房地产企业财务管理存在问题与对策探讨

张亮

摘要：伴随着我国房地产市场的迅猛发展，房地产行业已经成为我国经济产业的重要支柱，然而房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点，这便需要房地产企业在日常经营活动中充分发挥财务管理的作用，对企业的风险及收益进行有效的管理。本文在论述房地产企业财务管理作用的基础上，对房地产企业财务管理存在的问题进行分析，并提出相应的对策建议，以期对房地产开发企业财务管理工作提供有益的参考。

关键词：房地产企业 财务管理

房地产企业的开发可以分为如下阶段：项目拿地、项目规划报建、项目开工建设、项目销售、项目竣工及交付、项目清算注销，企业的经营管理既是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定，在开发经营阶段，均需在事前取得政府机构的审批。而且，不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征，既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分，担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以，加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险，对于实现企业价值最大化的目标，具有极强的现实意义。

一、房地产企业财务管理的作用

房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点，财务管理在房地产企业管理中的作用如下：

首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。

其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。

最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。

通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。

二、房地产企业财务管理存在问题

（一）企业经营管理者缺乏对财务管理的认识

房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作，未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如：企业在制定项目的一级开发计划时，如果财务人员缺位，则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%-70%，存有较大的工作难度，且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售阶段。等到企业管理者事后提出资金需求时再进行筹资安排，这势必将影响项目的开发与销售。如此，则原定的一级开发计划也就失去了存在的意义。这个现象在中小民营房地产企业尤为严重，其本质原因还是所有权与经营权不分，无法在内部对管理者形成有效的业绩评价体系，

（二）各职能部门对于财务管理工作的忽视

从房地产企业各职能部门的外部角度来看，其时常存在财务管理即是财务人员的工作与我们无关的观点。这使财务人员在进行财务管理工作时得不到外部的有效配合，很多财务管理工作所必需的外部数据存在时效性与准确性差的情况。例如：在编制每月的资金计划时，需要各职能部门上报次月的资金使用额度，但是为了工作方便，职能部门往往会多上报资金计划或是照抄上月的计划。这样的做法缺乏对各类合同付款节点的监管，会使得上报的资金计划缺乏准确性与时效性。然而，财务部又需要使用这些数据计算次月的资金余额，从而安排相应的资金额度。当大家无法在同一体系下达成共识时，便会使资金计划与实际产生重大的偏差，其直接后果就是增加了企业的资本成本。

（三）财务人员的财务管理工作缺乏科学性和规范性

从房地产企业财务人员的内部角度来看，其在从事财务管理工作时多凭借个人经验与直觉进行财务决策，这使企业的长期投资、长期筹资和营运资本管理得不到有效的规划与控制，出现了极大的随意性。从而无法有效的在企业中，发挥财务计划、财务决策与财务控制的管理职能，这忽视了财务管理工作的科学性、整体性及重要性。

尤其是在项目投资前，对多个互斥方案进行评价时，如果忽视了财务管理工作的内容，普遍会出现单以项目的销售净利率、成本收益率等指标进行盈利分析，从而做出不利于企业发展的决策。例如：预计项目开发周期9年、资本成本率5%、总收入9.5亿、总投资额（含税金）7亿、净利润2.5亿。因设计、施工方案不同，将会影响项目的预售时间，所以有A、B两套现金流的评估方案，见下表（单位：人民币亿元）：

通过计算可以得出，A方案内含报酬率8.95%、净现值0.9亿；B方案内含报酬率10.51%，净现值1.07亿。对上述两个方案进行评估可以发现，两套方案的净现金流、净利润率均相同，但是因为各期的净现金流发生不一，造成了两者内含报酬率与净现值的差异。因为房地产企业的项目周期长，在不考虑货币时间价值的情况下，容易对企业的实际价值产生错误的估计，从而对经营决策产生不利的影响。

三、房地产企业财务管理存在问题的对策分析

（一）树立企业的财务管理意识

因为房地产企业在经营管理中具有计划性强与复杂性大的特点，需要财务人员在经营管理中充分发挥其财务管理的职能，通过对企业资本的效益管理，来实现对企业风险和收益的管控，所以树立企业的财务管理意识是首当其冲。

首先，企业的经营管理者要确立财务管理工作在企业管理中的核心地位，以身作则增加财务人员在企业内部的话语权。其次，财务人员应该积极参加各类财务管理的培训，增加自身财务知识的积累、提高管理水平。最后，财务人员要定期在企业内部开展各类财务知识与业务流程的培训，并定期回访各职能部门了解其对于培训内容的诉求，有真对性的制定培训计划。

房地产企业可以通过上述工作内容的开展，增加企业内部的交流，增强对财务管理工作的了解，从而达到提高企业整体财务管理意识的目标。

（二）建立完善的财务管理体系

因为财务管理工作其本质是对资本的效益管理，其目标是通过对资本的管控从而实现企业价值的最大化，这就需要其与企业的各个经营环节紧密结合方能起到作用。然而房地产又是典型的资金密集型行业，其投资大、周期久，这又需要房地产企业实行更为严苛的资本管理，以防范各类经营风险。所以企业内部各职能部门与财务人员对财务管理工作的忽视，是对企业生存的致命威胁。这迫切的需要房地产企业在内部建立一个完善的财务管理体系，对企业资本进行管控。

一个完善的房地产企业财务管理体系应该包括以下几个方面：

（1）投融资决策体系，这一体系是房地产企业购地及项目开发前的资本管理，在这一体系中应按照公司战略管理目标，制定相应的投融资规模、资本结构、债务结构、股利分配政策、利润及现金流评价指标等。通过对这些指标数据来分析评价不同地块的投资价值，从而做出最符合企业自身经营情况的决策；

（2）预算管理体系，这一体系是房地产企业进入经营阶段后的资本管理，是在一个假设周期内（一年或整个项目开发周期），对房地产公司的经营情况进行预计，并编制出预算金额，为企业的经营管理者设定目标值。

（3）业绩评价体系，这一体系是上述两个体系的保障，他的主要作用就是比较上述两个体系设定的目标与实际执行结果的差异。通过分析找出差异的原因所在，一是对原目标进行修正、二是对相关的执行人员进行奖惩。

四、结束语

综上所述，房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点，是企业各项经营管理的核心内容，加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中，房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题，深入分析其形成的原因及对策，通过科学合理的方法将其解决，从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。

参考文献：

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[2]张敏.房地产企业财务管理中存在的问题及优化措施探讨.企业研究[J].2013（418）：77-78

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