基于Logit模型的公共租赁住房消费意愿影响因素<br/>——以大连市为例

基于Logit模型的公共租赁住房消费意愿影响因素
——以大连市为例

2014-03-22张军涛

沈阳师范大学学报（社会科学版） 2014年4期

关键词：住房面积大连市意愿

张军涛，李想

（东北财经大学公共管理学院，辽宁大连 116025）

【博导论坛】

基于Logit模型的公共租赁住房消费意愿影响因素
——以大连市为例

张军涛，李想

（东北财经大学公共管理学院，辽宁大连 116025）

随着商品住房市场价格的快速上涨，城镇居民住房支付能力的差异快速分化，部分城镇居民的住房困难日渐凸显。2009年，政府实施了公共租赁房安居工程，由于受到数据的限制，从微观个体视角进行的公共租赁房的消费意愿影响因素的研究十分有限。基于此，首先采用调查问卷的方式对居民公共租赁房的消费意愿进行调研，之后基于309个有效样本，对居民公共租赁房的消费意愿影响因素进行了Logit模型的计量分析。研究结果表明：个体特征、户口制度、住房现状以及住房需求意向均对公租房的消费意愿产生较为显著的影响，其中女性、年龄较大、拥有城镇户籍、房租承受力困难的群体愿意选择公租房；高学历、高收入、对住房要求较高的群体对公租房的消费意愿较低。最后，提出了适当增加公租房数量、降低非城镇户籍群体对公租房的申请门槛等政策建议，以期发挥公租房的最大功能。

公共租赁房；消费意愿；影响因素；Logit模型

一、引言

近年来，伴随着商品住房市场价格的快速上涨，城镇居民住房支付能力的差异快速分化，部分城镇居民住房困难、矛盾日益突出。然而，住房问题是关系到国家安全、社会稳定的首要问题，因此，解决好城镇困难居民的住房问题就显得尤为重要。为了解决这一问题，国家先后实施了经济适用房、廉租房等一系列住房保障政策。2009年，我国又实施了公共租赁房安居工程，从而为我国城镇中住房有困难的居民提供了一种选择路径[1]。

公共租赁房政策在国外很早就开始实施了，主要强调的是社会正义和社会公平，关注中低收入家庭的住房问题[2-3]。纵观国内外的相关文献，对公共租赁房的研究主要涵盖了以下几个方面：一是对公共租赁住房发展状况的研究。许多学者针对不同区域的保障对象和保障水平进行了研究，结果表明，现阶段我国公共租赁房供给不足、保障水平有待提高[4-5]。二是对公共租赁房建设中存在问题的研究，主要涉及到资金缺口问题、保障对象的识别和筛选问题、制度和法律不健全的问题[6-7]。三是对公共租赁房政策实施状况的研究，主要包括土地供给政策、对住房困难家庭的补贴政策[8]。然而，对于公共租赁房的管理部门以及广大住房困难群体来说，最为关心的是什么因素影响了居民对公共租赁房的选择。因为只有找出影响居民消费公共租赁房的因素，才能对影响因素加以控制并对相关政策进行优化设计，以保证公共租赁房政策的顺利实施，确保公共租赁房政策发挥最大的功效。但是，到目前为止，由于受到微观个体数据的限制，多数学者主要将经济因素和社会因素等视作公共租赁房的消费影响因素[9-11]，而在经济学理论和实际生活中，微观的个体特征、制度因素、对未来的预期等均会对公共租赁房的消费意愿产生影响。

二、变量、数据与模型

（一）变量选择

根据经济学理论和相关文献可知，公共租赁房的消费意愿受到诸多因素的影响。本文在前人研究的基础上，选择了四组变量作为公共租赁房的消费意愿影响因素，即个体特征、制度因素、住房现状、住房需求意向。因变量是城镇居民是否愿意消费公共租赁房，包括愿意和不愿意，属于二元选择变量，并将其0-1化分类，即愿意为1，不愿意为0。

1.个体特征。本文选取的个体特征变量是性别、年龄、教育经历、在大连工作时间、家庭规模、人均年收入。

2.制度因素。现阶段我国公共租赁房的申请受到户籍制度的限制。比如，大连市公共租赁房的申请条件中就明确规定“具有市内四区城镇常住户口5年”才具有申请公共租赁房的资格。因此，本文选取的制度因素就是有无城镇户口。

3.住房现状。本文选取住房类型、住房面积、房租承受能力、住房满意度作为反映住房现状的变量。

4.住房需求意向。住房需求意向是指居民所期望住房的面积、租金等，作为理性的消费者会根据自己的能力来选择合适的居住场所。本文选取的住房需求意向变量包括理想住房面积和理想租房租金。

（二）数据来源

1.样本区选择。由于本文旨在研究城镇居民对公共租赁房选择的影响因素，根据经济学理论、常规判断和实际情况可知，中低收入群体可能对公共租赁房的偏好更加明显。因此，本文的问卷调查对象主要是新就业的大学生、大连市内四区的企业员工、低端服务业员工等。

2.样本的剔除和整理。在问卷调查过程中共发放问卷400份，实际收回问卷352份，之后对收回的问卷进行整理，剔除重要指标缺失或常规判断不真实的问卷43份，得到有效问卷309份，有效率为77.25%。

（三）模型的建立

本文研究的是居民对公共租赁房的消费意愿，根据已有文献，可以选择Logit模型进行回归分析。在本文的研究中，因变量取值仅有两个值，即0和1；而自变量不是连续变量，是离散变量。因此，选择Logit二元回归模型进行分析[12-13]。

Logit概率函数形式为：

其中，P为事件发生的概率，Z是x1，x2，…xn的线性组合。

在Logit回归分析时，对P进行Logit变换：

基于以上分析，构建公共租赁房的消费意愿影响因素模型。

其中，Y为城镇居民对消费公共租赁房的意愿，愿意取值为1，不愿意取值为0；X1，X2，X3，X4为居民选择公共租赁房影响因素的四组解释变量。因此，所构建的Logit模型为：

模型中各个变量的阐释如表1所示。

表1 变量及度量说明

三、调查样本的统计分析

经过对调查问卷的整理，对参与问卷调查的微观个体特征进行了描述，统计分析结果如表2所示。

1.个体特征。就性别而言，女性所占比例较多。从年龄分布来看，18-25岁、25-30岁的被调查者分别占48.86%、45.63%，并且随着个体年龄的增长被调查者越来越少。因为，通常情况下随着年龄的增长，居民的工资收入和财富的积累会越来越多，对商品房的消费需求自然就会增加，而对公共租赁房的消费需求就会减少。从教育经历来看，初中及以下、本科学历的比例较高，分别占28.8%、25.24%，且各层次学历水平的人数分布较为均匀；从在大连工作时间来看，工作1-3年和工作6年以上的所占比例较高，两者合计达到了65%以上。从家庭规模来看，家庭人口数量以3人或4人的居多；从人均年收入来看，50%以上的调查者的年收入在3万元及以下水平，而且随着收入水平的提高，人数在逐渐减少。

表2 参与问卷调查的微观个体特征描述

2.制度因素。被调查者中有大连户口的为46.93%，非大连本地户口的为53.07%。

3.住房现状。从被调查者的住房类型来看，租住公房的比例最高，为28.21%。从现有住房面积来看，有41.10%的被调查者的住房面积低于15平方米，且随着住房面积的增大，被调查者所占的比例呈递减趋势。从房租承受能力来看，44.34%的被调查者认为自己可以承受，而55.66%的被调查者承受现行的房租有不同程度的困难。就居住满意度而言，对现在住房非常满意的大约占到7.44%，其余的多是一般满意、不满意，甚至非常不满意。

4.住房需求意向。住房需求意向主要包括理想住房面积和理想住房租金。就理想住房面积来看，72.16%的被调查者倾向于个人拥有40平方米以上的住房，而只有1.94%的被调查者希望自己的住房面积在20平方米以下，这与上述住房现状中的现有住房面积形成了强大反差。从公共租赁房的理想房租与市场房租的比较来看，绝大多数被调查者希望公共租赁房的房租是市场价格的50%以下。

四、公共租赁住房消费意愿影响因素分析

为了进一步揭示公共租赁住房消费意愿的影响因素，采用计量模型对影响公共租赁房的消费因素进行识别和筛选。

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各个变量的统计性描述如表3所示。

表3 变量的统计性描述

运用STATA10.0软件进行Logit模型运算，为了使得到的系数无偏和更加有效，需要对模型进行异方差检验。似然比检验（LR）结果（P值）为0.013，拒绝了同方差假设。据此，进一步采用异方差的Logit模型进行运算。同时还估算出了Logit模型预测的准确率为76.23%。表明该模型的设计较为合理，预测的准确度较高，各系数的可信度和有效性较高。各个变量的回归系数如表4所示。

表4 二元Logit模型回归结果

从二元Logit模型回归分析结果可以看出：

1.从个体特征角度来看，受访者的性别、年龄、受教育经历、家庭人均年收入等均在一定程度上影响消费者对公共租赁住房的消费意愿。其中，受教育程度对公共租赁住房的消费意愿的影响程度最大，其系数达到-0.848，远超过其他因素的系数值，且与公共租赁住房的消费意愿成反比，可见受教育程度对于公共租赁住房的消费意愿有很大的影响。究其原因主要是，一方面，受教育程度较高的受访者一般对公共租赁住房的了解比较全面，对居住条件的要求也较高，然而绝大多数公共租赁住房的区位、环境均较差，因此，他们宁愿花费高价购买商品住房，由此导致了其对公共租赁住房消费意愿降低；另一方面，受访者的受教育程度影响了其收入水平，比如受教育程度较高的受访者的收入较高，他们对公共租赁住房的消费意愿明显低于受教育程度较低的受访者。

人均年收入与公共租赁房消费意愿的相关系数为-0.165，且在1%水平下显著，反映了居民收入与公共租赁房的消费意愿呈负相关关系。家庭的人均收入能直接影响其住房的支付能力，在住房市场价格一定的前提下，家庭的收入越高，其对商品住房的支付能力越强。家庭的人均年收入在一段时间内的积累形成了家庭积蓄，并决定了其是否有支付商品住房首期付款的能力；家庭人均年收入分摊到每个月的收入决定了家庭支付抵押贷款月还款额的能力。所以，人均年收入越高的家庭，越有能力购买商品住房，这部分居民自然对公共租赁住房的偏好有所降低，进而转向对商品住房的消费。此外，收入较高的居民对住房有更多的自由选择权，其往往对住房的区位、交通便利度、医疗环境及周边环境等有更高的要求，而公共租赁住房的这些条件均较差，因此，人均收入较高的居民多倾向于对商品住房消费。

年龄与公共租赁房消费意愿的相关系数为0.409，且在10%水平下显著，即随着年龄的增长，被访者越倾向于选择公共租赁房作为其住房消费。这与预期的结果可能相反（随着年龄的增长，越有能力购买价格较高的商品住房），但根据受访者的调研数据可知，多数受访者并非大连本地人，这就导致了他们多倾向于在外地（大连）工作期间最大限度地降低自己的花费，因此，他们热衷于公共租赁住房的消费就不难理解。

2.从制度因素分析，中国的户籍制度在世界上是较为罕见的，由于城乡二元结构明确地将人口分为城镇居民和农村居民，导致了城镇居民和农村居民所得到的福利存在较大差异。本文中的户口与公共租赁房消费意愿的相关系数为0.701，且在5%水平下显著，表明拥有大连市户口的居民更倾向于公共租赁房的消费，且这种消费意愿要比其他因素导致的消费意愿要强（系数高达0.701）；其主要原因在于，2012年公布的《大连市公共租赁住房管理暂行办法》中明确规定“具有市内四区城镇常住户口5年以上、有稳定工作的无房家庭”有资格申请公共租赁房，这项规定直接屏蔽了无城镇户口居民申请公租房的资格，同时刺激了城镇中低收入阶层对公共租赁房的消费意愿。

3.从住房现状来看，房租承受力与公共租赁房的消费意愿的相关系数为0.216，且在10%水平下显著。表明随着房租可承受能力的减弱，居民更愿意选择消费公共租赁房，这样可以暂时缓解他们的住房压力。这也符合经济学理论，随着市场租赁房房租的上涨，人们会倾向于选择公共租赁房作为替代品。此外，住房类型、住房面积以及居住满意度对公共租赁房的消费意愿的影响效果不是很明显，统计上显著性并不强烈。

4.从住房需求意向来看，理想住房面积与公共租赁房消费意愿的相关系数为-0.848，且在1%水平下显著。调研数据统计显示：大部分受访者表示满足自身居住需求的基本住房面积为40-60平方米，而目前我国已建设的公共租赁住房的面积一般在20-40平方米，且户型、居住配套条件及住房平均户型面积等均比受访者的理想住房低一个档次。因此，潜在的公共租赁住房的消费者会由于住房的户型、平均面积及配套条件较差而流失，即表现出了理想住房面积与公共租赁住房消费意愿呈负相关关系。

综上，居民的个体特征、城市的户籍制度、个人的住房现状、个人的住房需求意向均会对公共租赁房的消费意愿产生影响。

由于个体的性别、年龄、教育经历以及平均年收入不同致使其对公共租赁房的消费意愿存在较大差别；其中，女性多倾向于消费公共租赁房，而男性对公共租赁房的消费意愿则明显降低；随着年龄的增长，被访者对公共租赁房的消费意愿也随之增强；被访者的受教育程度和平均年收入与公共租赁房的消费意愿呈反比；此外，在大连工作时间的长短和家庭规模的大小对公共租赁房的影响并不强烈，这是由于所选取的样本与大连市城镇居民的总体样本存在偏差所致。

由于大连市公共租赁房的申请条件中明确规定了对户口的限制，这样就导致了拥有大连市户口的被访者多倾向于消费公共租赁房，而外地户口者由于没有达到相关条件进而较大程度地降低了其对公共租赁房的消费意愿。

个人的住房现状和住房需求意向也对公共租赁房的消费意愿产生明显的影响，被访者会因为现在住房的房租承受力较弱而倾向于选择公共租赁房，同时他们也会因为对现在住房的不满意而更不愿意选择公共租赁房。因为公共租赁房的地址、配套设施及装修等均差强人意，这样无形中降低了他们对公共租赁房的消费意愿。此外，个体承租者也会因为理想住房面积需求较大而降低了其对公共租赁房的消费意愿。

五、结论与政策建议

本文从需求的视角，以调查问卷的方式对大连市中低收入群体的公共租赁房的消费意愿进行了调研，对影响大连市居民公共租赁房的消费意愿影响因素进行了Logit模型分析，找出了影响大连市居民公共租赁房的消费意愿的主要因素及其影响力度。结合Logit模型分析结果提出相应的政策建议。

1.从受访者对公共租赁住房的消费意愿的统计性描述看，多数受访者愿意或者将来愿意选择公共租赁住房作为现阶段的居住方式，且这个比例达到60.85%。近年来，我国多数地区均实施了公共租赁住房安居工程，并相继出台了一系列有关公共租赁住房的法律法规，比如《公共租赁住房管理办法（2012）》《大连市公共租赁住房管理暂行办法（2012）》等，这些法律法规均规定了较为严格的公共租赁住房申请条件，这无疑之中增加了多数居民对公共租赁住房的申请难度，直接导致了多数人愿意申请公共租赁住房而无法申请，间接导致了城市人才的严重流失及经济发展的缓慢。鉴于此，一方面，我国应该在财政、经济等发展允许的条件下，适当增加公共租赁住房的供给数量，保证多数中等偏下收入群体的住房刚性需求为基础；另一方面，因地制宜地降低各地区公共租赁住房的申请条件，比如取消户籍制度的限制等，这样能够使得中等偏下的收入群体（尤其是刚刚毕业的大学生）很快地在该城市落户、扎根，体现了留住人才的宗旨，有利于地区经济的发展。

2.从公共租赁住房消费意愿的回归分析来看，受访者的性别、年龄、受教育经历、家庭人均年收入、户口制度及房租承受力等均在一定程度上影响消费者对公共租赁住房的消费意愿。其中，居民的受教育程度对公共租赁住房消费意愿的影响程度最大，且系数达到了-0.848；此外，受访者的家庭规模、住房类型及住房满意度等对公共租赁住房的消费意愿的影响不强。基于此，我国应重视公共租赁住房的租金定制及布局规划。在公共租赁住房的租金重新定制时，要充分考虑公共租赁住房的潜在消费群体的经济条件，租金定制要体现与市场住房租赁房租金的差别，应充分体现公共租赁住房的价格优势；在规划布局公共租赁住房时，应尽量靠近市中心，这样能够降低公共租赁住房群体的交通费用及时间成本等。此外，还应降低户籍制度的限制。根据最近出台的《大连市公共租赁住房管理暂行办法（2012）》规定：“具有市内四区城镇常住户口5年以上、有稳定工作的无房家庭有资格申请公共租赁房”，而国家统计数据表明大连城乡收入比为1.71：1；这些均表明大连市城镇居民享受着较多的社会福利，而非大连户口的居民则无权享受，这样更加剧了社会的不公平。调研数据显示：拥有大连市户口的居民70%拥有稳定的工作，住房问题自己可以解决，相反，多数无大连户口的外来工作人员多数工作不稳定，住房形势比较严峻，这些外来务工人员或刚刚毕业的大学生才应该是公共租赁住房的真正保障对象。因此，适当降低本地城镇户籍的限制，让多数外来务工人员及刚刚毕业的大学生能够享受到公共租赁住房的保障，促进社会和谐发展，这样才能更好地发挥公共租赁房的保障性功能，促进本地区经济的繁荣发展。

除此之外，积极引导受访者树立正确的住房消费观念、完善公共租赁住房的退出机制、借助金融机构积极研发公共租赁住房的融资产品等，也是我国现阶段为实现公共租赁住房健康发展的努力方向。

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【责任编辑李菁】