“买卖不破租赁”规则法律效果之反思

罗唐超

摘 要：《合同法》第229条确立了“买卖不破租赁”规则，通说认为“买卖不破租赁”规则的法律效果是受让人代替原出租人并承受其在原租赁合同中的权利义务。该条的立法表述存在多种解释可能，通过对该条文进行目的解释发现，“买卖不破租赁”规则确立的正当性理由是维护当事人的意思自治而非保护承租人。因此，以承租人保护为基础的传统“通说”理论思考过于简单，“买卖不破租赁”规则的法律效果值得反思与完善。

关键词：“买卖不破租赁”；法律效果；法律解释；意思自治

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0293-03

由于自然条件的限制和资源的分配不均衡，“耕者有其田、居者有其屋”一直被视为一种社会理想。为缓和有田者与无田者、有屋者与需屋者之间的紧张关系，租赁法律关系应运而生。在租赁法律关系中，出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时三者的法律关系一直引發诸多争议，为对此重要且复杂的社会关系进行规范，中国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，确立了“买卖不破租赁”规则。对该条文，学者多有批评。“中国《合同法》第229条在租赁物的适用范围上、表述上、准用性规定及效力规定上存在诸多的不完整性。”[1] 《合同法》第229条共26字，看似简单，但涉及不少复杂问题，与国外主要国家的立法例相比，该条文的表述可谓“首创”[2]，立法表述稍显怪异，而租赁法律关系中出租人、承租人、买受人的法律地位如何？“买卖不破租赁”规则的法律效果为何？事关《合同法》第229条的正当性与合理性，值得深入探讨。

一、“买卖不破租赁”规则法律效果之“通说”及其存在的问题

多数学者认为，出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时，租赁合同仍然存在，受让人代替原出租人加入租赁合同并承受其权利义务。“‘买卖不破租赁适用的结果导致租赁合同法定转让，出租人退出租赁合同关系，受让人被强制加入租赁合同而成为新出租人，使得租赁合同在受让人与承租人之间继续发生效力。”[1]此说被称为法定契约承受说，为当前学界通说[3]。但严格说来，该说在理论上和实践中都存在不少问题。

理论上，出租人退出租赁合同关系，买受人被强制加入，这被强制的一退一进之间，是否违背了当事人的意思自治？是否会滋生道德风险行为？是否会损害买受人预期？买受人代替出租人承受合同关系，承受的范围又是什么？受让人代替原出租人被强制加入租赁合同中承受其权利义务是否能恰到好处地实现各方利益的保护与均衡？通说不能有效地回应上述质疑。

在司法实践中，根据法定契约承受说，也已经出现下列问题：出租人与承租人在租赁合同中约定租赁期满时承租人有优先租赁的权利，该约定是否约束买受人不明确（是否约束买受人取决于买受人承受合同范围的界定），案件发生争议；①由于某种原因，出租人与承租人成立租金十分低廉的租赁合同，房屋转让后，买受人不得不向承租人收取过低租金，买受人利益受到损害；② 出租人在将房屋所有权转让给第三人后要求承租人搬离房屋，承租人拒绝，出租人起诉要求解除合同关系，承租人反诉要求赔偿损失，新的租赁关系存在于买受人与承租人间，出租人因与本案无利害关系而被驳回诉求，承租人反诉也被驳回，承租人正当诉求得不到解决；③职工承租单位的房屋，由于单位的房屋具有福利性质而租金往往较市场价低廉，在单位将其出卖给第三人时，买受人不能单方提高租金，只能收取原来的低廉租金，这无疑意味着买受人要为单位职工的福利买单，损害买受人利益；①现实中不同法院对租赁合同关系的认定标准各异，有法院将仓储关系认定为租赁关系，②有的法院将大楼的承包经营合同关系认定为租赁合同关系，③有的法院将联营合同也认定为租赁合同，④由于买受人必须承受租赁合同，而租赁合同又没有统一的认定标准，买受人无所适从，预期受损；等等。

通说在解读“买卖不破租赁”规则的法律效果时在理论和实践方面都存在问题，已如上述。该规则的法律效果到底是什么？如何认清该规则法律效果的本来面目？或许，通过法律解释再次反思《合同法》229条之立法目的，会给我们带来启示。

二、目的解释：《合同法》第229条之立法目的

任何法律均有其规范意义和目的，解释法律乃在实践法律的意旨。“立法目的之探求，乃阐明疑义之钥匙也。”[4]关于“买卖不破租赁”规则的立法目的，学者进行了相当研究，存在多种说法，尚无定论。

（一）“买卖不破租赁”规则立法目的追问

“买卖不破租赁”规则的立法目为何？主流的看法是保护承租人，至于承租人为何值得特别保护，说法各异。说法一，承租人为弱者，“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属于经济上弱者，实有特别保护之必要”[5]。说法二，保护承租人在租赁物上的投资，“‘买卖不破租赁规则的目的是保障承租人在租赁物上的特定性投资，激励承租人在租赁物上投入劳力资本，以带动社会经济的发展。”[6]另外的学者认为，“随着社会的发展，承租他人土地、房屋、财产者越来越多，强化承租人的法律地位，不仅是维护承租人权益的需要，也是发展社会经济，稳定社会秩序的需要，稳定居住秩序的需要，更有利于对物的管理和使用，这也符合当今世界保护用益物权的大趋势。”[7]

从法制史上看，罗马法重视所有权保护，秉承的是“买卖破除租赁”原则，而“买卖不破租赁”规则则是德国在两次世界大战之后由于战争导致住房奇缺的背景下，为贯彻保护住房承租人的政策，将之规定于《德国民法典》。该规则确立之初确实有保护承租人的立法目的。但时至今日，“买卖不破租赁”规则确立的社会土壤已经发生巨大变化，“从住房租赁到表演场所的租赁，到录音带和汽车的租赁，这些被统一在承租人这一抽象的概念之下的人，事实上有许多人已不是经济上的弱者了。”[8]因此，认为“承租人恒为经济上的弱者而有特别保护的必要”，值得商榷。“保护承租人在租赁物上的特定性投资”的论断也值得质疑，为何承租人在租赁物上的特定性投资一定比买受人在租赁物上的特定性投资值得保护？如果承租人在租赁物上实际上没有任何投资和投资的想法，那么，当租赁物被转让给第三人时，买卖就破除租赁吗？“物尽其用、发展社会经济”的理由同样经不起追问，租赁物被承租人占有时可以“物尽其用”，可以发展社会经济，租赁物被买受人占有时，就不能“物尽其用”，发展社会经济了吗？为什么租赁物被承租人占有时一定会比被买受人占有时更能发挥效用？

（二）“买卖不破租赁”与意思自治——“买卖不破租赁”规则之目的

在权利体系中，以物权与债权最为基本，最属重要。在大陆法系国家，不管是理论上还是立法中，都严格区分了物权与债权：物权是绝对权，债权是相对权；物权是对世权，债权是对人权；相应地，也严格区分物权行为与债权行为，物权行为与债权行为泾渭分明。同时，关于物权行为适用公示原则，即物权的变动，须有一足以由外界可以辨认的征象，以维护交易安全，避免第三人遭不测的损害，其公示的方法，在不动产为登记，在动产为交付。

买卖合同关系中，出卖人与买受人订立买卖合同的行为是债权行为，标的的移转占有与价款的交付是物权行为，没有疑问。而在租赁合同关系中，出租人与承租人订立租赁合同的行为是债权行为，租金的交付是物权行为，也无疑问。但是，出租人移转租赁物占有使用收益的行为如何定性？承租人占有不动产的事实状态又如何评价？ 在上述物权行为债权行为截然区分、占有与登记公示方法截然区分的体例中，出租人移转租赁物占有使用收益的行为被简单划归债权行为，承租人占有不动产的事实状态被简单评价为占有不动产，公示效力弱。

严格按照“物债二分”与“公示方法二分”的体例，应当“买卖破除租赁”，但却会出现违背当事人私人自治的现象。举例说明之：设出租人甲在2011年6月将房屋出租给承租人乙使用收益，租期3年，后在租赁合同存续期间，又于2013年6月将房屋出卖给第三人丙，且办理所有权变更登记。对买受人丙而言，乙是无权占有人，如果丙向承租人乙主张所有物返还请求权，乙基于债权合同对租赁物的占有无法对抗丙的物权请求权，基于合同相对性原理，乙只能向甲主张违约责任的损害赔偿。此时，对于乙来说，乙能否继续占有房屋取决于买受人丙的决定，乙的利益完全受制于他人；对于出租人甲来说，甲是否承担对乙的违约责任，取决于买受人丙是否向承租人乙行使物权返还请求权，甲是否承受违约责任的不利益同样完全受制于他人。如此，则民事主体的法律地位因他人行为而被迫改变，意思自治原则被严重违背。

为矫正严格的物债二分与公示方法二分的弊端，法律通过明文（《合同法》第229条）规定“买卖不破租赁”，以维护当事人的意思自治：对于承租人乙而言，其继续占有租赁物，其自主意思自然得以维护；对于出租人甲而言，其因承租人继续有权占有租赁物而避免了遭受承担违约责任的不利益。

综上所述，“买卖不破租赁”规则的本质是法律对由于物债二分与公示方法二分二元模式的僵化而造成的破坏当事人意思自治弊端的矫正，其核心正是为了维护合同当事人的意思自治。而“法定契约承受说”却在买受人与承租人都缺乏自我意志参与的情况下强制二者成为合同当事人，与“买卖不破租赁”规则维护当事人意思自治的本质背道而驰，这也正是法定契约承受说存在缺陷根本原因。所以，“买卖不破租赁”规则法律效果必须匹配该规则的立法目的，亦即体现法律对当事人意思自治的尊重。

三、“买卖不破租赁”规则法律效果的另一种解读

“买卖不破租赁”规则的立法目的在于维护私人自治，已如上述。为了达到此目的，最有效的方法就是使得租赁合同仍在原出租人与承租人之间维持，但承租人因该条法律规定获得了占有租赁物的正当性。有学者表述为：“租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，中国《合同法》之‘不影响租赁合同的效力的规定使得承租人占有租赁物的合法原因、占有本权得以维持，因此，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人对租赁物的占有性质没有变化，仍为有权占有，从而承租人得以对抗租赁物新的权利人（买受人）的返还原物请求权。”[9]称为“有权占有维持说”。

相比法定契约承受说，有权占有维持说最大的优越性就在于维护当事人的意思自治，基于此优越性还衍生出有利于买受人等优点。此外，还节约了立法成本。“买卖不破租赁”规则的法律效果即在于此。用有权占有维持说建构并解读该规则的法律效果，存在以下优点：

（一）维护意思自治

法定契约承受说违背意义自治原则。与法定契约承受说不同，有权占有维持说认为，《合同法》第229条之规定维持了承租人对租赁物的占有本权，使得租赁物在租赁期间所有权发生变动的，承租人对租赁物的占有仍为有权占有，可以对抗买受人的物权请求权。如此一来，租赁合同“效力不受影响”，继续在出租人与承租人之间发生效力，买受人承认承租人的有权占有，但却不被强制成为租赁合同的当事人。出租人与承租人之间的关系依照双方自身在先订立的租赁合同解决，出租人与买受人之间的关系则按照其自身在先订立的买卖合同解决，承租人与买受人维持原有的陌生人状态，各人对自己行为负责，不因他人意志承受利益或不利益，各方意思自治得以尊重与维护。

（二）有利于买受人

根据有权占有维持说，买受人不承受租赁合同，也就摆脱了法定契约承受说带来的合同承受范围不明确的困扰。由于租赁合同只在出租人与承租人之间发生效力，出租人与承租人恶意串通通過续签期限长久的租赁合同、约定过低租金、约定高额违约金等方式损害买受人利益的道德风险行为被屏蔽。不仅如此，根据有权占有维持说，还能有效降低买受人的信息成本。在法定契约承受说，买受人购买租赁物之前，若得知租赁合同存在，由于买受人要承受租赁合同，为保证自身利益不受损失，买受人必定深入细致地了解租赁合同条款，除了租期长短、租金高低外，还需关注双方义务分配、有无转租条款、违约责任如何承担等内容，耗费精力。而根据有权占有维持说，由于买受人不介入出租人与承租人的租赁合同，在购买租赁物之前，买受人只需要关注租赁物上是否有租赁合同存在和租期长短即可。

（三）节约立法成本

在德国法传统的法定契约承受说的思考框架下，中国《合同法》第229条饱受学者批评，不少学者认为该条文语焉不详，是立法者错误地将“合同对买受人继续有效”与“不影响租赁合同的效力”等同起来，将本该清晰规定“法定契约承受说”的立法表述弄得含混不清。实际上，这些批评都是以法定契约承受说为参照做出的。若以有权占有维持说来理解，则《合同法》第229条是立法者匠心独运的结果，该条文的确定是值得肯定的立法实践，如此则不需要修改《合同法》第229条，节省了立法成本，维护了立法的权威性。

四、结语

通过对《合同法》第229条的目的解释，本文认为“买卖不破租赁”规则的正当性理由是立法对其自身陷承租人于他治的不利地位而进行的矫正，其根本目的是维护当事人的意思自治，而保护承租人只是“买卖不破租赁”规则适用的客观结果。以此来考察“买卖不破租赁”法律效果的解读进路，我们发现，作为通说的法定契约承受说实际上与“买卖不破租赁”规则维护私人自治的立法目的背道而驰，这也或许是该说在司法实践中产生诸多问题的原因。与法定契约承受说不同，有权占有维持说认为“买卖不破租赁”规则的法律效果是“租赁合同仍在出租人与承租人之间维持，承租人的占有本权也得以维持，并可以对抗买受人的返还原物请求权”，从而维护了私人自治，并附带有保护承租人与买受人、节约立法成本等优点，值得提倡。但这并不能说明有权占有维持说一劳永逸地解决了所有问题，作为一种解释可能，其优越性尚待司法实践的检验。通过对《合同法》第229条的目的解释及其法律效果的厘清，我们还可以发现，中国的立法者并不总是“歪嘴和尚”，盡管该条文并非无可指摘，但总体而言其立法表述还是值得肯定的。

参考文献：

[1] 戚兆岳.买卖不破租赁与《合同法》的完善——中国《合同法》第229条立法评析[J].法学杂志，2005，（3）：109-111.

[2] 黄文煌.论租赁权的对抗效力——兼论《合同法》第229条的缺陷与修改[J].清华法学，2010，（2）：65-75.

[3] 胡康生.中华人民共和国合同法释义[M].北京：法律出版社，2009；王利明.合同法研究（第三卷）[M].北京：中国人民大学出版社，2012.

[4] 王泽鉴.民法总则[M].北京：中国政法大学出版社，2001.

[5] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第六册）[M].北京：中国政法大学出版社，2005.

[6] 温丰文.“民法”第四二五条修正条文评析——论租赁权物权化之范围[J].东海大学法学研究，2003，（19）.

[7] 张明敏.“买卖不破租赁”规则的法理分析——兼谈“买卖不破租赁”规则在未来民法典上的定位[J].山东大学法律评论，2003，（00）：

21-33.

[8] 苏永钦.走入新世纪的私法自治[M].北京：中国政法大学出版社，2002.

[9] 徐澜波.“买卖不破租赁”规则的立法技术分析[J].法学，2008，（3）：109-117.[责任编辑 陈 鹤]