房产税改革任重道远

孙甜甜

（枣庄学院 经济与管理学院，山东 枣庄 277100）

税法上规定：“房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或房屋实际使用人征收的一种财产税。”本质上，房产税是政府保护房地产产权征收的费用，拥有房地产的业主得到政府提供的法律保障和各项服务，就有义务向政府支付相应的费用，相应的，法律就保护其纳税人的产权。[1]

房产税有着悠久的历史，最早始于周代。1950年，设房产税税种（城市房地产税）。1973年简化税制，将该税种并入工商税，但保留城市房地产税这一税种，只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收。1986年9月15日，颁布《房产税暂行条例》，从当年10月1日实施，恢复征收房产税。同时继续保留对外商企业和外籍人员征收城市房地产税。2009年1月1日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税，实现了房产税的内外统一。1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。2011年1月27日国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。2011年1月28日起上海、重庆开展对部分个人住房征收房产税试点。

一、征收房产税的意义

首先，调整收入分配结构，有效缩小贫富差距。从我国现状来看，人们的生活水平极大丰富的同时，居民的收入差距也持续扩大。大多数情况，高收入阶层拥有多套住房或高价值房产，低收入阶层拥有小房产，甚至还有一部分人买不起房子。住大房子的多缴税，住小房子的少缴税，没房子的就无需缴税，这样有利于促进收入的再分配，也可以更好的缩小贫富差距。[2]

其次，优化资源配置，促进人们理性消费。征收房产税之后，人们会更趋向于选择适宜居住的户型，对地段，环境等不会有苛刻的要求，有效利用稀缺资源。并且，提高占有成本，能够遏制住房的投机行为，有效降低住房空置率，提高资源配置的效率。

再次，增加地方政府收入，提高政府公共服务水平。营业税是地方政府的主要税收来源，不过，随着“营改增”的试点实施，而且，呼声越来越高，势必会造成营业税税基的侵蚀，而房产税可以对营业税主体税种地位进行很好的补位。房产税取之于民，用之于民，激励地方政府为当地居民提供更好的服务，更好的促进城市发展，改善民生和商业环境，一定程度上改善人民的生活水平，促进社会的和谐发展。[3]

二、房产税改革试点的评价

开征房产税提议了十几年，终于随着上海和重庆试点的开展拉开了序幕。有了他们的方案，房产税才有研究的平台，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部也将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

上海和重庆两市的房产税改革方案实施已经两年多了，一些学者对方案提出不同的意见，归纳有以下几点：

（一）征税对象狭窄

上海和重庆方案都主张对新购住房征税房产税，除了重庆市对现存的“个人拥有的独栋商品住宅”征税，其他的都是对新购住房征税，一方面，有失税种的公平性，之前购买的住房不用征税，现在购买就得征税，这与税收的公平分配职能是相悖的。此外，房产税是业主交给政府的产权保护费和资源使用费，新购的和已存的住房同时受到国家的保护，理应当同样上交产权保护费和资源使用费。

另一方面，很难发挥税收的调节收入分配的功能。西方国家的房产税的比重较大，能够有效的调节收入分配，缩减贫富差距。而我国的房产税征税范围狭窄，税源贫乏，对地方财政收入的贡献有限，地方政府也很难利用房产税税收来履行政府职能。

（二）计税依据不合理

重庆暂行办法规定：“计税依据为房产交易价格，条件成熟时以房产评估价值为计税依据。”上海则规定“按照房产评估价为计税依据。”我国的房产登记制度不完善，而且房产价格受区域，面积，质量，公共设施，环境等方面的影响，科学准确的评估房产价值以确定税基，有一定的难度。像西方发达国家采取的“以房产评估价值为计税依据”的模式，我国在短时间内很难实现。但是，我们不能等到这套系统完善后再来征收房产税，所以，房产税改革初期，我国只能以房产交易价格或在交易价格基础上折扣作为计税依据，这种不合理性是不可避免的。

（三）税率的确定偏低

上海暂行办法规定“房产税税率为0.6%，并按照交易价格的70%纳税，实际的税率仅为0.42%”重庆则规定0.5%，1%和1.2%的比例税率。[4]相对于其他国家，我国房产税的税率很低。比较理想的房产税制度是可以有足够的赋税规模的，可以维持地方政府的开支，完善公共设施和福利等，如果开征房产税只是为了取得一点财政收入，对缩减贫富差距没有推动作用，那就没必要进行税制改革。

（四）税收减免界定不准确

上海和重庆暂行办法对减免的规定都是以 “家庭”为单位，在产权问题上，经济学只承认法人和自然人，并没涉及“家庭”这一概念。如果涉及的利益较大，则会通过“假离婚”等方式逃税，这样不仅会造成税源的损失，而且还会破坏民族道德基础，损伤社会稳定。

三、完善房产税改革的建议与对策

（一）扩大征税对象的范围

从我国实际出发，应该尽快落实由增量房到存量房的过渡。一方面，遵循税收的公平性原则。实施房产税之前购买的房产不用征税，之后购买的就要缴纳房产税，无法体现税收的公平性。另一方面，扩大税基，增加地方政府的财政收入，为地方政府筹集更充足稳定的建设资金，使得政府能够更好的履行其职能。把原来免税的非经营性住房，农村住房，事业单位用房列入到征税范围之内，进一步拓宽征税范围，也有利于保证不同纳税人之间的税负公平。[5]

（二）统一计税依据

在全国推行房产税改革时，应该将房产税的税基统一为市场的评估价值，这样才能客观公平的反映房产的价值和纳税人的负税能力。但是考虑到我国目前房地产评估队伍不健全，加之大幅度波动的房价市场，无法在短时间内建立一套健全的房价评估体系，我们不能等到这套体系完善之后再来征收房产税，所以增量房先按照市场交易价格计税，或者是交易价格的折扣计税，存量房按照房产评估价值计税，与经济发展相适应，每隔几年评估一次。

（三）科学设计税率

我国经济发展不平衡，东西部区域差异显著，城乡收入差距明显，不同地区房地产市场发展不同，房产的价格有很大区别。所以，房产税税率不能实行统一的税率，应该根据不同地区，不同类型的房产税分别设计，实行有差别的浮动税率制度，即中央统一设定一个税率，参考世界各国的不动产税率之后，考虑到我国房产税方案中有较大的免税额度，建议按照房产评估价值的2.5%征收房产税。各政府根据当地经济发展的情况，可以设定一个在规定浮动范围内的税率，这样才能更好的发挥房产税在收入分配，增加政府收入，调控房地产市场的作用。

（四）严格界定税收减免

房产税的税收减免应该采取以套数为主，面积为辅的可操作的方案，应该考虑一个家庭的人口数量的差异，选择以人均数作为免税面积的单位比较科学。在具体操作时，存量房以及无存量房家庭的新购住房，免税面积为每个家庭30～50m2/人，有存量房的家庭购买住房，免税面积合计不得超过每个家庭40～60m2/人，具体明确的规定，各个地区根据自身实际情况而定。

此外，我们还需完善一系列的配套措施。首先，我们需要在全国范围内开展一次房屋产权登记普查，切实做到房产登记实名制。其次，完善现有的房屋评估系统，设立房地产评估机构和专业评估师，按照标准的评估程序，合理的评估房产，为房产税征税提高准确的计税依据。[6]再次，加强税务系统的网络建设，及时准确的把纳税信息传递给纳税人，并对不交或迟交税款的纳税人采取严惩措施。

房产税的开征事关民众的切身利益，其改革对社会公平，利益分配，税制改革具有一定的影响力，所以，科学合理的推行房产税改革，对我国财税体制改革，甚至我国经济发展都具有重大意义。我们期待一套结合国情，切实可行的房产税改革方案的出台。

[1]徐滇庆．房产税[M].北京：机械工业出版社，2013：32

[2]苑新丽，李维萍．关于进一步推动房产税改革的思考[J]．房地产市场，2012，（9）.

[3]王宏波．当前我国房产税的改革问题[J]．甘肃社会科学，2013，（4）：201-203.

[4]胡艳．房产税改革相关问题与对策研究[J]．牡丹江大学学报，2013，22（5）.

[5]王婷．我国实施房产税改革的问题分析[J]．财政与金融，2012，（3）：9.

[6]于海涵．上海、重庆房产税试点存在的问题和对策[J]．广角镜，2013，（2）.