调控北京房地产市场的思考

◎ 文/刘立功

调控北京房地产市场的思考

◎ 文/刘立功

住宅与城市发展和市民生活息息相关，是连接经济与社会、虚拟经济与实体经济的重要纽带。作为住宅价值的货币表现形式——住宅价格，一直是社会和政府关注的焦点。

房地产市场及住宅价格走势回顾

1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，终止了建国以来实行的城镇居民住房实物分配制度，全面推进房地产市场化改革。

1.以住宅为主体的北京房地产市场迅速发展

1998-2012年，北京房地产业增加值由75．3亿元增加到1244．2亿元，增加了15．5倍，占GDP的比重由3．2%增加到7%，对经济增长的贡献率达到7．5%；房地产开发投资额由377．4亿元增加到3153．4亿元，增加了7．4倍，占全社会固定资产投资的比重由32．7%增加到48．8%；商品房竣工面积由842．8万平方米增加到2390．9万平方米，增加了1．8倍。北京房地产市场的快速发展促进了经济增长，改善了市民居住条件，提高了家庭财富，发挥了积极的经济和社会效应。

2.住宅价格大幅攀升

1998-2012年，北京住宅均价由4769元/平方米升至20773元/平方米，上涨3．4倍。考虑到2004年后，北京市住宅开发的热点区域大规模向近郊区，甚至向密云、怀柔等远郊区县转移，以及新建住宅包含保障房部分，因此，同地段房价的实际涨幅要远高于销售均价反映出来的涨幅。2006-2012年，北京住宅四环内均价由9581元/平方米增加到34255元/平方米，年均增长23．7%；四环至五环由9008元/平方米增加到20896元/平方米，年均增长15．1%；五环至六环由5824元/平方米增加到16087元/平方米，年均增长18．5%，分别是同期北京市城镇居民人均可支配收入年均增速的2．2倍、1．4倍、1．7倍。住宅价格涨幅较大，引起社会各界的关注。

高房价原因分析

1.市场需求巨大

住房作为人们生存和生活的必需品，没有其它商品可以替代，对无住房市民来说是一种刚性需求。

（1）新增常住人口是住房刚性需求的主体之一。2008-2012年，北京市共新增常住人口393．3万人，城镇人均住房建筑面积从26．9平方米增加到29．26平方米。如果新增人口住房达到当年城镇居民平均住房面积水平，2008-2012年，北京市共新增住房需求11118．2万平方米，是同期新建住宅总销售面积的1．7倍，住宅总竣工面积的1．5倍（见图1）。虽然新增常住人口并不一定全部购房，但客观上存在住房需求。新增人口住房需求远超新建住宅销售面积和住宅竣工面积，势必推高北京房价。

（2）结婚群体也是北京市住房刚性需求的主体之一。数据显示，北京市结婚人数与新建住宅销售面积存在较强的相关性（见图2）。结婚新增住房需求作为刚性需求，与当期新建住宅的销售面积接近，不仅会推高当前房价，也会对未来住房形成潜在需求，加大后期房地产市场调控的难度。

（3）住宅刚性需求不仅增量大，存量也大。根据2010年人口普查数据和北京市城镇居民租赁住房情况调查，北京市共有城市家庭594．3万户，其中具有本市户籍且租住私房的家庭占7%，共有41．6万户。这些家庭大多符合限购条件，如果全部购房，共需41．6万套，是2012年新建住宅和二手住宅交易量之和的1．8倍。再加上部分外地户籍常住人口已满足限购条件，北京市住宅的存量需求更大。

（4）住宅作为商品，具有投资属性。2008年1月至2013年9月，北京市商品房均价由12012元/平方米上涨至22752元/平方米，上涨0．9倍，收益率是同期人民币五年期最高存款利率的2倍，五年期最高贷款利率的1．5倍。如果考虑到近几年北京市住宅开发的热点区域不断向市郊延伸，以及新建住宅均价包含保障房部分，相同地段纯商品住宅价格的涨幅要远高于房价平均涨幅，投资商品住宅收益率就更高。这必然会吸引大量社会资本流入房地产市场，扩大住房投资需求，抬高房价。

2.供给增长缓慢

影响住房价格的不仅有需求，还有供给。尽管北京市每年新增住宅刚性需求和投资需求巨大，但住宅竣工面积并没有明显增长趋势。2008-2012年，住宅累计竣工面积为7349．8万平方米，比同期全部新增常住人口住房需求（11118．2万平方米）少3768．4万平方米，整个住宅市场处于供不应求状态。住宅供给和需求矛盾突出并推高房价，房价上涨又刺激投资需求增加，加大供需矛盾并进一步推动房价上涨。

3.房价预期上涨

2008年以来，北京的房价呈现很强的自相关性，即北京房价存在上涨惯性，过去一段时间房价的上涨会助推未来房价维持继续上涨的趋势。2013年1月开始，新建住宅同比涨幅达到24．1%，存量住宅同比涨幅达到56%，房价呈较大幅度上升趋势。消费者和投资者形成房价上涨预期，踊跃购买住房。需求扩大进一步推高房价，并坚定消费者和投资者上涨预期。房价上涨预期和住房需求循环推动，是当前北京房价快速上涨的重要原因之一。

4.资本大量流入

出于降低成本、提高利润、满足日益增长的市民生活需求、摆脱资源环境的约束等原因，北京制造业中的低附加值部分不断向外转移，留下的制造业无法吸收庞大的资本存量，在国民经济持续增长的情况下，资本开始向第三产业转移。在第三产业中，房地产业是重要的组成部分。如纽约、香港地区、东京房地产业增加值占GDP的比重分别为23．6%、15．4%、14．1%。2012年，北京市房地产业占GDP比重为7%，要达到上述城市的水平，还有很大的提升空间。加之近几年房价持续走高，越来越多的资金流入房地产业。过多的资金涌入不断推高地价，2013年上半年，北京市住宅用地合同均价为13546元/平方米，同比上涨21．7%，是2008年的3．1倍。土地价格是住宅成本的重要组成部分，土地价格上涨，必然推高房价，这是住宅价格居高不下的另一原因。

国外发达城市住宅市场调控经验

房地产业在国外已有很长的发展历史，政府在长期摸索过程中建立了较为完备的房地产调控制度。

1.对住宅供给有详尽的统计

摸清住宅的供给情况，是房地产市场调控的基础，因此，纽约、新加坡等城市都对住宅供给有详尽的统计，每年都会公布住宅价格、自有住宅套数、租赁住宅套数、私人新建住宅套数、自有住房率、房屋空置率等数据。再结合人口数据就可以对房地产市场供给情况有一个明确的判断，并在此基础上有针对性地进行调控。同时，这些城市政策性住房供给力度较大，大多数中低收入者也可以实现居者有其屋。其住宅价格年均增幅、房价收入比、空置率等指标都处在合理区间，房地产市场发展较为健康。

2.大规模建设保障性住房并规范管理

政府大规模建设保障性住房提供给中低收入家庭，是纽约、新加坡等人口密度较大城市的通行做法。如纽约以优惠政策鼓励私营机构新建公共住房、政府通过直接向低收入家庭供应低租金公有住房、实施“住房券计划”、税收减免等政策补贴中低收入者；新加坡政府大规模提供保障型住宅，并对居民购买政策性住宅进行严格管理。

3.运用房产税、印花税等市场化方式调控非政策性住宅价格

纽约、新加坡等还通过房产税、印花税等市场化手段调控非政策性住宅市场，防止因房价过快上涨而出现过度投机和泡沫。纽约主要通过房产税调控住宅市场。其原则是：不管房子面积多大，居住人口多少，以及房产套数，都要按规定纳税，税率为房屋价值的3%；新加坡政府主要通过征收卖房印花税、提高首付比例等措施控制房价飙升。

北京房地产市场调控政策建议

房地产市场调控要统筹考虑北京市面临的人口、资源、环境压力，借鉴其他发达城市调控经验，将需求管理转为供给和需求管理双管齐下，更好地促进房地产市场健康发展。

1.启动房屋普查，摸清底数

只有摸清全部住宅供给的面积、套数、分布情况，才能全面分析房地产市场供需情况，并制定调控政策。因此，要尽快启动房屋普查并常态化，摸清房地产供给底数及空间分布，为实施房地产市场调控提供基础信息。

2.用好增量，盘活存量，从供给端入手调控房价

用好增量，一要加快保障房建设力度，根据每年北京市保障房审核备案情况，合理确定保障房竣工套数，满足低收入群体的住房需求；二要加强对保障性住房的管理，确保优先满足刚性需求。加大自有住房供给力度，发挥好自有住房对房价预期的引导作用；三要科学规划人口增长，在此基础上，合理确定新增住宅供给；四要结合城市空间布局要求，建立城乡统一的建设用地市场，通过完善新建住宅配套设施，进行产业转移等方式，引导居民由城市中心向外疏散，减少交通“潮汐现象”及中心城市人口压力。

盘活存量，一要明确空置房概念，掌握空置房数量；二要出台空置房管理办法，加大空置房的持有成本，降低空置房的交易成本，让已有的空置房形成有效供给，稳定房价预期，预防泡沫生成；三是在符合土地用途的前提下，把各企事业单位、政府机关的自有土地纳入保障房建设范围，提高住宅土地使用效率。

总量控制。北京市住宅市场要有必要的限购措施，通过总量控制缓解人口过快增长和土地资源紧张、环境和交通压力巨大的矛盾。

3. 征收房产税要谋定而后动

从北京房价上涨的原因分析，刚性需求巨大是房价上涨主要原因，而房产税主要是增加投资成本，抑制投资需求，并且税负可以通过提高房价转嫁，所以不能单一地通过征收房产税抑制房价上涨。但是，在房地产市场规模越来越大的情况下，开征房产税可以减少房地产市场波动，增加政府财政收入，使政府在保障房等领域投入更多的资金，增加住房供给。同时，差级征收房产税，具有较强的二次分配功能，能起到缩小贫富差距的作用。因此，对房地产税要早谋化，早研究，做到谋定而后动。

4.差别化管理

房地产市场调控不能一刀切，而要实施差别化管理，即建立“中低端有保障，高端交给市场”的制度化长效调控机制，做到“市场的归市场、政府的归政府”。具体而言，就是低收入者的住房问题由政府提供帮助，中低端住宅以满足中低收入者的基本居住为出发点。政府对高端住宅市场的调控要以市场化为主要方式，辅以政府调节。如房产税、印花税等方式进行调节，变“堵”为“疏”，引导高端住宅市场的健康发展。

（作者单位：北京市统计局）

编辑：云霞