2，m3，m6，m5或减小参数n2，n4，m1，m4的取值来减小x*和y*，增大收敛于P的概率。即加大对绿色住宅的激励力度，包括对开发者和消费者的双向激励，同时加强传统住宅的监管；增加企业开发和消费者购买绿色住宅的收益，弱化传统住宅的收益；降低开发绿色住宅的额外成本和购买绿色住宅所多支付的成本等措施都能使系统向最优方向进化。

在当前绿色住宅市场中选择绿色住宅的收益小于住宅建筑的收益情形下，政府的激励监管措施将会成为关键影响因素，如果激励程度弥补了双方应选择绿色住宅增加的额外成本，监管惩罚制度降低了选择普通住宅的收益，即政府实行“胡萝卜加大棒”的情况下，使得双方选择绿色住宅的总收益大于普通住宅的总收益时，双方均会选择绿色住宅。否则，在收益达不到的情况下，即政府干涉后仍达不到双方预期收益的情况下，双方仍会拒绝选择绿色住宅。

四、结论

上文对激励约束影响下的绿色住宅市场供求决策进行分析，为寻找推广绿色住宅实施的切入点提供了参考。结果显示，政府加大对消费者和开发商的双向激励约束是关键：一方面通过给予财政支持和税费减免等优惠政策予以诱导，调动相关主体开发与购买绿色住宅的积极性；另一方面采取强制措施，加大对非绿色住宅开发的制约，限制高能耗高污染的生产，为绿色开发创造一个良好的施展空间和外部环境。

绿色住宅市场的形成过程既是政策支持的过程也是市场自我调节的过程，需充分考虑各主体在绿色住宅市场形成过程中的作用，在前期给予激励约束政策支撑的同时，还需合理引导市场走向，实施信息透明化政策，消除信息不对称，树立起开发商和消费者对绿色住宅市场的信心。

参考文献：

[1]马辉，王建廷.基于多因素分析的绿色住宅开发驱动模型研究[J].科技管理研究，2012（06）.

[2]隋慧.金融国有资产管理中的激励约束机制研究[D].武汉理工大学，2012.

[3]陳双，庞宏威.基于增量成本的绿色地产市场演化博弈研究[J].湖北大学学报（哲学社会科学版），2013（05）.

[4]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海人民出版社，2004.

[5]齐宝库，蔚筱偲.基于演化博弈理论的绿色采购政府激励模型构建与应用[J].沈阳建筑大学学报（自然科学版），2010（04）.

（作者单位：南京工业大学）