西安市房地产企业土地决策的问题分析

吴 小 峰

(1.清华大学公共管理学院，北京 100083;2.陕西秦地地产开发公司，陕西西安 710054)

房地产市场需要发展，土地是其必要的承载物，其不可能不依赖于土地而独立存在。房地产始终是围绕着土地制度的变革而展开各种房屋建筑的开发建设与经营的［8］。土地的科学决策是保证房地产企业健康发展的前提，对建设社会主义市场经济、国民经济的可持续发展及构建和谐社会起着至关重要的作用［7，8］。本文的研究将以西安市房地产企业的土地决策作为实证研究对象，通过分析西安市房地产企业土地现状及存在的问题，为西安房地产企业在选择合适土地的过程中提供科学而准确的决策依据，并期望对各省市的房地产企业进行土地决策具有一定参考价值。

1 西安市房地产企业的土地交易现状

政府先后出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《关于严格实行经营性土地使用权招标挂牌出让的通知》等文件，明确了各类经营性用地(商业、旅游、娱乐和商品住宅等)在进行公开交易时务必选用招标、拍卖或者挂牌方式。在这样的大背景下，西安市政府严格执行国家的政策，土地使用权的出让也从2002年之前的协议出让开始慢慢向着“招拍挂”方式转变。下面我们在这个新的土地供应方式下，分析土地的供应及其成交特性。

1.1 土地供应分析

我们对2008年～2011年12月23日西安市近四年的土地供应进行分析。西安市2009年土地供应量同比2008年增加了43%。其中住宅类用地供应上涨幅度为80%;商业和办公类上涨幅度为150%和178%，上涨幅度较大;综合类用地供应量下跌幅度为83%，所占份额较少。2010年土地供应量同比2009年增加了17.8%。其中住宅类用地上涨幅度为14.0%;商业类用地上涨幅度为30.4%;办公类用地则减少70.1%，下降幅度较大;综合类用地供应量增幅为12.9%，所占比例不高。2011年土地供应量同比2010年增加了99.27%，其中住宅类用地增幅为20.5%;商业类用地增幅为255.68%，增幅较大。1)区域分布。整理2010年全年土地供应情况发现:城南区供应土地位居第一(43宗);其次是城东区(41宗)、长安区(15宗)、城北区(15宗)和高新区(13宗);紧接着是城西区和城内，分别为4宗和3宗。同样地，整理2011年全年土地供应情况，位居第一的是城东区(66宗);城南区(64宗)、城北区(51宗)、城西区(30宗)和长安区(25宗)紧跟其后;而排名最低的是高新区和城内，分别有23宗和4宗。2)地块面积。分析西安市2010年“招拍挂”出让的土地面积，其中10万m2以上的地块面积所占的比例最高(52%)，1万m2～5万m2之间的地块面积所占的比例其次(29%)，5万m2～10万m2的地块面积所占的比例次之(17%)，所占比例最小的是1万m2以下的地块面积(2%)。对比分析西安市2011年“招拍挂”出让的土地面积，同样的10万m2以上的地块面积所占的比例最高(40%)，1万m2～5万m2之间的地块面积所占的比例其次(32%)，5万m2～10万m2的地块面积所占比例次之(25%)，所占比例最小的是1万m2以下的地块面积(3%)。通过分析，发现大面积地块已逐渐成为西安土地市场供应的主流。3)地块性质。2010年通过“招拍挂”供应的经营性土地中，位居第一的住宅用地约占土地供应面积的70%，位居第二的商业类用地约占土地供应面积的13%，位居第三的工业用地约占土地供应面积的11%。2011年通过“招拍挂”供应的经营性土地中，位居第一的住宅用地约占土地供应面积的42%，位居第二的工业类用地约占土地供应面积的25%，位居第三的商业用地约占土地供应面积的22%。

1.2 土地成交特征分析

2008年～2011年近四年，西安土地的供应量每年都在增加，经营性土地的成交价格表现为逐年攀升，其成交的均价在2011年已经达到了204万元/亩。越来越高的经营性土地成交价格，从侧面反映企业对土地的竞争日趋激烈。但是土地成交价格也就是房地产企业的土地成本，最后还是要进入到房地产产品成本之中，这就是近年来房价不断上涨的原因。根据上述西安市房地产土地交易现状的分析可知，西安市土地供应依然开始逐步适应“招拍挂”方式。在这个过程中，土地的成交价格呈逐年的递增，同时土地成本与房地产产品的可销售价格并没有严格的正相关关系。那么，结合房地产企业的开发模式，企业想要获得土地开发权而取得稳固发展，就必须更深层次地研究土地成交价格，也就需要房地产企业对土地要做出更为严谨的决策。

2 西安市房地产企业土地决策存在的问题

自从经营性土地要以“招拍挂”方式出让以来，西安土地交易市场竞争异常激烈，众多企业对于有意向的土地表现为互不相让。但是通过认真研究各家参与土地竞拍的企业，可以发现他们的决策水平迥然不同。但随着国务院及地方政府相继出台及实行相关措施和政策对房地产市场进行调控，房地产业步入规范和调整的阶段势必发生，在这样的背景下，对于那些决策能力差的企业其被繁荣市场隐没的自身固有的缺点势必会膨胀爆破，由此将会危及企业的生存发展。仔细观察和分析西安市房地产企业土地决策，存在着很多问题，可归纳为:1)把握不准市场动态，欠缺市场研究。西安市房地产市场持续处于动态的发展过程中，诸如区域热点、产品形式等方面，如购买者对产品的从小户型向大户型变化的需求亦在不断变化过程中。倘若房地产开发企业只依靠决策者的经验推测和直觉判断，而缺乏研究市场动态，那么很容易导致市场与产品产生脱节的后果，最终导致开发项目的必然失败［3］。2)市场定位能力低下，缺乏土地价格支撑。房地产企业所支撑的土地价格因不同的市场定位而不相同，因此土地购置价格的决策会受到对意向土地市场定位的影响［4］。2012年，一宗起始挂牌单价高达1 959万元/亩位于西安市中心城区的商业地块，已高出2011年由铁峰地产创下的1 072万元/亩的单价“地王”纪录，成为西安市的新晋单价“地王”。该地块是苏宁以8亿元拿下的，由于该地块位于西安市中心城区的商业圈，虽有专家分析该地块的绝佳位置使其开发前景较好、商业价值不可估量，但正是由于其所处的位置，使其在业态布局上的要求更为严格，这样才能跟同行具有竞争可比性。同时，超高的地价对于开发商的资金实力也是一种考验，如果开发商自身资金比较匮乏又不能在短期内收拢资金，就会造成企业的资金滞怠，给企业带来很大的困扰。那么开发商如何进行这块土地的定位与开发，才能防止上述问题的发生，成为企业需要慎重解决的问题。3)风险意识淡薄，对风险因素考虑的不够全面。因房地产市场存在着很多不确定因素(包括社会、政策、技术、汇率、利率风险等)对其产生巨大的影响，造成房地产成为一个动态变化不稳定的市场［5，8］。然而，绝大部分西安市房地产开发企业没有对风险因素的分析给予足够的重视，想必也就没有足够的风险控制措施运用到土地的决策过程中。4)融资能力低下，丧失土地获取机会。近年来，地价表现为节节攀升的态势，这无疑成为房地产企业大笔的成本支出;再有，在土地拍卖成交后数月内，房地产开发商务必全额付清土地价款;而且，在项目实施阶段，同样需要巨额资金维持。所以，融资能力对于房地产企业来说显得十分重要而关键［5，7］。据相关调查研究，在土地竞拍价格的决策中，很多企业做出的最高报价通常是根据自身可以筹措到的金额来测算的价格，这个价格往往低于其根据市场定位所能接受的最高价。由此常产生两种结果，一是因报价较低而失去取得土地的机会;二是冒着各种风险以高价抢得土地，但由于资金缺乏，项目的开发进度受到影响，结果是导致开发项目的收益受损［1，5］。5)缺少系统分析，主观因素过多。西安市现行的房地产企业土地决策，无论是从选地还是从土地竞拍价格的决策，注重的是经验，在土地决策方面缺少客观的、系统的分析。房地产企业的土地决策没有一个系统的数学模型可以遵循，注册评估师的主观因素是其进行决策时所能依赖的［4］。以人工作业为主的西安市房地产企业的土地决策工作，远远滞后于房地产业发展的要求，突出的缺点是:a.系统性、统一性缺乏;b.效率低下而操作成本居高不下;c.人为因素介入过多，缺乏公正性、客观性;d.信息传播不畅，资源无法实现共享;e.难以保证评估成果;f.没有予以综合考虑空间关系;g.管理相关数据存在局限。分析上述问题，可看出西安市房地产企业在土地决策方面存在的不足较多，企业当前必须面对，不断提高企业的土地决策水平。

3 结语

对于一个房地产企业来说，土地既是其最基本的生产资料，又是其必要的融资工具和资本手段。因此，房地产企业土地决策的科学性与准确性是其长期稳固发展的前提。为了确保房地产企业的健康发展，提高其土地决策的科学水平是亟待解决的问题。为此，论文针对西安市房地产企业土地现状和政府加大对土地闲置与投机整顿的大环境，分析了西安市房地产企业土地决策的现状及存在的问题，主要表现在五个方面:把握不准市场动态，欠缺市场研究;市场定位能力低下，缺乏土地价格支撑;风险意识淡薄，对风险因素考虑的不够全面;融资能力低下，丧失土地获取机会;缺少系统分析，主观因素过多等。房地产企业如何在保证自身利益最大化的前提下，实现科学的土地决策，降低土地的决策给企业带来的风险，对房地产企业意义深远。

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