浅析房地产建设项目的全过程投资控制

于云涛

（沈阳建筑大学土木工程学院，辽宁 沈阳 110168）

1 房地产建设项目的全过程投资控制的特性及其作用

1.1 全过程投资控制特性

（1）综合性。在进行项目的投资控制时，必须仔细斟酌工程的资金、质量、工期以及市场销售等目标，要综合考虑而不能单一的只强调投资控制目标却忽视了其他目标。

（2）全面性。全过程投资控制的控制范围涵盖整个房地产建设过程，包括从决策到最终营销完毕的全面的费用控制，因此它具有全面性。

（3）微观性。要搞好整个房地产建设项目的投资支出控制，投资者要对每一笔支出都进行控制，从每笔投资的开始时点开始，逐步的进行控制。不过，在实际的控制过程中需要注意的是控制周期不要太长，应当以近期控制为主，只有这样才能保障控制的详细程度，提高投资控制准确性。

1.2 全过程投资控制能够发挥的作用

房地产建设项目投资控制具体是指在整个控制周期内把项目的总投资控制在批准的限额以内。通过在投资控制过程中随时纠正偏差来保证投资控制目标的实现，保证建设过程中各项资源消耗的合理性，实现良好的（经济、社会、环境）效益水平。

2 影响全过程投资控制的几大类因素

影响房地产建设项目投资的因素大体上分为资源供给状况、投资规模情况、房地产市场状况、政策变化情况和税费情况等五大类。其中总投资额直接反映的是投资规模的大小，总投资额过大，企业可能由于资金周转不灵而不堪重负，而总投资额要是过小，投资效益又上不来。房地产投资总额的确定关系到如何以较小的开发成本获得最大的经济效益问题。

3 全过程投资控制的基本准则

3.1 控制目标科学合理

合理确定投资控制的目标是保障最终控制效果的前提，只有通过科学手段确立一个科学合理的控制目标，才能保证投资控制的真正目的，控制了不合理的目标，那控制也失去了意义。

3.2 关键控制环节明确

过去，房地产投资控制的重点基本都是放在产品的建造（实施）阶段。这一阶段固然是对总投资的控制起到了一定的作用，但仅仅重视一个阶段而忽略建设项目的其他阶段的做法显然达不到有效控制建设项目总投资的目的。相关统计资料证明，在建设工程项目的各个实行阶段中，投资决策阶段和设计阶段对总投资控制的影响率往往超过了50%，由此不难得出结论，要真正实现投资控制目标，关键是要明确哪些是关键的控制环节，只有关键环节得到控制，才能保证控制目标的真正实现。

3.3 转变传统控制观念

想实现真正意义上的建设项目投资控制，就必须从观念抓起，改变过去只注重单一阶段投资控制的观念为全过程投资控制的观念，让全过程投资控制意识深入到领导者、管理者以及所有参与工程项目建设的人员心中。

3.4 控制方法切实可行

方法即是手段，是实现目标的必要工具，因此要实现全过程投资控制的目标，就必须借助必要的控制手段，例如可以采取投资控制责任制、建立投资控制奖惩机制、采用科学的控制理论和控制方法等。

4 全过程投资控制的一些常用方法

投资控制常采用的方法有：

（1）目标成本控制法；

（2）产品生命周期成本法；

（3）定额成本控制法；

（4）挣值法（偏差分析法）；

（5）竞争对手成本法；

（6）标准成本控制法；

（7）费用变更控制法。

5 项目投资失控成因的多方面分析

5.1 合同管理方面

由于国内企业的法律意识还没有上升到足够的高度，而目前国内的建设市场也不够完善和规范，建设交易行为缺少规范化和法制化的指导，因此，本应受到高度重视的建设项目合同管理工作没有得到足够的重视，往往在出现问题时才发现合同管理的缺失，这无疑对投资的控制是最大的不利因素。

5.2 相关管理人员方面

由于多数开发企业自身的项目法人责任制还不够健全，企业缺少自身标准，比如没有企业自己的消耗量定额，同时相应的国内工程造价咨询机构内的专业人员素质也存在业务不精的情况，其主要技术标准仍然采用政府发布的统一定额对投资进行预算、结算的审核。

5.3 管理模式方面

现今国内多数开发企业缺乏全过程投资控制的意识，投资控制的管理模式大多是采取阶段性、单次性的管理模式，全过程的综合投资控制方法没有得到广泛应用。

5.4 投资确定的标准方面

现行的建设项目投资确定方法多为静态、滞后的方法，虽然政府颁布了动态的造价指数，但企业应用的还不是很好，项目总投资的确定往往是以地区统一计价依据（定额）为标准，企业没用自己的企业定额，不能体现企业自身的技术和管理优势，由此而确定的总投资显得静态、滞后而不准确，亟需进一步改进。

6 对于全过程投资控制的若干建议

6.1 必须重视项目设计和市场定位等前期工作

前期工作中内决策过程中的定位项目市场，应该在详细的专向市场调研、市场分析和论证的基础上为项目定位目标市场，进而根据项目市场定位来确定项目所对应客户群体。

在前期定位的基础上，设计阶段要明确项目的功能、档次、标准等设计要求，根据特定群体的需求状况根本确定项目的设计标准和功能标准，确定合理的建设投资水平，打造相应合理的性价比。

6.2 强化项目招标过程

房地产企业需要加强项目设计、施工、主要建筑材料和设备的相应招投标工作，通过招投标阶段的合理竞争择优选取既能符合项目要求，同时兼具合理价格的企业来完成项目建设，进而实现投资控制的目的。

6.3 落实建造阶段的控制目标

虽然建造阶段不是项目建设投资控制的最关键阶段，但在项目建设过程中，建造阶段是一个非常重要的阶段。这个阶段是资金投入的实际发生阶段，通过这个阶段大量的建设资金“物化”为了固定资产。因此加强和落实此阶段的投资控制，是实现最终控制目标的关键阶段。

在建造阶段投资控制的关键，是要做好项目投资过程中相关工作资料的归集整理，资金投入审核依据的落实完善，为有效控制投资、保证项目顺利进行和最终的结算审核创造有利条件。

6.4 构建与投资控制相适应的管理模式

从房地产企业管理角度分析，房地产企业开发经营模式和组织结构的选择应适应于市场环境和内部管理环境的要求，具体体现在企业的市场运作形式、经营管理方式和组织结构形式上。因此，企业要构建合理的管理模式与全过程投资控制的需求相适应，保证这个前提后才能深入探讨和落实怎样建立适合于企业的管理应用模式。

7 结论

随着房地产行业投资的加大，市场竞争日益激烈，市场环境的日益规范，土地获利空间日趋合理，房地产行业将逐渐进入合理的平均利润时代。在这种形势下，房地产项目投资要取得高回报，提高收益，企业必须要进行科学、合理、系统、有序的投资控制减少不必要的投入。

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