论资产评估方法的融合运用与发展变革

张 昱

（蚌埠学院，安徽 蚌埠 233030）

资产评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是确定资产价值的手段和途径，也是一套完整的方法体系。这个体系是由三种基本评估方法——成本法、市场法和收益法，以及对它们起支撑作用的各种具体的技术方法共同构成。所以我们讲的评估方法，不是指单独的某个方法，而是对三大基本方法及其具体技术方法的一个统称。

一、评估方法之间的关系

三大基本评估方法，即三种评估思路之间的差异主要表现在，它们都从各自的角度出发反映资产的客观价值：市场法是通过与市场交易实例的比较、差异调整而获得评估对象的价值（理论基础：均衡价值论和替代理论）；成本法是从资产重新购建或者成本耗费的角度评估资产的价值（理论基础：生产费用价值论）；而收益法是从资产获利能力入手，通过预期收益折现来求得其评估值（理论基础：效用价值论）。可见，三种评估方法的技术思路截然不同，它们是独立存在、相互替代的关系，每一种方法都自成一体，各有各的优缺点和适用范围。[1]

但资产评估的专业性质又决定了各种评估方法之间存在着一定的内在联系。比如，对于某一特定的资产业务或经济行为，假设资产状态和所处的市场条件都是相同的，那么评估出来的结果不会因为评估人员选用的方法不同而大相径庭，因为评估值应该是客观的，结果也应该趋于一致，正所谓“殊途同归”。基于此，在评估实践中，对同一条件下的同一资产，采用不同的方法评估，才有了相互验证的理论意义和实践意义。不过需要注意的是，运用不同的方法评估同一资产，必须要满足以下前提，即评估目的、资产状态要一致，同时还要保证在运用不同的评估方法时，所选择的经济技术指标、参数是合理的。[2]

以上所说的评估方法之间的联系，是在结果的客观一致性方面的联系，接下来要探讨的，是方法在运用过程中的联系。

二、评估方法的融合运用

在实际评估中，这三种方法并不是完全独立使用、没有交叉，相反，在很多场合下，我们都能看到它们“你中有我，我中有你”的相互借鉴、融合运用的例证。

在成本法下，采用功能系数法求取被估资产的重置成本，实则就是利用了市场法的思路，

通过被估资产与参照物资产的重置成本和生产能力两个指标的相应对比，从而确定被估资产的重置成本；还有在资产的功能性贬值和经济性贬值这两个指标的估算过程中，我们也能见到收益折现法的踪迹，不过这里折现的不是资产的预期收益，而是被估资产的年净超额运营成本和年净收益损失额，公式如下：

被估资产功能性贬值=年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A，r，n）

被估资产经济性贬值=年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A，r，n）

式中，（P/A，r，n）为年金现值系数。

以上是在成本法下，融合运用了市场法和收益法的技术元素的情形。同样，在房地产评估的收益法下，确定折现率指标时，也借鉴了市场法的技术思路。比如租价比法（或称净收益与售价比率法，也称市场提取法），就是通过选取近期市场上交易的与被估房地产相同或相似房地产的净收益、价格等资料，测算出该类房地产的平均收益率，并以此作为折现率。

房地产评估中的假设开发法，其本质是成本法的逆运算，二者理论基础是相同的，只不过成本法是“正着加”，假设开发法是“倒着减”，逻辑过程恰好相反。计算公式为：

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

在预测开发完成后的房地产销售价格时，我们通常采用市场比较法、结合趋势预测来进行测算，具体分两种情况：对于出售的房地产，可采用市场法直接确定开发完成后的房地产总价；而对于出租的房地产，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，然后再采用收益法，将出租净收益转化为房地产总价。

如果说上述情形还只是在某种基本方法下，求取其中某一个具体指标时借鉴其他方法的技术成分，尚有主次之分，那么在无形资产评估中，则更是毫不隐晦地把两种基本方法直接结合起来加以命名和运用了，比如成本—收益法。[3]计算公式为：

式中，β1——科研人员创造性劳动倍加系数

β2——科研平均风险系数

β3——无形资产的贬值率

C——无形资产研制开发中的物化劳动消耗

V——无形资产研制开发中的活劳动消耗

K——无形资产的贡献率（分成率）

Ri——使用无形资产后每年的净收益

方法融合运用的情形不仅见于单项资产的价值评估，也同样运用于企业价值评估的场合。比如对于持续经营的企业，一般不宜单独运用成本法对其价值进行评估，而需将成本法与收益法或市场法相结合，才能确定企业整体价值。因为企业各单项可确指资产评估值的简单加总，无法反映这些资产间的有机组合因素产生的整合效应，也难以反映会计账面上并未反映的某些无形资产，如企业文化、各种资质、销售网络等非常规无形资产。即企业的价值不仅包括可确指的资产，还包括不可确指的资产——商誉的价值，或者因经营管理不善而产生的经济性贬值。[4]

三、案例应用

评估某设备租赁公司的一台机械设备，该设备年租金净收入为19.5万元，评估人员经调查了解到，与被估设备规格型号、新旧程度、地区相同的设备年租金净收入平均为20万元，现搜集到三个与被估设备类似的交易实例，相关数据见下表：

?

另据预测，该设备的剩余使用年限为10年，假设收益期满后残值忽略不计。

通过对三个市场参照物的投资回报率分析，确定折现率的平均值为24.5%。

根据上述资料，该设备的评估值约为：

四、结论及展望

综上，评估方法之间并不是完全孤立的，而是相互借鉴，协同发挥作用的关系。因我国的资产评估业起步较晚，到目前仅有二十多年历史，方法的运用受传统观念和市场条件局限较多，相关的经济参数、指标体系尚未完全建立，加之个别理论界定不清晰，导致实践中存在较多争议及执业不规范现象。随着市场经济行为和资产评估业务的延伸和拓展，资产评估的方法手段也将不断创新和完善，评估技术的融合运用会更加成熟，运用领域更加广泛。

但是，目前所使用的三种基本评估方法，仍都是确定性的方法，忽略了方法运用的假设前提、参数取值等方面可能具有的不确定性。可以说，在任何估价中都有一定程度的不确定性。[5]这种不确定性可能由评估人员的主观意见造成，也可能是一些特殊的市场条件和资产条件使然，或者没有充分考虑到估价影响因素未来的动态变化，导致得出的评估结论是单一值。这是现阶段整个方法体系所共有的缺陷。

另外，在评估方式上，我国目前仍处于传统的单量评估阶段，行业信息化水平较低，主要靠手工操作，效率不高，质量欠佳。而在市场发达国家，自动评估模型（AVM）、计算机辅助批量评估（CAMA）的运用已渐成主流，并为越来越多的国家所重视和采用，在抵押不动产、财产税税基评估和管理中，表现出了快速、低成本、较客观及风险控制方面的优点。[6]相比之下，CAMA在我国的发展则较缓慢和滞后，本土化的AVM设计缺乏完备的基础数据，目前仅有少数评估机构在房地产估价服务领域运用，且水平有限。

可以预见，未来我国的资产评估将会呈现出由单量评估到批量评估、传统的手工评估到计算机软件评估这样一个发展变化趋势，具有中国市场特点的CAMA技术将得到开发，并在越来越多的服务领域中应用。与此同时，高成本、耗时且主观误差大的评估方式将会被低成本、快速、标准化及模块化的方式所取代；传统评估方法的确定性特征使得评估值单一的缺陷，也或将由模糊定价的区间值表述方式所弥补。

[1]于鸿君.资产评估教程[M].北京：北京大学出版社，2001.82-84.

[2]中国资产评估协会.资产评估[M].北京：经济科学出版社，2011.66.

[3]朱萍.资产评估学教程[M].上海：上海财经大学出版社，2012.170.

[4]朱柯，李萍，曾瑞玲.资产评估[M].大连：东北财经大学出版社，2008：197-198.

[5]Michael Mallinson and Nick French,Uncertainty in property Valuation Journal of Property Investment and Finance,18（1）：13-32.

[6]IAAO.Standard on Automated Valuation Models(AVMs).Assessment Journal，2003，10（4）:109-154.