“以房养老”的困境及解决路径

张慧敏

(黑龙江大学 政府管理学院，黑龙江 哈尔滨 150000)

2013年，中国老年社会的元年，一个庞大的养老群体正在形成并快速发展，“养老”成为当今社会重中之重的热点话题。事实上，我国自1999年正式进入人口老龄化社会以来，养老问题就越来越突出，高龄老人、独居老人、失能老人日益增多，怎样建设好社会养老服务体系，提升社会养老服务的整体水平，让老年人能拥有一个快乐幸福的晚年，是我们目前亟待解决的重大问题。

2013年9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出将开展“老年人住房反向抵押养老保险试点”工作，此意见一出一石激起千层浪，引发了舆论的广泛关注，“以房养老”成为人们热议的话题。

一 “以房养老”的发展状况

事实上，“以房养老”并不是我国的专利，而是一个舶来品。“以房养老”这一概念最早起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国。早在20世纪60年代，美国就率先实行“以房养老”模式，随后日本、新加坡和一些欧洲国家纷纷效仿美国进行养老模式的改革。在过去二十多年的时间里，“以房养老”模式逐步走向成熟。目前，美国、加拿大、英国、新加坡、日本等国都从最初的尝试改革发展到形成了各自的“以房养老”服务体系，并且积累了相当丰富的操作经验，“以房养老”作为常见的养老方式已经适应了整个社会的发展需要及老年人的养老需求。

而在我国，早在2005年在南京市就已率先开展“以房养老的南京模式”——南京汤山“温泉留园”，该园规定拥有60平方米以上产权房、年龄超过60岁、具有本市户口的孤残老人，可自愿将其房产抵押给相关机构，终身免交一切费用，由养老机构为老年人提供养老服务，而房屋的产权将在老人逝世后归养老院所有，这是国内首个公开推出的“以房换养”模式。①后来又在上海推行“以房自助养老”，规定年满65岁的老年人，可自愿将自己所拥有的产权房屋与公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取交易房款，房屋则由公积金管理中心再返租给老人，老人按租期年限将租金一次性交付，相关的养老费用均由公积金管理中心承担。②这些模式普遍存在着各种弊端，诸如没有中间机构进行担保，金融机构和老人双方的权益很难兼顾，实施的规模较小，要求严苛等。虽然这些对养老模式的探索取得了一定的成果，而这些成果并未扩展开来，这些模式最后都无疾而终。

“以房养老”被认为是国际上比较成熟、普遍的养老方式之一，而在国内却刚刚起步，各方面的条件还不成熟。

二 目前我国的养老现状——传统的养老模式遭遇挑战

我国是世界上唯一一个老年人口接近于2亿的国家，并且60岁以上的老年人口正在以每年超过3%的速度增长，预计到2020年，全国的老年人口将达到近3亿，也就是说几乎每五个人中就有一位老年人，由此不难看出目前乃至今后的一段时间内我们所面临的养老负担将会极为沉重，需要养老的老年人数量也在急剧上升。

目前，我国的城乡养老体系以居家养老为主，机构养老为补充，社区养老为依托，养老的经济模式主要依靠退休金、社保金、子女赡养等形式。随着“4：2：1”家庭结构在我国的普及，传统“养儿防老”的观念正在受到巨大冲击，子女一代面对沉重的就业、住房、医疗压力，已经举步维艰，赡养老人已成为巨大的负担。以一个人退休前每月4000元的收入为例，在不考虑通货膨胀等因素的影响下，按照我国目前的社保政策，退休后每月得到1200元的退休金，社保替代率约为30%，而这已远远不能满足老年人的基本生活需求。中国传统思想影响下的居家养老模式，在社会理念和文化发生深刻变化的当下，已经很难适应当前社会老年人的养老需要。

我国目前的机构养老主要是以政府为主导，民办为辅，由政府主导的养老机构数量毕竟有限，而且高额的投入与低效率的产出不能形成正比，加之其管理机制并不完全合理和缺乏内在发展的动力。而民办养老机构，一方面收费过高，一般人难以承受，另一方面服务质量较差，场所设施简陋，难以满足老人养老的基本需要。

社区养老不同于家庭养老，而是社区中的居家养老，是将养老机构中的服务引入社区，通过政府扶持、社会参与、市场运作，逐步建立以家庭养老为核心、社区服务为依托，向居家老人提供生活照料、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐等为主要内容的服务。而目前我国的社区养老并未形成体系和规模，仅在一些发达地区和城市扩展开来，而在一些小城市和欠发达地区根本没有实施的条件，而即便是在一些发达城市中社区养老仍存在着许多问题，并没有达到预期的效果。

三 “以房养老”的困境所在

在国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》之后，根据新浪网关于“以房养老”的一项调查显示，超过57.1%的人选择不会以房养老，58.6%的人选择不会让父母以房养老。作为在西方国家已经比较成熟的一种养老模式，这一“新鲜事物”为何在国内却遭遇冷落、不被广泛接受呢？

1.“以房养老”阻力在哪里？

“以房养老”推行难主要来源于老人和金融机构的风险共担无法协调、国内房产使用权和占有权相分离的产权制度、中国传统养老理念、人均预期寿命等因素的影响，而其中制度和观念则成为最大的阻力。

(1)老人和金融机构的风险共担无法协调。

“以房养老”面临的一个技术性难题就是老人所抵押的房产残值难以明确界定。对于金融机构来说，以房养老的收益只能依赖于日后拍卖房产得以实现，那么，到时候房子能值多少钱就是关键所在。如果拍卖所得款不够所支付的养老金，那么金融机构就会毫无收益而言，而房屋的残值是受多种经济变量影响，并不容易预先估计，而且我国目前的房地产市场发展得并不完善，相关制度和规定并不健全，房地产泡沫仍有膨胀之势，这也成为影响老人和金融机构风险共担的一大因素。

(2)70年房屋使用权难推“以房养老”。

在中国，公民购买的商品房只拥有50—70年的使用权，房屋的土地所有权并不会归个人所有，这种房权与地权相分离是中国特色的产权制度。

对中国的金融机构来说，“以房养老”的最大障碍可以说是来自70年的房屋产权制度，这也是中外政策最大的差异所在。虽然早在2007年出台的《物权法》已经明确规定：“住宅用地使用权期间届满的，可以自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将会是一个巨大的天文数字，这是保险公司和银行等金融机构普遍担忧的问题。

(3)子女继承财产的传统难融“以房养老”。

对于老年人来说，“以房养老”最大的障碍来自传统观念。一直以来，国人的观念都是“养儿防老”，这种想法已经几乎成为整个社会不言自明的共识，“养儿能防老”“养儿有保障”，房子等遗产都是留给自己的儿女，若老人生前便将房产抵押以换取较为宽裕的晚年生活，不仅老人心里难安，儿女们也难免会心生不悦，造成老人和儿女间的矛盾。

(4)人均预期寿命难以准确估计.

中央财经大学保险系教授郝演苏表示，房屋的反按揭业务是一种国际上通用的养老保障计划，金融机构通过精算等一系列复杂的方法估算出人的平均寿命，综合考虑各方面因素后会给出一个适当的配比。但是问题的关键就在于预期寿命会受到多种因素的影响，因而老人预期寿命的确切值就很难准确估计出来，作为推行“以房养老”必须解决的技术性前提条件，这就势必会影响到“以房养老”的大规模开展。

四 “以房养老”的未来在何方？

“以房养老”早在十年前就被提起，如今旧事重提，意味着我国目前的养老资金筹集的压力仍然较大，目前的养老体系还并不健全，仍然存在较多问题，亟须寻求养老模式的改革和创新。从目前来看，我国养老并未形成一种产业，养老体制“双轨制”仍然存在，养老模式“问题化”依然突出，中国式的养老困境必须寻求中国式的解决之道。

首先，“以房养老”仍需相关、配套的制度来支撑。“以房养老”之所以能在欧美国家兴起并逐渐成为一种快速发展的养老模式，主要因为这些国家以立法的形式保障了金融机构和养老主体双方的合法利益，以完备的法律法规来规范和监督“以房养老”双方的交易行为，这样就激发了养老市场的活力，增强了老年人“以房养老”的信心，为“以房养老”提供了制度性保障，从而保障了“以房养老”能够顺利有序地进行。而我国在“以房养老”方面尚缺乏相关的法律保障和政策支持，因而这种偏向于市场性的交易会面临许多风险，还存在着许多不确定性，无论金融机构还是老人都持观望态度，不敢轻易参与其中。政府应该着力于完善养老制度和政策，在“以房养老”推行过程中，在明晰房屋产权、贷款担保、确保房价稳定等方面制定相关的规定、提供相应的配套政策，充分保障老人和金融机构双方利益的协调。

其次，“以房养老”还需进一步完善资源配置。“以房养老”的一个重要前提是，养老主体将住房抵押给相关金融机构后，可以凭借交易所得享受养老服务。但从目前来看，我国的养老机构配置还不完善，养老院的数量和质量还远远不能满足老年人的养老需要，与养老机构相配套的各种硬件设施和条件还未完全具备，养老机构在管理和经营方面仍然存在欠缺，养老院集中养老的承接能力还很有限，大规模的集中养老尚不具备条件，因此政府还需要进一步完善养老机构的资源配置，完善和提升养老机构的硬件设施建设，为养老机构创造更便利的经营条件，保证其正常运转。

解决社会人口老龄化及养老问题是体现一个社会文明和进步的重要标志。人口老龄化是社会发展大背景下不可避免和无法抗拒的事实，我们必须正视目前我国养老结构中的不合理因素，积极努力推动养老模式的变革，使养老机构的经营和管理体制进一步得到改善和提升，促进养老机构的运作模式不断创新，从而提高公共资源的利用效率，主动而积极地认真解决我国突出的养老问题。

五 结语

家家都有老人，人人都将变老。如何妥善地解决养老问题，不仅是每一个家庭面对的难题，也将是整个社会面对的挑战。面对这袭来的“银发浪潮”，一切关于养老措施改革的背后，都要有一个态度，社会发展应又好又快，既要GDP、收入，也要社会保障、公共服务领域的齐头并进。我们只有正确面对、积极应对，才能找到一个真正适合我国国情的养老模式。

注释

①陈冠中.“以房换养”问世南京 制度的创新还是退步[M].人民网，2005-04-15.

②“以房自助养老”在沪推行情况分析探讨[M].中国行业研究网，2013-09-17.

[1]柴效武.以房养老模式[M].浙江:浙江大学出版社,2008.

[2]伊 北.熟年:中国式养老的困局[M].长江文艺出版社，2013.

[3]王成程.“以房养老”在中国的实践分析[J].价值工程，2009(3).

[4]郑依伊.中国发展“以房养老”：问题、经验借鉴与解决对策[D].湘潭大学，2012.

[5]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题，2009.

[6]肖彩波. “以房养老”模式在中国的可行性探讨[D].西南财经大学，2009(12).