我国房地产行业融资结构和融资渠道探讨

张玲霞

摘要：根据目前我国房地产行业资金短缺的窘境，并于房地产融资结构现状进行有效结合，对我国房地产融资问题进行探讨，提出进一步拓宽房地产融资渠道的建议。

关键词：融资模式 融资结构 房地产行业 问题 融资渠道

在我国，房地产属于一种资金高密集型行业，其特点主要是开发投资周期长、规模大、收益高、风险大等，所以在房地产行业中，融资具有非常突出的作用。面对房地产资金短缺的窘境，如何进一步拓宽房地产行业融资渠道，是各房地产企业普遍关注的问题。

一、我国房地产行业融资结构现状

目前，我国房地产行业由传统的向银行贷款模式，进一步向房地产上市、信托、企业债券、海外融资以及股权融资等途径转变。但是，对于中小房地产开发行业来说，由于房地产企业在企业形象、资产规模、经营业绩、信用等级以及偿债能力等各个领域都有很多缺陷，而且融资贷款所存在的安全因素一般很难评审通过中小房地产贷款开发。

二、房地产企业融资存在的问题

（一）不健全的金融市场结构

现阶段，我国房地产市场主流依旧是银行信贷，尽管近些年房地产信贷取得迅猛发展，然而，就目前而言，信托产品仍然不能满足我国房地产融资需求。因为受到政策的制约，使得我国房地产行业难以上市，而且房地产企业也很难发行债券。

（二）过多的间接融资

现阶段，我国超过70%的房地产企业资金都是通过银行贷款所得，导致房地产企业金融风险非常大。房地产商品一旦出现滞销，就会导致开发商资金周转速度慢，这样就很容易出现银行债务难追偿与资金不抵债等情况，最终导致出现死账、坏账的情况。我国房地产存在非常高的间接融资比例，使金融风险的加大。此外，房地产企业发行债券比较困难，大多为停滞状态。

（三）投资增长过快

不同于其它低收益率行业的是，房地产行业在近些年逐渐迅猛发展，很多行业外资金像房地产行业涌入。在一定程度上加剧了房地产的国际、国内市场竞争，不断下调利润率直至与社会平均利润率持平，最终导致房地产融资风险逐渐加大。

（四）宏观环境滞后

在我国，房地产企业融资、房地产行业的不断发展并非针对企业融资与市场本身法则具体实施，而是我国政府介入过于频繁、过多所造成。

三、我国房地产企业融资渠道及建议

（一）进一步发展信托产业

对于物业而言，房地产信托投资持有存在长期性，而且在政策扶持下，所产生的大量机构投资者使得房地产投资逐渐趋于长期化，有效降低我国房地产市场短期交易行为，对房地产市场的稳定非常有利。若信托可以成为房地产投资主体，那么对境地投资过程中的违规行为与非理性行为都非常有利。所以，必须进一步发展房地产信托。

（二）加快发展房地产企业债券

就本质而言，房地产公司债券的发行，能够使房地产企业融资结构得以优化。中长期企业债券能够将比较稳定的资金来源提供给房地产企业，对信贷政策影响房企融资力度的降低非常有利，降低房地产对信贷融资的依赖性。进一步优化我国房地产行业融资结构。此外，因为房地产企业资金开发需求量相对比较大，而且其资产负债率非常高，所以间接融资能够在一定程度上提升负债成本，有利于降低财务成本。

（三）不断扩充股市规模

凡是上市的房地产企业，都具有比较大的股市融资规模，而且融资成本也比较低，不必向投资者还本，也无需将利息支付给投资者，使企业经营成本得到有效降低。上市融资后实施相应的合资、并购以及收购等资本运作，进一步提高企业专业水准与服务范围，同时通过配股、增发等各种方式，将可能会带给银行的风险转嫁出去。现阶段，我国上市房地产企业大约有90家，其所占比例仅为我国总房地产企业的3%，所以，可对房地产上市企业融资规模进行不断扩充。

四、进一步发展我国房地产资产证劵化

20世纪末期以来，住房抵押贷款证券化是最为关键的一种国际金融创新，现阶段已成为加拿大、美国等西方发达国家对住房金融市场进行构筑的主要途径。住房抵押贷款证券化不仅是创新房地产金融的结果，同时也是创新房地产金融的有效动力。就全球范围而言，住房抵押贷款证券化是将我国房地产市场搞活的有效方式。

五、积极创新房地产企业融资渠道

在我国，良性发展房地产行业对平稳增长我国经济具有非常深远的意义。在政府宏观调控进一步加强的进程中，尤其是银行对房地产贷款利率与控制贷款业务的不断提高，使得房地产投资融资难度的进一步增加，最终使得我国房地产融资渠道发生重大变革，使得银行贷款逐渐由单纯的资金融资逐渐性多元化方向发展，对房地产融资风险的降低，资本利用效率的提高，以及发地产支柱作用的充分发挥，具有非常重要的意义。

参考文献：

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