房地产金融风险分析及相应对策

汤佳

摘 要：近十年里，中国房地产金融业发生着翻天覆地的变化。它不仅影响着房地产业还影响到金融业的稳定与发展。如今，房地产金融业已经成为中国重要支柱产业。但是此行业也存在着诸多问题：管理不科学、投资主体单一化、房地产开发过于依赖商业银行的贷款等。因此中国应找出相应问题的对策，使中国房地产金融业健康发展。

关键词：房地产金融业；风险的分类；风险的现状；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0148-02

自从1998年房地产体制改革后，中国出台了商品化住房的政策，使中国的房地产行业发生了突飞猛进的发展。现今，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的增长，社会的稳定起着不可磨灭的影响。

房地产业是指，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发危机。

众多周知，房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业，具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多，但都是依靠专门组织进行筹集，再投资于房地产事业。因此，房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件；具有稳定、合法的收入来源；抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通；银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。endprint

3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

参考文献：

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