旺季房租回落或加速楼市调整

项峥

最近一段时间，在楼市“唱空”和“顶涨”的角力喧嚣中，一则关于北京今年一季度房租负增长的报道被许多人选择性忽略。据链家地产市场研究部统计，今年一季度北京住房租赁市场旺季不旺，租金首现负增长，3月份平均租金环比下降0.6个百分点。

一般来说，就反映住房市场刚性需求的及时性、准确性与敏锐性而言，住房租金具有显著指示意义。在住房二级市场与住房租赁市场的相互作用与动态调整过程中，住房租赁市场主要承担了满足即时刚性住房需求的责任，同时也会通过住房租售原理一定程度上对房价高位上涨进行一定程度的抑制。大体来说，住房租金与房价走势同向运动。截至今年2月，全国住房租金已经连续50个月上涨，与2009年以来的新一轮房价上涨大致相吻合，反映出过去我国楼市上涨一定程度上受到住房市场刚性需求力量的推动。

通常，在住房销售成交活跃时，住房租赁市场需求将会受到分流，进而触发市场供求关系调整，并引发房租下跌。但今年一季度，北京楼市成交明显萎缩，3月份二手房成交量创下自2009年以来历史同期最低值；成交均价环比下跌0.6%，且跌幅比2月份有所扩大；今年一季度北京新建商品住宅成交量环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为2005年以来季度新房成交量最低。由此可见，住房市场租金回落不是因为楼市销售分流的推动，而更多是楼市自发调整的结果。据链家地产统计分析，今年一季度北京房租平均累计涨幅为-0.60%，为近5年同期首次出现负增长。3月份北京住房租赁市场日均新增客源与房源比为1.9：1，一季度为2：1，而2013年和2012年同期分别为2.06：1和3.04：1。

房租已接近住房刚需人群支付能力上限，是当前房租下跌的一个重要动因。2014年3月份，北京每月平均房租为59元/平方米。按照人均30平方米的居住面积计算，每月房租为1770元。2013年，北京城镇居民人均可支配收入为40321元，折合每月为3360元。当前北京市企业最低工资为每月1560元。这样一来，刨除每月房租后，租房人群的平均剩余可支配收入仅比北京市最低工资高30元，已经接近所能承受的极限。

而在传统旺季住房租金出现下降，表明当前住房市场刚性需求动力出现了明显的萎缩迹象，或将增加楼市调整压力。一方面是因为房租下跌，将会降低住房投资收益率，对住房投资投机行为将形成强有力抑制。特别是在北京、上海等一线城市，以租金计算的年化住房投资收益率已经不到2%，远低于一年期银行存款利率。另一方面是因为房租下跌很大程度上反映出当前市场刚性住房需求的萎缩，进一步加大房价调整压力。从过去北京住房成交情况看，相当多刚需人群的住房向城市边缘拓展，进而通过比价效应托高城市核心区域房价。但受生活成本、生活舒适度等因素影响，城市发展边界不会无限延伸。刚性需求下降则是其中一个重要的制约因素，促使城市扩张达到一个动态平衡。

综合来看，当前楼市调整压力日渐增加，顺势而为将是较为理性的选择。无论是对开发商、个人，还是金融机构，如何在楼市调整阶段寻求平稳过渡，都将是一个前所未有的新挑战。 （作者系中央财经大学经济学博士）