房地产企业融资渠道成本分析

沈爱萍

【摘 要】本文的出发点是房地产企业具有的融资特点，并与融资现状相结合，对于如今房地产企业在融资渠道之中的问题进行分析，对于怎样拓宽有关渠道展开了探讨，期望可以在提高房地产企业融资水平的过程中起到推波助澜的作用。

【关键词】融资渠道；融资成本；房地产企业

因为房地产企业的项目开发要耗费较长的时间，资金的使用量和占有量比较大，所以，除非有非常雄厚的经济实力，否则就需要通过融资来开发有关项目。而且在如今的市场经济状况下，如果说依靠自身的资金开发项目的话，与市场竞争规律是相悖的，而且并不利于实现房地产企业的健康发展。也就是说，房地产企业应当展开融资活动。在如今的房地产企业统计中发现，很多企业在开发项目的时候都需要进行大量的融资，所以说把握融资渠道，对于企业的发展以及生产经营是不可或缺的。

一、房地产企业的融资渠道

房地产业的资金可以说是比较密集的，在企业发展以及生产的过程中，融资活动有着至关重要的意义。如今房地产企业可以利用以下渠道进行融资：

1.房地产信托投资

房地产信托投资是将商业信托组织作为基础的一种投资方式，它收集多个投资者的资金，并对于房地产项目展开融资。如今阶段，我国主要有两种形式的信托产品：第一是信托公司直接投资房地产项目，第二种就是债权融资。第一种方式适合的房地产企业是自身资金在百分之三十五以下的企业，信托投资公司往往是通过注入资本的方式，与房地产公司进行合作，成立有限责任公司，使资金满足一定的需求。而投资公司则作为股东，产生一定的投资回报。而对于一些资金比较紧张的企业来说，信托投资公司往往给他们提供了后续的开发资金，其方式是购买部分资产，如果说企业的销售款收回之后，会实施回购操作。这种信托投资往往是针对自有资金比较较多的一些房地产企业，而这些企业的资金困难也往往是暂时的，是由于政策或者市场引起的。在这种状况下，信托公司提供的征信贷款，能够使其资金缺口得到弥补，并进一步进行项目的开发。在使用信托资金的状况来看，这在我国房地产行业已经成为了一种新颖的融资渠道，尤其是在如今银行信贷紧缩的状况下，这种信托对于我国房地产行业的发展非常重要，不过如今我国对于信托产品有比较多的限制，这对于房地产信托的质量以及发展产生了影响，而且也推进有关企业扩大融资渠道。

2.企业上市融资

房地产企业一个非常有效的渠道就是利用上市过程来进行融资。在企业上市之后，金融风险可以说是迎刃而解，另外还可以使融资成本大大降低。不过，国家考虑到金融体系的安全性，因此对于房地产企业上市有着非常严格的审批制度。在房地产行业的调查过程中表明，在短时间内，很多房地产企业都没有一定的资格进行上市，所以说这种方式的适用性相对来说比较差。

3.房地产基金融资

在国家对于房地产企业实施宏观调控政策的过程中，许多房地产企业都有非常大的资金压力，在这种状况下，中国市场之中出现了许多的海外房地产投资基金，从而提供了更加宽阔的融资渠道。如今，盛阳地产、摩根士丹利等国际范围内的基金都已经加入到了我国市场之中。对于我国房地产行业来说，这种进驻是非常有利的。而在投资基金方面，主要包含的基本形式有两种：第一是股权投资，也就是说直接在房地产项目之中加入基金进行投资，完成项目之后，依照股份得到收益。第二就是债券基金，也就是说基金在房地产企业进行开发，在完成项目之后，定期收回债权。如今，无论是采用哪种方式，都会对房地产企业产生一定的好处。因为房地产基金对于国内房地产过度依赖银行信贷的现象有一定的缓解作用，而且融资渠道的扩大对于降低金融体系风险非常有效。不过必须承认的是，如今在我国，海外房产基金的发展还有一定的问题，还需要一定的时间才能够充分发挥其作用。

二、房地产企业融資之中的弊端

如今，虽然我国扩大了房地产融资渠道，增强了额企业整体具有的融资实力，但是实际状况是，还有很多的问题需要完善和改进。有关资料表示，如今我国房地产行业没有较为丰富的投资渠道，对于银行贷款进行过渡依赖的状况屡见不鲜，而且有些地方没有有力的市场监管，许多企业盲目的进行扩张。在这种情况下，金融体系的稳定性无法得到保障。如今，我国有关企业在融资方面主要有如下问题的存在：第一是企业没有进行风险预期的操作。如今我国企业很少进行风险预期，而只是通过短期贷款展开长期投资，导致企业的资金链条非常脆弱，容易有资金短缺的问题出现。第二是从根源方面来说，我国房地产企业对于商业银行有着较强的依赖性，而且没有丰富的融资渠道，使银行风险大大增加。第三是在银行方面来说，很多银行比较看重房地产市场，甚至有些银行盲目降低贷款标准，这就导致回收风险大大增加。

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.健全有关房地产融资的法律法规

如今，在完善我国金融体系的过程中，以及规范住房市场的过程中，有关企业的金融制度环境已经得到了改变，但是因为这个行业的风险本身就比较高，所以有着比较严格的宏观调控政策，在引入金融产品的过程中，态度也比较保守，这就直接造成了很多政策还没有得到完善。比方说对于债券融资以及投资基金方面没有完善的法律法规，比而在融资过程中出现的一些小问题并没有法律依据。所以说，在今后的发展过程中，我国应当将房地产的融资法律体系更加完善，并通过法律对于我国房地产企业的融资进行有效规范，使房地产企业在发展的过程中，获得一定的开发资金，并降低金融风险，保证整个行业的稳定性和持续性。

2.通过多种金融工具展开融资

在上文中已经表明，融资渠道是我国房地产行业发展的重中之重，而相对单一的融资渠道会给我国房地产行业的发展带来重大影响。因为房地产有着一定的特殊性特点，所以导致资金需求对于金融体系有一定的依赖，在这种状况下，我国很多房地产企业的融资方式都是一种组合方式，其组成包括银行贷款以及自有资金，这种方式与我国企业的融资形态相符合。不过国家在考虑宏观经济调控的过程中，提高了银行的贷款门槛，这就会导致一些企业没有办法从银行之中得到充足的资金进行项目开发，在这种状况下，房地产企业应当进行融资渠道的拓展，并且依照企业本身的特点，进行比较灵活的融资方式以及融资方法，比方说：企业能够依照自身的资金状况以及资金需求，进行多种方式的选择。或者说在融资过程中，可以结合银行贷款、自有资金、机构投资以及基金等多种方式，并通过金融工具的运用，使房地产企业的优势得到利用，并通过各方面资金为企业服务，在保证企业顺利进行融资计划的前提下，使企业自身的融资风险大大降低。

3.在房地产行业之中加入瑞茨模式

实践表明，房地产企业并不能仅仅依靠银行贷款或者财政贷款来进行发展，在这个行业之中，需要的资金应当利用更多金融手段来获得。我国可以对于国外的一些经验进行借鉴，通过瑞茨模式的引入，进行廉租房的收购以及经营。这种模式就像是个人出资进行房产的购置，从而赚取一定的租金，不过不同点在于，其组成方式是社会公众，购买的也是个人没有能力购买的大型住宅区域，然后利用出租，使住宅在社会之中进行流通。如今很多国家的房地产行业都进行了这种方式的引入。我国没有采取这种模式的原因是，政府考虑到这种方式会对于楼市价格产生影响，甚至进一步抬高房价。不过如果说能够灵活的引入瑞茨模式的话，对于房地产行业的发展还是有一定的积极意义的。

参考文献：

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[3]石金花.当前房地产融资渠道的特征及发展趋势[J].北方经济，2008（07）