导致房价下跌的原因

导致房价下跌的原因

自2008年以来，增发货币已经成为全球性的趋势。在这种态势下，下一波金融危机极有可能是高通胀带动高房价。

2014年11月22日，中国央行时隔两年再度降息，被一些人解读为中国政府扛不住了，又要对房地产救市，认为房价又要涨了。宏观调控纵然是近年中国房价涨跌的要素之一，但也仅是其一，而且不是长期要素。而偏执地认为涨就是坏、跌就是好的人，是需要了解些基本经济要素的。

一般说来，导致房地产价格的下降大致有十种原因。

第一，供过于求。在供过于求的情况下，价格下降，这是一个最简单的经济学原理。在房地产市场上也是这样。如果在某个地区（或国家），新建的商品房和二手房的数量超过了市场需求，形成买方市场，购房者当然要考虑压低房价，省几个钱。判断房地产市场是否已经出现供过于求要认真地分析供给和需求。从总体上来说，中国房地产市场在相当长的时间内处于供不应求的态势。但是，并不排除在某些地区局部出现供大于求。例如，在鄂尔多斯盲目盖了一大片别墅，卖不出去，不得不掉价。在市场上这种由于判断失误、过度投资的现象经常发生，市场机制自然会起作用，将供求关系调节到一个新的均衡点。

第二，资金流。如果大量资金流入某个地区（或国家）的资本市场，就很可能推高股市和房价。如果突然撤资，也可能导致这个地区（或国家）的股市、房市陷入萧条。2008年美国遭遇金融危机，大量外资退出中国市场，导致中国的股市和房市双双下跌。2009年美国奥巴马政府采取货币宽松政策，大印钞票，因为外部资金流转向，中国一线城市的房价再度暴涨。总的来说，在国内货币流动性过剩的情况下，房价上涨的概率比较大。可是也不能排除局部地区资金外流导致房价下跌的可能。例如，温州在2011年遭遇金融危机，资金断链，导致温州房价急剧下跌。

第三，产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡（Pittsburg）曾经是美国的钢都、第五大城市，在上世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不纷纷出走，到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉（Monongahela）河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。

徐滇庆加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授北京师范大学国民经济核算研究院教授北京大学、香港科技大学、中山大学、西安交通大学、华中科技大学、东北财经大学等名校客座教授沈阳市政府经济顾问被誉为“中国民营银行之父”

第四，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿（Hamilton）的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。在底特律市中心，由于犯罪率较高，导致房价在一段时期内下跌。

第五，在经济萧条时期，由于失业率升高，居民收入水平下降，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过，在房地产供给弹性较低的地区即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区（San Jose）在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率上升，可是房价非但没有下降反而继续攀升。在2008年美国金融危机之后，加州房价曾经急剧下跌，但是硅谷的房价依然坚挺。

第六，如果爆发战争，在战火绵延的地区人们逃难还来不及，哪里还顾得上房子？前些年，在非洲一些国家中内战不断，大量难民越境逃亡，房价跌到零点。

第七，利率、税率上升。如果长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。不过，由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的。这种波动和经济周期有着一定的相关性。

第八，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。

第九，政府干预。实践证明，在房地产过热的时候，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能真的把房价压下来？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理）无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。政府干预在短期内可以抑制房价过快上涨，但是，这并不能从根本上解决问题。如果政府干预政策多变，反而会导致房价报复性反弹，越调越高。

有人说：“（调控）政策出来以后只有两个可能，第一个可能是半路收回去，因为它发现它会把经济打垮；第二种可能就是一定把经济打垮，就是说你一定想让行政限制房地产需求的政策生效，如果一定要见到它生效，那代价就是把经济打垮，经济不垮房价下不去。”退一万步说，假若经济垮了，房价就一定会下降吗？到2012年年底，银行里居民存款已经超过43万亿元，占GDP的80%。如果经济垮了，居民存款还会继续保留在银行里吗？只要流出来10%，甚至5%，进入消费市场，一定导致物价暴涨。人们看着手中货币贬值，除了抢购各种商品之外，难道就没有想到买房保值？你买我也买，有多少住房可供购买？如果经济垮了，不是物价涨就是房价涨，甚至可能物价和房价一起涨。在这种情况下，说房价会下降岂非痴人说梦？

第十，遭遇金融危机。人们常说，在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在1990年日本、中国台湾遭遇金融危机，房价暴跌。日本的房地产价格跌了3倍多。在1997年亚洲金融危机中，泰国、中国香港的房价大幅度下跌。房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，把整个国民经济拖进低谷，给国家和民众造成了严重的损失。

经常听到一些人说，遭遇金融危机之后房价就会暴跌。好像金融危机一定会导致房价下跌。这话不全面。从理论上来看，金融危机分为两种。一种是不增发货币的金融危机，一种是增发货币的金融危机。日本、中国香港、泰国等遭遇的是不增发货币的金融危机。在金融危机的冲击下，银行不良贷款急速上升，许多银行破产倒闭。大量企业关门停产，大量员工被解雇失业。人们连维持正常生活水平都成问题，哪里来的钱购买住宅？由于中央银行坚持不额外增发货币，因此通货膨胀率并不高，在这种情况下房价下降。

可是，人们往往忽略了还有另外一种增发货币型的金融危机。属于这类金融危机的典型有俄国、土耳其和津巴布韦等。在遭遇金融危机之后，银行不良贷款急剧上升，为了拯救银行，政府不得不大量增发货币，导致货币急剧贬值，物价飞涨。尽管人们拿到越来越多的钱，可是手中的货币越来越不值钱。居民手里有大量货币，为了保值，人们争先恐后购买住宅。只要有人卖房，就有人接手。结果，在物价飞涨的同时，房价涨得比物价还快。房价归根结底是货币现象，在大量增发货币的情况下，房价是不可能大幅度下降的。

因此，在回答金融危机对房价的冲击之前，首先要判断面对的是哪一类金融危机。如果属于不增发货币的金融危机，则房价会下降。如果属于增发货币的金融危机，房价非但不降，还可能暴涨。在2012年，人们面对的是增发货币的危机还是不增发货币的危机？自2008年以来，增发货币已经成为全球性的趋势。在这种态势下，下一波金融危机极有可能是高通胀带动高房价。由于国际金融市场存在着许多不确定因素，物价和房价究竟在什么时候暴涨，涨幅几何，还要拭目以待。