对房地产开发企业税收筹划的几点分析

付天行

摘要：随着市场经济的不断深入，房地产企业得到了较大的发展，国家在相关产业方面的税收也得到了较大的增长，这对社会经济的发展起到了很大的推动作用，并成为了地方财政收入的重要组成部分。可随之而来的也有不少的问题，政府的监管、税收政策及相关企业财务核算等方面的问题，使得房地产行业面临着较为严格的税收环境，做好房地产企业税收筹划工作，对相关行业的发展及整个国家经济的发展都具有极为重大的意义。

关键词：房地产开发 税收筹划 经济发展

随着社会经济的不断发展，我国的税收制度也得到了进一步的完善。目前，我国税收的法制化进程已越来越快，税收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各种管理手段及信息传播效率的大大提高，人们对税收筹划及财务管理也有了更加全面的认识。另外，由于全球金融风暴的影响，我国的地产置业也不可避免地受到了一定的影响，对房地产开发企业而言，市场的萎缩、投资速度的回落及相关的销售情况不佳等情况，都使得其现金流出现比较不乐观的现象。对相关房地产开发企业的税收进行合理的筹划，对其财务进行合理的管理，不但有助于房地产开发企业的发展，而且还有助于国家经济的发展。

一、税收筹划与财务管理的内涵

通常来说，税收筹划是一种合法的节税筹划活动，换一种说法，就是纳税人在国家相关法律政策允许的前提下，合法开展的一项活动，其主要目的是通过对企业相关生产经营活动进行安排与调整，达到合理税负、找到最优的节税生产经营方案。因此，就本质上而言，税收筹划不等同于逃税、偷税，它是一种正当合法的行为，也是当今社会企业节税的重要选择。

财务管理指的是在一定的目标下，对资产的投资或购置、资本的融通、生产经营活动中的现金流量及利润的分配等开展的管理活动。在企业的管理中，财务管理占据着较为重要的地位，是企业管理的重要组成部分。财务管理是在财经法规的制度上建立的，它把财务管理的原则作为基础，对企业生产经营中的相关财务活动及相关的经济管理工作进行合理的组织与处理，因此也可以说，财务管理就是处理企业所有经济关系，组织所有财务活动的一种行为。

二、房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义

对于房地产开发企业来说，其生产经营往往具有资金投入量较大、销售周期较长以及经营风险较高等特点。也正因为这些特点的存在，对房地产开发企业进行合理的税收筹划与财务管理便具有较为重大的意义。房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义主要有以下几个方面：

（一）有助于企业实现利润最大化

就房地产开发企业而言，其开发及交易的环节较为复杂，所涉及到的税收种类也比较复杂，比如，土地增值税、营业税、城市建设维护税等，繁杂的税种为企业的负税增加了不少的负担，而根据相关法律法规的规定，在不违法的情况下对税收进行合理的筹划，不但能够在一定程度上减小企业的负担，还有助于企业利润最大化目标的实现，有助于提升企业的市场竞争力。

（二）有助于提高企业的会计核算水平

税收筹划是企业的一种财务手段，合理有效的税收筹划能够有效减少相关企业的税收支出，在一定程度上提高资金的利用率，使企业的资金流得到有效的改善。此外，由于企业的税收筹划及财务管理工作的开展都与会计工作有关，完善有效的会计核算是税收筹划及相关财务管理工作高效开展的前提，因此，相关业务的开展可以在一定层面上提高企业会计核算的水平，对企业的会计工作可以起到一定的促进作用，有利于企业经济管理活动的顺利开展。

（三）有利于树立良好的企业形象

就平常的纳税活动中，尤其是在纳税申报的时候，对税额进行及时准确的申报，不但可以有效降低企业涉税的风险，还能树立良好的信誉，有助于企业形象的树立。另外，合理有效的开展财务管理活动，也能够在一定程度上保证企业经济业务的顺利开展，尤其对于房地产开发企业来说，有序的资金流动是保证其经营活动顺利开展的重要保证，这对企业的发展来说是极为重要的。

三、房地产开发企业的税收筹划策略

由于其自身的特殊性，房地产开发企业涉及到的税收种类相对较多，其所缴纳的税金的核算也较为复杂。税收筹划能够在一定程度上减小企业的负税负担，但不是一切税种都可以进行税收筹划。就目前的情况，对房地产开发企业而言，可以开展税收筹划的税种主要包括：土地增值税、营业税以及企业所得税。根据不同税种的不同性质，企业税收筹划的方式与收益也有所不同。下面分别对几种税收的筹划策略进行相关的分析：

（一）土地增值税的筹划

土地增值税指的是对国有的土地使用权、地上的建筑物以及建筑附属物进行转让，并从中取得收入的个人或单位，根据其转让的收入所得的增值额进行征收的税种。增值税的筹划主要有以下三种：

首先是对成本核算对象进行筹划。对房地产开发企业来说，其可以单独设立一家装饰公司，由其来完成相应房户的装修工作。就具体的操作来说，房地产企业可以与购买房屋的客户签订两份不同的合同：一是房地产销售合同，是房地产开发企业与房屋购买者之间签订的；二是装修合同，这是装饰公司与房屋购买者之间签订的。这时，房地产开发企业在销售合同上面所标注的房款的增值额，进行土地增值税的缴纳；而在装修合同上面所标注的金额就属于企业的劳务收入，应缴纳相应的营业税，而不再进行土地增值税的缴纳。企业可以通过这样的方式分散企业的经营收入，进而减少相关的税基，以达到降低税率、节省税款的目的。

其次是对利息的扣除方式进行的筹划。根据国家相关的规定，房地产开发企业的相关利息支出，只要能够可以按照房地产项目转让计算分摊，并且能够得到相关金融机构提供的证明的，便允许得到扣除，但扣除的部分最高不能超过商业银行当期同类贷款利率的计算金额。而对于房地产开发所耗费的其它费用，则根据土地的使用所支付的资金与房地产的开发成本这两个项目之和且低于其和的5%进行计算扣除；对于不能根据房地产开发项目的转让对利息支出进行计算分摊或者是不能取得相关金融机构提供的相关证明的，则不可以对其利息进行单独的计算，而是将其并入到开发成本中进行统一的计算扣除。房地产开发所耗费的费用则根据土地使用所支付的资金与开发成本这两个项目之和且低于其和的10%进行相应的计算扣除。根据这样的规定，房地产开发企业就可以根据实际的情况选择合适的筹划方法，当房地产企业所开发项目主要有赖于负债筹资，其利息费用所占的比例较高时，就可以选择计算分摊利息同时提供相关金融机构的证明，进行对相关的费用进行合理的扣除；相反的，当开发的项目主要是依靠权益资本进行的，其预计的相关利息小队较少，则可以不对分摊利息进行计算，这样便可以对相关的开发费用进行一定的扣除，有利于企业相关利润的实现。endprint

另外是对增值额开展筹划。根据我国相关条例，纳税人自己建造普通住宅并出售的，若增值额未达到扣除项目金额的20%，则可以免缴增值税；若超过20%，则要按照相关规定对全部增值额进行相应的纳税活动。另外，如果纳税人既建造普通住宅，又进行其它房地产开发，则应该对其获得的增值额进行分别的核算，对于不能准确核算增值额的，其所建造的普通住房则不能够运用相应的免税规定。土地增值税的适用税率为30%到60%之间，并且是超率累进税率，在相同的条件下，价格越高，增值额就越大，其所适用的税率也就越高。因此，开发企业在对产品定价时，要对全部情况进行充分的考虑，既要考虑收益，又要考虑相应的支出，最大限度保证企业的利润。

（二）营业税的筹划

营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象所征收的一种商品劳务税。对房地产开发企业来说，其营业税的筹划策略主要有以下三个方面：

首先是合作建房的筹划方法。合作建房指的是两个合作者，一方出资，一方出土地的使用权，双方以合作的方式进行的房屋建造行为。合作建房主要包括两种方式：以物易物和合营企业，这两种方式的纳税义务存在一定的差别，纳税人可以对两种方式之间的差别进行充分的利用，进而进行合理的收税筹划，最大限度保证企业的利润。例如，甲乙两方进行合作建房，甲方提供土地，乙方出资。房屋建好后，经相关评估得到该建筑物的价值为6000万，甲乙两方各自分得3000万的房屋。这时，甲方通过土地使用权的转让，获得了部分建筑物的所有权，就应根据相关税率进行缴纳营业税，而乙方则无需进行营业税的缴纳。

其次是承包合同的筹划方法。承包建筑工程的公司有没有与建设单位进行相关承包合同的签订，将会影响企业的税率。承包建筑的公司在和建设单位进行合同的签订时，所建造的房屋就归属于建筑业，其所使用的税率为3%，而在不签订合同的情况下，该建筑就应该归属于服务业，这时所适用的税率就为5%。据此，纳税人在对相应的工程进行承包时，应该与相应的建设单位签订相关的合同，这样就可以只按3%的税率缴纳税金。有效降低了企业的负税负担。

最后是通过减少应税项目的流转次数进行税收的筹划。按照国家税法的规定，不动产的转让应该归属于营业税的征收范围，营业税是根据流转的次数重复征收的，流转的次数增多会导致相应的税金增加。所以在实际的经营过程中，房地产开发企业就可以根据相应的情况，合理地减少相关应税项目的流转次数，进而最大限度地减少相关税金的缴纳。

（三）企业所得税的筹划

企业所得税，是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他的所得征收的所得税。与营业税的筹划相比，企业所得税的筹划的效益更大同时也更为直接。房地产开发企业的所得税筹划主要可以从以下几个方面进行：

首先是选择投资地区进行筹划。选择投资地区进行相关的税收筹划工作，是在国家对相关地区进行的税收优惠政策的基础上出台的，与国家的经济政策相符合，所以能够得到政府部门的支持。通过成本与收益的核算，纳税人可以在相关的税收优惠的地区进行相应的注册，而如果企业在没有相关优惠政策的地区进行了注册，则可以经过相关的策划，然后再与一些可以享受优惠政策的企业进行挂靠，进而使自己也可以享受一定的优惠。

其次，选择从属的机构进行筹划。就一个企业而言，其从属机构包括分公司、子公司及办事处。对与从属机构来说，由于其形式不同，使得其核算、纳税形式以及其所享受的税收优惠政策都有所不同。公司是独立的法人，其设立的手续也相对较为复杂，公司所得税的核算与缴纳都是独立进行的，并可以享受相应的税收优惠；而分公司与办事处则不同，其设立的手续相对较为简单，相关的核算也不是独立进行的，所得税是交由总公司汇总后进行缴纳，税负较轻，但不享受相关的税收优惠。因此，房地产开发企业在对相关的税收进行筹划时，应该对实际的情况进行合理的分析，并制定出相应的税收筹划计划，最终选择可以让企业负税最轻、获得的利润最大的方案。

此外是利用税前扣除项目进行筹划。根据我国税法的相关规定，企业所得税的税率为25%，在每一个纳税年度，纳税人的总收入额减去准予扣除的项目之后所剩的余额即为应缴纳的所得税的金额。其中，准予扣除的项目指的是纳税人在该纳税年度里所发生的，并与纳税人取得应该缴纳税金的收入相关的全部必要的费用、成本、税金及损失。因此，房地产开发企业可以根据实际的情况，对相关税目进行合理的筹划，进而有效减少税额。

四、结束语

对房地产开发企业而言，合理的税收筹划不但可以降低其生产经营成本，还在一定程度上关系到企业的存亡，与企业的发展密切相关。随着经济改革的不断深入，国家对房地产及其相关行业的调控能力不断的加强，使得房地产开发企业的利润空间也在不断地缩小，面对这样的情况，房地产企业进行合理合法的税收筹划是非常有必要的。因此，房地产开发企业应根据相关的税收政策，结合自身的实际情况，进行合理的税收筹划，并做好企业内部的财务管理，在不违反法律法规的条件下，对企业的资金以及财产进行合理的控制，进而实现利润最大化的目标。

参考文献：

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