我国两岸四地建筑物区分所有权立法回顾及启示

梁仕华

(广州大学 松田学院，广州 增城 511300)

我国内地、台湾、香港、澳门两岸四地在建筑物区分所有权领域之立法目的是一致的，即保护合法的物权关系，促进形成和谐住宅小区，但在一些具体规定中，四地立法亦存在一些差异。另外，建筑物区分所有权毕竟是制定法的产物，要掌握其原理，有必要厘清四地关于建筑物区分所有权立法发展的来龙去脉，探究其立法启示，从而促进我国区际民商事活动的健康发展。

一、中国内地

中国内地关于建筑物区分所有权的立法，系随着国家有关住宅问题的基本政策和制度变迁，而经历了一个曲折发展的进程。

建国后至改革开放前，国家实行城镇居民住宅的公有化、福利化制度来解决居民住房问题，即由国家投资建设并以低租金分配给职工居住，住房的面积大小主要依据是家庭人口数量、职务高低等因素来决定。由于建筑住宅的资金来源国家财政支出，住房理应属于国家所有。但国家仅有有名无实的所有权，居民则拥有有实无名的使用权。无疑，于此体制下不可能产生多个所有人共同拥有一栋多层和高层建筑物的情况，因而难以形成建筑物区分所有权制度。

改革开放以来，我国人口数量不断攀升，住房供需矛盾日益突出。国家开始进行住房政策制度改革，即实行有偿的多元化主体的住宅商品化制度。此种制度将城市居民住房的生产、交换、取得均纳入市场经济轨道，这不但从根本上满足了人们的住房问题，还促进了房地产市场蓬勃发展。这一切也为崭新的建筑物区分所有权法律关系的建立奠定了立法基础。

于1989年，建设部颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该部门规章中提出了“异产毗连房屋”的概念，系指结构相连或具有共有、共享设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋①引自《城市异产毗连房屋管理规定》第二条第二款规定，该部门规章已经失效。。这实际上是我国首次承认了建筑物可以区分所有。该部门规章还规定了各房屋所有人和使用人对共有或共享的财产负有进行维护、修缮的具体义务，以及共有或共享的财产的损害赔偿责任。可见，该部门规章侧重于对房屋的管理而非财产权利的确认。此后，国家对城市住宅小区法律关系进行了调整，先后出台了《物业管理条例》以及其他一些部门规章，各地亦相应地制定了地方性法规，但是，这些规范法律位阶较低，适用范围狭窄，而且侧重于对房屋的管理而已，对于区分建筑物所反映出来的复杂主体间关系、财产权利关系等均未作出妥善的安排。于此背景下，通过物权立法确认建筑物区分所有权制度更显急切性。

于2007年，我国《物权法》颁行并最终确立了建筑物区分所有权制度，共计14 条文，其中，第70条是建筑物区分所有权的定义，采三元论，即建筑物区分所有权是由专有部分的专有权、共有部分的共有权及成员权组成。第71 条、第72 条规定了建筑物区分所有权人对专有部分、共有部分的权利与义务。第73 条、第74 条对建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房的所有权确定以及车位、车库的使用与归属进行了规定。第75 条、第76 条规定了建筑物区分所有权人可设立业主大会及选举业主委员会，并确定了集体议事及决策规则。第77 条是专有部分营业性限制的规定。第78 条规定了集体决策程序下的业主大会及业主委员会决定的效力问题。第81 条是关于物业管理的规定。第82 条是规定了业主对物业管理的监督。第83 条规定了业主的义务与责任。

无疑，建筑物区分所有权制度的确立是物权法的亮点之一，这有利于完善我国的民事立法，有利于维护不动产交易安全及鼓励商品交易，有利于保护分层所有权人的合法权益及构建和谐住宅环境，而且对指导人民法院审判实践有重要意义。

当然，我们亦注意到《物权法》关于建筑物区分所有权的规定重于权利的确定，对于区分建筑物的日常管理运作及维护等内容未作详尽规范，而将此类事项交由其他法律规定，同时又赋予了区分所有权人更多更广的私法上的自由权利。但值得肯定的是，更多更为完善详尽的建筑物区分所有权制度相应配套施行细则将会陆续出台，共同构建我国建筑物区分所有权制度体系①如:为配合《物权法》的颁布施行，国务院于2007年对《物业管理条例》进行了修订;于2009年，最高法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。我们继续拭目以待更多更为完善详尽的建筑物区分所有权制度相应配套施行细则陆续出台。。

二、中国台湾

20 世纪80年代以前，台湾地区对于建筑物区分所有权的立法规定，仅有“中华民国”18年(1929年)颁布施行的“民法”(以下简称台湾“旧民法”)第799 条、第800 条之规定②台湾地区已于2009年对台湾“民法”第799 条、第800 条进行了修订。。台湾“旧民法”第799 条规定了区分所有权人对区分建筑物之共有部分的权利和义务。台湾学者一般认为，该条文是直接继受《日本民法典》第208 条而来，其适用对象为单栋纵切型区分所有建筑物［1］，至于是否适用于水平横切型区分所有建筑物，学者颇有争论，但台湾“最高法院”于1992年台上字第804 号中所作判决应为亦应适用。［2］此外，台湾“旧民法”第800 条规定还赋予了区分所有权人在有必要时可使用他人正中宅门的权利。至于何谓“必要时”?有学者解释为两种情况:一是通行之必要，即非使用他人的正中宅门，则无法正常通行;二是虽有旁门或后面可供出入，但基于婚丧喜庆之必要。［3］上述是台湾“旧民法”有关区分所有权的规定，其内容单薄，实不足以应对台湾社会的发展需要。

至1980年，台湾当局为应对区分所有权第一次登记(俗称保存登记)之需要，才在“土地登记规则”增订了自第69 条至72 条(该规则于1995年7月12 日作了修订，现行条文为第73 条至第76 条)共计4 个条文，主要对有关区分所有建筑物的专有部分、共有部分、地下层及屋顶突出物的登记作出了明确规定。但是，该规则只是具有行政规章的性质，其内容亦仅针区分所有建筑物的对保存登记而已，并非解决因区分建筑物所产生的大量复杂纠纷问题。

进入20 世纪90年代，台湾城市人口高度密集给城市造成了极大压力，加之，政府对公寓大厦之管理缺失，由此而起的民事纠纷、治安问题不断发生。于1992年，台湾“内政部”颁布了“公寓大厦及社区安全管理办法”，其性质为行政规章，共计18个条文，其内容主要是明确了地方政府部分对公寓大厦及社区安全管理职责，指导及帮助公寓大厦及社区设置管理委员会，而管理委员会是公寓大厦及社区日常事务管理的具体执行机构。由此可见，该管理办法出台的重点为维护治安而非解决公寓大厦管理困境。

为应对上述行政规章无法妥善解决区分建筑物所产生纠纷问题的不足，台湾“立法院”于1995年6月9 日通过了“公寓大厦管理条例”，并自同年6月30 日起正式生效，其目的在于加强公寓大厦的管理维护，提升居住质量。后来，该条例又因适应社会变迁而于2000年、2003年、2006年进行修订。总体而言，经过不断修订完善后的“公寓大厦管理条例”对台湾地区产生了深远的积极影响:一是明确了住户权利义务，增进邻里和谐;二是明确了违反该条例的处罚措施以及处罚机关;三是明确了该条例适用与准用范围;四是对公寓大厦的物权关系亦有开创性的规定。［4］总之，该条例代表着台湾地区居住关系法制化的新里程碑。

尽管“公寓大厦管理条例”可作为特别法来规范区分所有建筑物的管理关系，但其终不能修补台湾“旧民法”规范建筑物区分所有权的不足，由此，于2009年台湾当局修订民法物权编时，不但彻底修正了第799 条、第800 条规定，还增订了第799 条之一、之二以及第800 条之一。现简要分析如下:

第一，“新民法”第799 条文与“旧民法”第799条文相比较，增加了以下内容:一是明确了区分所有建筑物之定义;二是明确了专有部分与共有部分的范围;三是明确了专有部分与共有部分的使用限制;四是明确了专有部分、共有部分与基地权利之不可分离性。

第二，“新民法”增订的第799 条之一规定，则明确了有关区分所有所有人的权利义务，如建筑物共有部分的修缮及负担、使用他人专有部分的修缮及负担、区分所有人对上述修缮及负担问题可另行订立规约、显失公平的规约之撤销请求权、规约对继受人的约束力。

第三，第799 条之二规定，则是区分为数专有部分之建筑物为一人所有，经区分所有登记时，准用第799 条规定。

第四，修正后第800 条规定则增加了一项内容，即区分所有人因通过他人之正中宅门时致使他人受损害的，应当支付赔偿金。

第五，增订的第800 条之一规定了民法有关相邻关系的一般规定，对建筑物区分所有亦有适用或类推适用的余地。

总体而言，台湾地区“民法”第799 条规定至第800 条之一规定为台湾现行建筑物区分所有权制度的一般规定，而“土地登记规则”、“公寓大厦及社区安全管理办法”、“公寓大厦管理条例”等有关建筑物区分所有权制度的若干规定则为特别法规范。

三、中国香港

香港深受英国法制影响，故香港法例中并无建筑物区分所有权的概念，但建立了一套完善的、颇具特色的建筑物区分所有权制度。

自1960年起，香港政府开始大量兴建屋屯等高层建筑物，以解决本地居民及新移民的住房需求。随着人口密度的增长，大量高层建筑房屋及大型屋屯的兴建，以及人们对居住环境质量要求的日益提高，最终促成香港当局开始探索以立法形式来规范高层建筑房屋及屋屯的管理，至1970年初，《多层大厦(业主立案法团)条例》(即《香港法例》第344章，以下简称1970年条例)即被制定。

1970年条例共7 部43 条，另设有3 个附表，其颇具特色内容有:一是关于公共契约(以下简称公契)，即购房者在签署物业产权转让契约之时，还须签署由物业开发商制定的有关大厦业主、使用人、管理人的权利义务的法律文件。该公契对业主，乃至对物业的居住人、承租人、继承人以及物业的受让人都有约束力。可见，设立公契目的在于:一是通过契约形式确立开发商、物业管理公司及业主之间的法律关系，明确其权利义务①仅就业主而言，其通过公共契约获得了以下权利:(1)物业权;(2)处分物业权;(3)公共设施使用权;(4)管理决策权;(5)监察权。与此同时，业主亦应当承担以下义务:(1)谨慎行使权利义务;(2)承担费用的义务;(3)合理使用公共设施的义务;(4)遵守公共契约约定的其他一般性约束条款，如不得改变楼宇主体结构、不得违建、不得将单元用于非法途径或利用单元侵扰他人等。。二是关于管理委员会，其设立方式包括了四种:依公契规定设立，如公契无相关规定则由占有30%份额业主委任，占有20%份额业主向民政事务局申请设立，占有10%份额业主向土地审裁处申请设立。1970年条例对管理委员会的具体设立条件、工作程序以及职责都有详尽明确的规定。三是业主立案法团，管理委员会获得委任后的28 天内可向土地注册处处长申请成立业主立案法团。业主立案法团获准注册后，即为法人团体，享有和承担相应的民事权利和义务。而管理委员会即为业主立案法团内部设置的重要执行机构。

香港政府一贯认为政府不适宜介入私人楼宇管理的纠纷，充分尊重当事人的私法自治，而公契则是处理私人楼宇管理纠纷之最佳依据。然而，事与愿违，公契早于20 世纪60年代在香港社会流行，只是在1970年条例出台后，才被立法正式确认。实践中，公契并未能有效处理私人楼宇管理的纠纷，这是因为公契内容多偏向维护开发商或物业服务公司的利益。尽管1970年条例出台，促使成立业主立案法团来维护业主合法权益，但其对于公契的不平等性亦无计可施，因更改公契存在极大困难。

于1987年，香港政府为应对因公契的不平等性所带来的民事纠纷，则采取行政手段务求解决问题，如为开发商与业主之间新签署的公契提供指引，并规定该公契必须呈交政府审批。但是，此前签署的公契依然生效。

为了彻底解决公契的不公平性，香港政府于1993年5月大幅度修改1970年条例，并命名为《建筑物管理条例》(仍编排于《香港法例》第344 章中，共8 部，共计45 条，并设有11 个附表，以下简称1993年条例)。此次修改的最大特点是除增加了业主对大厦管理的参与及决策外，还规定了公契必须引入一系列强制性条款，如第一，管理开支总额的厘定;第二，账目的保存;第三，经理人(物业管理人)开立和维持银行户口;第四，特别基金;第五，经理人订立(服务)合约;第六，经理人辞职;第七，业主立案法团终止经理人的委任;第八，经理人的委任结束后的责任;第九，业主之间(关于建筑物管理事宜)的通讯。此强制性条款成功地取代旧公契的不平等条文。

此后，为了适应香港经济社会的不断发展，1993年条例亦于1997年、2000年、2007年进行了修订。同时，香港当局还制定两个条例与1993年条例相配套:一是1997年制定的《建筑物管理(费用)规例》作为《香港条例》第344A 章，该规例亦于2007年被修订。另一是2011年制定的《建筑物管理(第三者风险保险)规例》作为《香港条例》第344B 章。至此，香港建筑物区分所有权制度已不断完善。

四、中国澳门

澳门的法制发展深受葡萄牙法制影响，其分层所有权制度①澳门受葡萄牙法制影响，称建筑物区分所有权为“分层所有权”。之立法也是始于葡萄牙1955年10月14 日的第40333 号法令，该法令通过1956年10月27 日的葡萄牙第15984 号内阁训令在澳门实施。随着1966年《葡萄牙民法典》的颁布及实施，分层所有权从单行法回归到了民法典的规范，该法第1414 条至1438 条正是关于分层所有权的规范，共25 条，分为四节:第一节为一般规定;第二节为分层所有权的设立;第三节为分层所有人的权利及负担;第四节为共同部分的管理。葡萄牙政府于1966年11月25 日通过第47344 号法令将《葡萄牙民法典》伸延适用到澳门。然而，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的大部分规定均以第40333 号法令为基础，因此，葡萄牙政府第40333 号法令可谓是澳门现代分层所有权制度的奠基石。

于20 世纪80年代前，澳门社会经济发展平稳，人口压力不大，人们的住宅纠纷较少，故此，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的规范于澳门之施行尚未见不足。

至20 世纪80年代，随着内地改革开放，大量的内地移民定居澳门，澳门人口随即急剧上升，住房不足问题应运而生。此后，大量的高层建筑物不断落成，人们的住宅纠纷亦随之增加，《葡萄牙民法典》关于分层所有权制度的规定逐渐突显弊端。因应社会发展的需求，澳门政府于1985年4月13 日颁布了第31/85/M 号法令(以下简称1985年法令)。

1985年法令改革主要有三个方面:一是允许除公证契约以外，增加行政行为设立分层所有权;二是统一独立单位的名称及编号方式以纠正过往的混乱情况;三是允许分层所有权的临时登记以及规范分阶段完成的多栋楼宇的登记。［5］65此项改革暂时缓解了澳门社会的住宅矛盾，但是，这些改革必然需要出台与之相应的配套措施，如新的物业登记法律规范等，才能充分获得社会效果。

然而，澳门的物业登记法律制度改革却未能并驾齐驱而停滞不前，直至1999年，澳门政府才颁布了新的《物业登记法典》。在此之前，1985年法令所要求的物业登记法上的配套设施要等到1996年9月9 日颁布的第25/96/M 号法令(以下简称1996年法令)改革才得到响应。1996年法令，即分层楼宇法律制度，其主要改革有:一是规定每个停车位均设定为独立单位;二是规定独立单位及其共同部分均须强制购买火险;三是改善分层所有人大会的决议制度;四是初步规定了多栋楼宇组成的综合大厦管理制度。［5］65

比较1985年法令和1996年法令可见，前者只是分层所有权制度改革的一次小试牛刀，后者则是一次大刀阔斧的改革。因前者的改革内容并未脱离《葡萄牙民法典》，只是针对澳门本土情况作出若干对策规范而已，后者的改革内容则完全脱离了《葡萄牙民法典》，并形成了澳门本土特色的现代分层所有权制度。

随着澳门回归祖国，澳门人民对于制定本土化法律的呼声日益高涨。经过一轮艰辛的立法进程，《澳门民法典》于1999年11月1 日正式生效。分层所有权制度亦回归民法典，编排于第三卷(物权)第二编(所有权)第五章(分层所有权)中，即从第1313 条至第1372 条规定，共计60 条文，其调整的关系包括:一是分层所有人对其独立单位的独立支配关系，即分层所有人对独立单位的使用、收益、处分关系;二是对分层所有人共有关系的调整;三是对分层所有人之间的“独立单位”相互邻接而引起不动产相邻关系的调整;四是对各分层所有人形成团体关系的调整。［5］68其内容较为详尽并颇具特色，如，分层建筑物之专有部分在符合特定条件下可进行合并和分割①详见《澳门民法典》第1322 条之规定。;业主拖欠物业管理费用等负担的，管理团体直接向法院提起执行之诉，而非宣告之诉②详见《澳门民法典》第1339 条之规定。;楼宇管理制度包括了简单管理制度和综合管理制度，前者适用于单一楼宇组成之分层建筑物，后者适用于由一楼宇群组成之分层建筑物。两者并非毫无关系，反而是基于相同的具体执行规则而存在，后者独特之处，只是建立了两套分层建筑物管理机关，一套是全体分层建筑物管理团体，一套是各子楼宇均须成立子分层建筑物管理团体。两套管理机关相互配合、相互协作，共同维护楼宇之安宁和谐。另外，楼宇管理制度之具体执行规则中，包括楼宇更新及重建制度、金钱处罚制度、平常管理权及负担转移制度等等，均有特别之处，是为澳门分层所有权制度之最大亮点③详见《澳门民法典》第1327 条至1372 条之规定。。

尽管澳门现行分层所有权制度规范已回归民法典体制，但这并不意味着它完全回归民法典，这是由于在制定民法典之时，立法者忽略了一些现实问题而并未解决，如分层所有权的物权登记并未纳入民法典等。这就决定了尚有一些与分层所有权制度有关的其他法律规范是没有纳入或不适宜纳入民法典，如，(1)1995年8月21 日第41/95/M 号法令，即《以房屋发展合同制度所建楼宇之管理》中规定政府部门在监督楼宇共同部分管理之合规范性方面的职责;(2)1999年9月20 日第46/99/M号法令，即《物业登记法典》中有关分层所有权登记的规定;(3)1999年12月17 日第6/99/M 号法律，即《都市房地产的使用规范》中有关分层所有权的若干规定。

总的来说，《澳门民法典》第1313 条至1372 条规定以及1996年法令第37 条至第42 条规定是澳门现行分层所有权制度的一般规定，而《以房屋发展合同制度所建楼宇之管理》、《物业登记法典》、《都市房地产的使用规范》中有关分层所有权的若干规定是特别法规定。

五、启示

被誉为美国法律史上最伟大的先贤——霍姆斯法官曾在其著作《普通法》中开宗明义地指出:“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”。［6］正因如此，上文对我国两岸四地建筑物区分所有权立法发展进行回顾，继而总结经验，获得如下启示:

第一，建筑物区分所有权制度立法的蓬勃发展是现代社会经济发展的必然结果，同时，它的发展、完善也促进了现代社会经济的进一步发展。随着社会经济、城市化进程的日益发展，城市人口激增，土地资源尤显珍贵。大力发展集约型的区分建筑物，成为解决城市住房危机的主要手段，也是城市可持续发展的必然选择。于此背景下，我国两岸四地积极探索分层所有权制度立法，旨在保护区分所有权人的合法利益，促进形成和谐住宅社区，以及鼓励发展与此相关的房地产等一系列行业。正所谓“良法善治”，不断完善的建筑物区分所有权立法，必然积极推动现代社会经济的进一步发展。

第二，建筑物区分所有权制度立法成文化是我国两岸四地立法的必然选择。我国两岸四地纷纷选择以成文化模式对建筑物区分所有权进行规范，即使系以判例法为主要渊源的香港法，于此领域，亦是制定法为主导，判例法则居于次要地位。成文化规范的功能在于明确权利人之间的权利和义务、帮助受害人寻求救济、消除不成文法的不确定性从而指导人们依法进行民事行为。

第三，区分所有建筑物管理应以所有权人自治为主。区分建筑物的发展，促使人们的居住方式趋向社区化和群居化，维护社区和谐安宁及公共秩序，这既是政府义不容辞的责任，更是居民责无旁贷的任务。故此，居民自治亦成为我国两岸四地有关区分所有建筑物管理立法的主要趋势。俗语云:“各处乡村各处例。”所有权人为创造一个安宁舒适的居住环境，必然根据自身居住情况订立相应的社区自治规约来明确所有人之间的权利义务，组织管理团体、或推选管理负责人、或选任管理服务人进行日常的居家生活管理以及维护社区治安，从而提高生活质量，创造一个安居乐业的和谐秩序。

第四，区分所有建筑物和谐住宅社区的形成离不开政府部门的鼎力支持。民谚曰:“屋共漏，牛共瘦。”可见一般的共有关系之复杂性，而区分所有权人共处同一屋檐下，所形成的共有关系和相邻关系之复杂程序则可想而知。在实践中，区分所有权人之间的权利冲突难以避免，权利人与管理服务人之间的矛盾亦并不鲜见，因而区分所有建筑物和谐住宅社区的形成亦就离不开政府部门发挥其应有之职能。故此，我国两岸四地立法赋予居民自治权利之余，更为重视政府部门在处理所有人权利冲突事件中的调解者角色，对管理服务人日常管理工作进行及时、有效的行政监督，并协助全体所有权人及管理服务人共同处理公共事务。

［1］黎淑慧.论《公寓大厦管理条例》对社区发展的影响［D］.台湾:台湾文化大学，2003:19.

［2］温丰文.论区分所有建筑物之专有部分［J］.法令月刊，42(7):276-280.

［3］王泽鉴.民法物权［M］.台湾:王慕华发行，2010:206.

［4］蔡水玉.公寓大厦管理法制与实践之研究［D］.台湾:台湾海洋大学，2011:24-40.

［5］唐晓晴.澳门分层所有权制度论略［M］//蔡耀忠.物权法报告.北京:中信出版社，2005.

［6］马聪.法律中的“经验”与“逻辑”——霍姆斯大法官“经验论”解读［J］.北方论丛，2008(5):153-156.