基于不同方面分析房地产开发成本核算规范措施

刘芳

摘要：房地产是国民经济发展的重要支柱产业，同时房地产业作为一个社会消费热点，也聚焦了一些社会供需矛盾，在国家宏观调控政策下，房地产业降低成本追求利润是关键。本文在分析房地产开发成本因素基础上，提出现阶段房地产业如何控制开发成本和进行成本核算的措施。

关键词：房地产开发企业 开发成本 成本核算

在房地产开发过程中，如何加强对建筑工程的成本核算管理，是建筑企业适应市场经济的重要前提条件。近些年，房地产市场过热问题已经引发了一些列的社会矛盾，国家在宏观政策方面积极的进行了调控，同时，由于市场原材料价格和劳动力成本的不断上涨，这对于房地产市场来说，成本核算问题意义重大。

一、房地产企业的开发成本的组成

房地产企业的开发成本是指在一定时期内开发生产销售的房地产的产品所付出的代价即全部的费用支出。房地产企业的开发成本一般由三部分构成：土地、土建以及设备费用，配套费用于其他费用支出，管理费用与筹资成本。土地、土建与设备费用是与社会同期土地价格、人工成本以及设备输出相关联的，其变化因素受人为控制性较小。而配套费用、管理费用、筹资成本及其他费用支出是成本控制中变化大、人为控制性的成本因素，这包括项目方案设计优化、水电煤气与市政设施等配套设计、建设周期管理、投资风险控制等成本，其中，配套及其他费用是房地产开发中受外界影响最大的成本因素。

二、房地产企业开发成本的影响因素分析

房地产企业的开发成本的影响因素主要表现在以下几个方面：

（一）项目开发设计方案不完善

项目开发设计方案不完善，容易导致在编制过程中因施工条件差异出现借用定额的现象，特别是对于跨区施工的核算定额管理存在偏差大，要针对跨区域施工的定额和不同的施工条件来区别对工程核算标准。

（二）综合管理的意识不强

目前，我国由于设计部门、建设单位和施工单位相互之间缺乏有效的沟通，工程监理部门很少参与到决策分析与投资管理中。因此，大多数的工程核算管理只是处于阶段性的子项目管理上，对建筑工程的全过程很难进行有效的综合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算项目管理、成本的分配与结转、核算对象的明确、竣工项目的成本结转等方面的制度不明确，尚未形成规范的统一管理体制。

三、房地产企业的成本核算及规范措施

房地产企业的成本核算一般要从三个方面考虑，确认成本核算的对象，费用的归集及分配方法，计算成本周期。由于房地产企业的规模和经营项目开发的周期的差异，要根据企业自身的生产工艺及特点来选择。加强房地产企业的成本核算，需要规范以下措施的落实：

（一）明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定

现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。

（二）确定开发成本的归集、分配与转结核算

一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。

（三）成本核算项目的合理设立

对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。

（四）要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算

由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。

总之，房地产企业的成本核算需要规范的核算项目确定、明确房地产开发成本的核算对象、落实核算制度、确定开发成本的归集分配与转结核算、明确成本核算周期。

参考文献：

[1]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融，2013

[2]胡屠英.建筑工程预算存在的问题及对策分析[J].城市建设理论研究，2012endprint