我国房产税制度的国际比较与分析

王钰

摘要：遏制放假快速大幅上涨已经成为我国政府的一个重要目标。目前为了有效地遏制房价上涨，我国政府已经采取了一系列的措施，但是取得的效果并不显著。面对当前房地产市场的复杂局面，房产税制度改革呼之欲出。本文将在制度类型、房产税所占税收比重、税制中的要素等方面对其他国家较成熟的房产税制度进行比较研究，以期对我国的房产税制度改革有所启示。

关键词：我国房产税制度 国际比较 分析

近年来房价的不断上涨业已引起全国人民的关注。我国政府为了有效地遏制房价的大幅上涨，已经采取了一系列的措施，但是取得的效果并不显著。伴随着国家颁布新的“国十条”，媒体和民众对房产税愈加关注。为了应对我国当前复杂的房地产市场，研究者应将我国的房产税制度与其他国家的房产税制度进行比较分析，及时发现存在的不足，促进我国房产纳税制度的改革。

一、房产税制度类型的国际比较

纵观各国，发达国家和发展中国家的房产税制存在着明显差异。美国、德国、加拿大等众多发达国家通常采取一般房地产税制。其优点是课税范围广、筹集的收入多、公平性较强。但是这种税制计征方法十分复杂，实际征收中存在较为严重的偷税漏税问题。发展中国家一般采取个别房地产税制，针对的对象主要是房屋和土地，涉及的课税范围却相对狭窄，但计征方法简便。

另外，由于发达国家的居民具有较强的纳税意识，征管制度较为先进，除了征收一般房产税，还要征收赠与税和遗产税，但是发展中国家由于受到自身条件的限制，绝大多数国家无法征收赠与税和遗产税，只能实行个别房地产税制。不过应该看到，伴随着时代的进步和发展，一些发展中国家开始尝试征收赠与税和遗产税，并且取得了一定的效果。因此，可以预见我国也会不断推广征收赠与税和遗产税的税收制度。

二、房地产税在国家税收中所占比重比较

通过对经济合作和发展组织提供的资料进行研究发现，发达国家的地方税收收入中房地产税往往占有很大的比重，并且形成了良好的税收循环机制，即“提供丰富的公共服务、增加税务的征收、增值财产和增加财源”。房产税在发达国家地方经济发展中起到了极大的推动作用。发展中国家虽然把房地产税归为地方政府财政收入的一部分，但是房地产税在地方政府的财政收入中并未占有较高的比重。因此，扩大房地产税在地方财政中占得比重应是税制改革的一个方向。

三、房地产税制中各要素的国际比较

纳税主体差异。在设置不动产税的国家，在转让房地产时，主要将卖方作为纳税的主体，但有时也将买方作为纳税主体。在不同国家房地产税的纳税主体所承担的义务也存在差异，主要表现为以下几类：第一类只规定房地产的所有者具有纳税义务，如美国、马来西亚和澳大利亚等国；第二类只规定了房地产的使用者具有纳税的义务，如英国、爱尔兰和法国等国；第三类要求房地产的所有者和使用者都具有交纳房地产税的义务，如在捷克和波兰等国。目前我国的不动产税体系中，房地产税的征收不仅包括所有者也包括使用者。

税率差异。目前国际上大部分国家的房地产税率采用比例税率，另有少数国家采用定额税率和累进税率。税率的制定主体也不相同。有些国家由中央政府制定，也有国家由地方政府会根据收益人预算的周期和需要的差异分情况制定。在加拿大和美国等国，税率一般由地方政府制定，中央政府只是对其做出相应的限制规定。在日本和法国等国，税率则由中央政府制定。

税基和课税对象存在差异。虽然土地和房屋是世界上大多数国家的房地产税的课税对象，但是其税基和课税对象却存在细微的差别。世界各国对房地产税的征收范围也存在差异。比如在美国和加拿大的税基中往往包含建筑物资本价值，在英国对楼房、平房、活动房屋和公寓的计税依据往往是这些房产的估计价值，在日本则将分开征收的房屋税和地租并入其他财产中一起进行课税，其纳税的主体是房屋的所有者，并将房屋的估计价值作为征收房产税的基础。

四、我国房地产税制的现状分析

房产税的征收范围相对狭窄。目前我国实行的城镇土地使用税和房产税只是针对于城市、工矿区和县城，而对于农村部分应纳税对象并没与进行征税。另外，只是将个人、企业和事业单位的经营性房产和土地确定为征收对象，导致个人所拥有的非经营性土地和企业的自用房产没有进行房产税的征收，没有充分利用地产税基带动经济增长，影响了房地产税的收入。

房产税的种类相对较多。目前我国的房地产税种有十多种，存在严重的重复征收现象，违反了公平税负和合理承担的原则。比如对土地课税设置耕地占用税和土地使用税，再比如对转让的房屋不仅征收5%的营业税，还征收土地增值税。

计税依据不够合理。我国的计税分为从价计征和从租计征。从价计征导致了房地产价值和税收收入的背离，影响了国家的土地增值收益，而从租计征难以对房屋的租金进行准确把握，加之同时征收营业税，存在交叉征税的嫌疑。

五、结束语

2010年10月27日党中央在《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中明确指出“研究推进房产税改革”。房产税制度改革迫在眉睫。通过对国外征收房产税的经验分析可以发现良好的房产税制度设计可以有效地促进房价回归到理性，引导房地产市场的健康发展。2011在上海和重庆开展的房产税试点工作，让我们认识到想要通过房产税有效遏制房价需要更加完善的制度设计。为了有效遏制房价的不断上涨，政府必须采取有效的措施，完善和推动房产税改革。

参考文献：

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[2]郝丽娜.我国房产税问题研究[D].山西财经大学；2012-03-15

[3]任寿根.房产税制度的国际比较与分析[J].税务研究；2000-03-20endprint