全面预算管理在房地产企业中的应用研究

○许田中

（明发集团泰州房地产开发有限公司 江苏 泰州 225324）

全面预算管理是指以企业的经营管理战略目标为指引，通过预算编制、执行、控制、监督以及事后评价等一系列环节，从而提升企业内部管理的水平以及经营活动的效率，实现企业管理效率以及经济效益的最大化。全面预算管理在房地产企业中的应用具有极为重要的意义，其能够充分发挥管理的全面性、全过程性以及全员性，通过整合以及优化房地产企业的业务、信息、资金等资源，对企业的战略目标、绩效评价以及权力分配等进行适度的明确，并组织企业全体员工参与管理过程中来，实现对企业生产经营全过程的控制，从而实现企业分工协作的合理化、资金的最优配置、战略经营目标的有效落实以及企业价值最大化目标的实现。

一、房地产企业全面预算管理的应用步骤

1、全面预算管理机构的设置

（1）预算决策机构

房地产企业应成立预算管理委员会，这是预算管理的最高决策机构，成员由高层管理人员和关键职能部门负责人组成。在定期召开的预算委员会上，根据企业经营状况的变化，协调解决预算在执行、调整和考核工作中出现的重大问题及事项。

（2）预算组织机构

预算管理办公室是预算管理委员会的日常工作机构，在预算管理委员会的领导下工作，并向预算管理委员会报告工作，具体负责预算的编制、执行、调整及考核等日常工作。

（3）预算执行单位

预算执行单位是执行全面预算并承担相应责任业务归口部门，在授权范围内配置并使用资源，执行单位是把预算由计划变为现实的具体实施部门，是预算管理中的重要部分。明确各机构的职责，全面预算能够得以的顺利实施与控制，遇到问题也能及时的协商解决，有利于实现房地产企业的整体目标。

2、预算的编制与下达

首先应明确预算编制的方法，预算的编制方法有很多，如定期预算法、固定预算法、零基预算法等，各种方法有着各自的优缺点和适应的环境，房地产企业应结合自身的的业务类型、经营特点及经营策略等，选择相适应的编制方法。

3、预算的执行与控制

预算管理委员会办公室及各业务归口管理部门对预算执行情况按季度进行分析，对实际发生数与预算数之间的差异，找出原因并提出改进措施。对预算的执行与分析，是对各部门工作进行一个整理并提升的过程，在执行过程中，对于每一笔经济业务的发生，首先要考虑到这项费用有没有预算，没有预算的就先不支出或是经批准后再支出，是不是所下达的预算有疏漏的地方。

4、预算的调整

预算的调整是指在预算执行的过程中，由于环境的变化以及其它外部因素影响等带来的重大变化，企业预算管理部门需要结合实际对预算的情况不断进行调整，从而达到新的预算平衡，为预算执行和实施提供新的指导。预算调整的原则主要包括：一是要符合企业的经营战略原则和实际经营状况；二是要将预算调整的重点放在预算执行中出现的关键性事项上面；三是预算调整的方案应该客观合理。预算调整一般分为应急调整和年度调整，预算调整需要由执行单位向预算管理委员会提供书面报告，对预算调整的原因、执行情况以及具体的指标变化等进行说明，由预算管理委员会讨论并呈交董事会批准实施。

5、预算的考核

预算考核主要是指房地产企业内部各级责任部门对预算执行结果进行考核和评价，其主要是对预算执行者实行的一种激励约束机制。预算考核的主体主要是预算管理委员会下属的预算考评小组以及企业内部各级部门，其通过对企业各级预算责任单位的预算执行结果的考察和评价，来确定预算执行的情况，并找出预算实际与预算目标之间的差异。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

1、房地产企业缺乏良好的全面预算管理意识

目前，我国很多房地产企业缺乏良好的全面预算管理意识，并没有将全面预算管理与企业的战略经营目标有效的结合在一起，预算管理的效率比较低下，执行效果也比较差。很多房地产企业在实施全面预算管理中存在短视的情况，预算管理只重视短期的财务目标，而忽视了长期的战略发展目标，各期之间的预算衔接性比较差，导致全面预算管理与企业的经营管理战略目标相偏离。一些房地产企业在预算编制的时候过分强调短期成本费用的控制和经济效益的提高，没有重视企业资源的深层次开发以及长远的优化配置，这种短视的行为对企业的经营发展是非常不利的，企业一定要加强重视，将长远战略目标与预算管理相结合，促进企业的健康可持续发展。

2、房地产企业在全面预算管理应用中缺乏统筹协调

很多房地产企业对全面预算管理的认识不足，在全面预算管理的应用中缺乏统筹协调。一些房地产企业甚至认为全面预算管理仅仅是财务部门的工作，没有设置专门的全面预算管理统筹领导机构，不重视企业整体的参与，其它部门在全面预算管理的执行过程中也缺乏协调和配合，导致全面预算管理的执行效果非常差。另外，我国很多房地产企业没有严格按照现代公司治理机制的要求来构建企业内部组织体系，企业的董事会以及股东大会等在全面预算管理中的参与度比较低，全面预算管理的领导和实施工作往往是由财务部门来代为完成的，这导致全面预算管理缺乏权威性和全局性，难以有效发挥其控制作用。

3、全面预算管理中忽视对企业外部环境的研究

随着市场经济的不断深化以及价值链理论的应用，企业的经营管理中越来越强调对外部因素的分析和研究。我国大多数房地产企业在全面预算管理过程中，一般主要是基于过去的预算执行情况和历史指标，并结合企业的资金、管理水平以及技术状况等来确定预算指标，而对企业外部环境缺乏研究，企业的全面预算管理往往偏离了市场发展的大环境，导致在执行的过程中存在大量问题。因此，房地产企业在财务预算管理中一定要重视对外部环境因素的分析研究，例如对企业的产品市场销售情况、竞争对手、客户满意度等因素要进行分析，从而将其融入到预算编制中去，形成弹性的预算，提高全面预算管理的科学性和适用性。

三、对房地产企业应用全面预算管理的对策建议

1、将企业的战略经营目标作为全面预算管理的指导

企业需要树立全面预算管理的新理念，将企业战略经营目标作为全面预算管理的指导，从而提高企业全面预算管理的科学性、合理性和长期性。企业要将战略经营目标予以分解落实到全面预算管理中来，从而促进企业战略目标的实现。企业在全面预算管理实施之前，应该对市场进行详尽的调查，并对企业拥有的各项资源进行分析，从而明确企业的长期战略目标，并以此为基础来进行预算的编制，使得企业各期的预算能够相衔接，从而提高全面预算管理的效率和效果。另外，房地产企业一定要在内部树立全面预算管理的意识，让全体部门和员工积极配合全面预算管理的实施，从而为全面预算管理创造良好的实施环境和氛围。

2、完善全面预算管理的标准以及管理制度

房地产企业要结合行业特点、历史数据以及自身的经营管理模式，构建一套科学合理的房地产项目费用科目以及开发成本体系，并做好成本数据的积累和统计。同时，在执行全面预算管理标准的过程中，房地产企业要不断的对预算标准进行调整和完善，从而形成房地产企业自身的成本费用定额标准。另外，针对房地产企业全面预算管理应用中存在的难题，企业应该对预算管理责任中心的权责予以明晰，严格对预算目标进行界定，并合理对预算进行编制、汇总、审批复核，强化预算执行与控制，并明确预算差异分析、预算执行评价以及预算指标考核等一系列管理制度。

3、要将全面预算管理与企业外部环境紧密结合

价值链管理理论中提出了外部价值链这一重要环节，强调企业的经营发展与外部环境的关联性。随着市场经济的深化，房地产企业的发展与外部环境的关联程度更大，企业在进行全面预算管理的时候要与外部环境紧密结合。要对外部环境因素，包括市场占有率、客户状况以及竞争对手情况等进行分析，在预算编制的时候充分考虑这些因素，并根据外部情况的变动随时对预算管理进行调整，从而保证全面预算管理的科学合理性。

4、强化企业的全面预算管理考核体系

预算考核是全面预算管理能够顺利执行的重要保障，企业要强化预算考核，并建立健全激励惩罚机制，从而促进全体部门和员工执行预算管理的积极性，保证预算目标的顺利实施。针对房地产企业中存在的预算考核不力的情况，企业要结合自身的情况制定合理的预算管理考评制度，并严格按照预算考核的结果来实施奖惩，从而促进全面预算管理的有效执行。首先，预算考核要将预算编制的指标与预算管理的执行结果相比较，找出预算执行中存在的偏差，及时的采取改进措施；其次，要将预算完成情况与员工的奖惩严格结合，从而调动员工完成预算目标的积极性，为全面预算管理提供坚实的保障；另外，针对房地产行业的生产经营特点以及预算管理特点等，要设置一些相关的定性和定量考核指标，从而实现考核指标的多样性和多维度。

全面预算管理是由预算编制、预算执行、预算控制、预算考核等多环节构成的一项综合性系统性的工作，其对企业短期财务目标的实现以及长期经营战略目标的实现都有着重要意义。房地产企业要及时的发现自身全面预算管理中存在的问题，通过预算观念的调整、预算编制方法的选择、预算考核的强化等措施，提高企业全面预算管理的科学性、合理性和全局性，为企业的健康可持续发展奠定基础。

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